Решение по делу № 2-164/2024 (2-1390/2023;) от 09.11.2023

Производство №2-164/2024

УИД №60RS0020-01-2023-002245-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Псков 05 марта 2024 года

Псковский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Федоровой В.Н.,

при секретаре Сидельниковой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> к ФИО1, ФИО2 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом <адрес> (далее – Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с КН: №, расположенного на земельном участке с КН: № путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 и ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ являются собственниками объекта незавершенного строительства с КН:№, общей площадью 8068,6 кв.м., расположенного на земельном участке с КН№, площадью 18200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для завершения строительства нежилого здания».. 17.10.2017г. между Комитетом и ФИО1, ФИО2 был заключён договор аренды 158-пск земельного участка с КН№ сроком на три года, до ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства указанного объекта. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение, которым срок действия договора №-пск аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был увеличен до ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов не имеется. В тоже время реализация земельного участка на торгах, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности третьему лицу, невозможна. На основании изложенного, Комитет, ссылаясь на п. 10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, п.3.1. ч.2 ст. 235 ГК РФ, заявил настоящие требования.

В порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований Управление Росреестра по <адрес>.

Представитель истца ФИО4 заявленные требования поддержала, настаивала на удовлетворении иска, указав, что обстоятельств, при которых требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, не имеется.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований. Пояснял, что не успел в срок действия договора аренды закончить строительство объекта из-за большого объема работ, длительной подготовки необходимой проектной документации, недостаточностью денежных средств. Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 70 %. Объект электрифицирован и подключен к водоснабжению.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствии.

Представители третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по <адрес>, в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

На основании ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (ст. 39.6 п. 2 п.п. 10 ГК РФ).

В силу ст. 39.6 п. 5 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положениями ст. 235 ГК РФ закреплено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (статья 239.1).

В силу ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.1,2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3).

На основании п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Эти нормы корреспондируют к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и являющейся гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Таким образом, закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определённых обстоятельствах - при злоупотреблении собственником объекта незавершённого строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин.

В соответствии с пунктом 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) уполномоченный орган вправе обратится в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 01.03.2015г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства без торгов.

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Из дела видно, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности, размер долей 2/3 и 1/3 соответственно, с 24.04.2013г. принадлежит объект незавершённого строительства с КН:№, назначение- нежилое, площадью 8068,6 кв.м., с местоположением: <адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав (л.д. 39, 40).

Из реестрового дела на объект незавершённого строительства с КН:№, расположенного по адресу: <адрес> следует, что 09.04.1999г. Комитетом по управлению государственным имуществом области издано распоряжение о продаже с аукциона незавершенных строительством объектов (административно-бытового и производственного корпуса) Моторремонтного завода в <адрес>.

На основании протокола заседания аукционной комиссии от 25.05.1999г. победителем аукциона по продаже незавершенных строительством зданий административно-бытового и производственного корпуса «Моторремонтного завода» в <адрес> ООО «Нафтаэкспресстрейдинг».

На основании договора купли-продажи № от 25.05.1999г. Фонд имущества <адрес> передало ООО «Нафтаэкспресстрейдинг», незавершённые строительством объекты Моторремонтного завода, расположенные по адресу: <адрес>.

В дальнейшем по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31.07.2006г. ООО «Нафтаэкспресстрейдинг» в лице директора ФИО2 продало ФИО1, ФИО6, ФИО5 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <адрес> с КН:№, площадью 8068,6 кв.м. по 1/3 доли каждому.

На основании договора дарения № от 03.04.2013г. ФИО5 передал ФИО1 безвозмездно право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства. Также на основании договора дарения № от 03.04.2013г. ФИО6 передала ФИО2 право собственности на 1/3 долю на вышеуказанный объект незавершенного строительства (л.д. 58-110).

Как усматривается из реестрового дела на земельный участок с КН:№, <адрес> издано распоряжение №-р от 11.04.2002г. о предоставлении земельного участка ООО «Нафтаэксресстрейдинг», площадью 18200 кв.м., по адресу: <адрес> для строительства и эксплуатации здания. 16.04.2002г. между <адрес> и ООО «Нафтаэкспресстрейдинг» заключен договор аренды земельного участка №, сроком на 5 лет. 24.09.2007г. на основании соглашения договор аренды № от 16.04.2002г. расторгнут в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства.

