Решение по делу № 2-1080/2024 (2-7879/2023;) от 07.08.2023

    78RS0005-01-2023-009386-05

Дело № 2-1080/2024                                                                        7 марта 2024 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Сафронова Д.С.,

При секретаре Гулиевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яковлевой З.Э. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» о признании условия договора участия в долевом строительстве недействительным, признании незаключенным дополнительного соглашения, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Яковлева З.Э. обратилась в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация», о признании условия договора участия в долевом строительстве недействительным, признании незаключенным дополнительного соглашения, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований Яковлева З.Э. указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» (застройщик) и ООО «Инвестиционная компания Октант» (дольщик) заключен договор            № участия в долевом строительстве, в силу которого застройщик в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц обязался построить МКД, и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру со строительным номером №, а дольщик обязался уплатить обусловленный данным договором долевой взнос в размере 1 975 500 рублей и принять эту квартиру по акту приема-передачи. Однокомнатная квартира со строительным номером №, находящаяся по адресу: <адрес>, имеет следующие проектные (планируемые) характеристики: проектная площадь с учетом балкона с коэффициентом 0,3 кв.м. – 43.9, без учета балкона, кв.м. – 43,1, площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3 кв.м. – 0,8. Плановый срок окончания строительства Объекта – ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи – до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №,                  ООО «Инвестиционная компания Октант» выполнило свои обязательства по договору № участия в долевом строительстве, перечислив денежные средства застройщику в безналичном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестиционная компания Октант» и Яковлевой З.Э. заключен договор № № уступки права требования (цессии) по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым все права (требования) и обязанности дольщика по Договору участия в долевом строительстве перешли к Яковлевой З.Э.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №, Яковлева З.Э. свои обязательства по оплате стоимости уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве исполнила в полном объеме, уплатив сумму в размере 3 530 000 рублей.

Ответчик ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» свои обязательства по передаче квартиры исполнил с нарушением сроков, акт приема-передачи квартиры сторонами был подписан ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая то, что ставка рефинансирования Банка России на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент, когда должны были быть исполнены обязательства ответчика перед истцом по договору, составляла 6,5% годовых, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равен 168 641 рубль 85 копеек.

В связи с невозможностью использования жилого помещения для проживания, на которое истец, <данные изъяты>, добросовестно рассчитывал при заключении Договора участия в долевом строительстве с ответчиком, длительностью задержки передачи квартиры на более чем 6 месяцев, истцу причинены нравственные страдания. Размер компенсации морального вреда истец оценивает в 20 000 рублей.

Договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что стороны допускают, что площадь отдельных частей квартиры может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других частей квартиры, в результате неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Для окончательного расчета долевого взноса по настоящему договору принимается общая площадь квартиры с учетом балкона/лоджии, которая исчисляется как сумма полезных площадей всех помещений квартиры, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, плюс площадь: - незастекленных балконов с понижающим коэффициентом 0,3; - незастекленных лоджий с понижающим коэффициентом 0,5; - веранд, застекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0. Проектная площадь квартиры с учетом балкона/лоджии с коэффициентом указана в пункте 1.2. данного договора (пункт 5.2). В случае увеличения фактических обмеров площади квартиры, в том числе за счет балконов (лоджий), против размеров проектной площади квартиры с учетом балкона/лоджии, указанной в пункте 1.2 данного договора, дольщик доплачивает разницу в течение 10 дней после получения дольщиком уведомления, исходя из стоимости 75 000 рублей за 1 кв.м. (пункт 5.3.).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» потребовало произвести окончательный расчет за