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ издано распоряжение №-р о предоставлении земельного участка в аренду ФИО6, ФИО5, ФИО1 по вышеуказанному адресу.

26.06.2007г. между <адрес> и ФИО6, ФИО7 как законным представителем несовершеннолетнего сына ФИО5, ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка, площадью 18200 кв.м., по вышеуказанному адресу, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по 22.06.2017г.

В 2017г. на основании соглашения от 17.10.2017г. договор аренды земельного участка от 26.06.2007г. расторгнут между сторонами по взаимному соглашению.

Судом установлено, что 17.10.2017г. между Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО2, ФИО1 заключён договор аренды земельного участка с КН:№, площадью 18200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешённого использования «для завершения строительства нежилого здания» (л.д. 11-13).

В 2020 году между Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> и ФИО2, ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-пск увеличен на 3 года до 17.10.2023г. (л.д. 14).

Из выписки из ЕГРН от 27.10.2023г. на земельный участок с КН:№ расположенный по адресу: <адрес>, площадью 18200 кв.м., с видом разрешенного использования «для завершения строительства нежилого здания», имеет статус «актуальные, ранее учтенные», имеет ограничения прав и обременение объекта недвижимости в пользу ФИО2, ФИО1 (л.д. 15-38).

Судом установлено, что ФИО2, ФИО1 в 2023г. обращались в Комитет с заявлением о продлении действия договора аренды №-пск от 17.10.2017г. земельного участка для завершения строительства нежилого здания (л.д. 41).

Строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 17.10.2017г. и дополнительного соглашения от 17.10.2020г., не завершено, что не отрицалось ответчиком ФИО2 и также подтверждается актом обследования земельного участка ГБУ ПО «БТИ и ГКО».

Общий срок нахождения в аренде земельного участка для завершения строительства нежилого здания составил 6 лет.

Из представленного технического задания на проведение инженерно-изыскательных работ и разработку проектной документации производственно-административного комплекса по адресу: <адрес>, следует, что ФИО2 заключил договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО8 на выполнение инженерно-изыскательских и проектных работ на реконструкцию производственно-административного комплекса на земельном участке с КН:№. Согласно приложению к договору, сроки выполнения работ составляют 60 дней, стоимость работ 639000 рублей. Работы по данному договору выполняются в 3 этапа: 1 этап - проведение инженерно-изыскательских работ; 2 этап - разработка проектной документации стадии «Проект П»; 3 этап - разработка проектной документации стадии «Рабочая документация» (л.д. 149-160, л.д. 241).

Судом установлено и из представленных квитанций следует, что оплата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение инженерно-изыскательских и проектных работ на реконструкцию производственно-административного комплекса на земельном участке с КН:№ произведена не в полном объеме (л.д. 243).

25.12.2023г. ИП ФИО8 передал ФИО2 проект реконструкции производственно-административного комплекса на земельном участке с КН:60:18:0185701:6, в составе которого находится схема планировочной организации земельного участка, объемно-планировочные и архитектурные решения (л.д. 242).

Установлено, что 12.02.2024г. ФИО2 обратился в <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство, приложив к нему вышеуказанные документы. Сведений о рассмотрении данного заявления на момент разрешения спора не имеется.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что невозможность окончания строительства до истечения действия договора аренды земельного участка обусловлена уважительными причинами, связанными с длительной подготовкой проектной документации на объект, по готовности которой ответчик в кратчайшие сроки обратился в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство. При этом злоупотребления собственниками объекта незавершённого строительства своими правами суд не усматривает.

Из представленных документов следует, что земельный участок имеет вид разрешенного использования «для завершения строительства нежилого здания», предоставлялся ответчикам в аренду в целях завершения строительства нежилого здания, следовательно, земельный участок используется в соответствии с целевым назначением и разрешенному использованию.

Конституция РФ, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления гражданами экономической деятельности (статьи 7,8 Конституции РФ).

С учетом установленных по делу обстоятельств, требования истца нарушают конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов, в связи с чем заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным положениями п.3 ст. 239.1 и ст. 10 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> к ФИО1, ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с КН:№ расположенного на земельном участке с КН№ путем продажи с публичных торгов отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья /подпись/ В.Н. Федорова

Мотивированное решение изготовлено судом 13 марта 2024 года

<данные изъяты>

Решение суда вступило в законную силу.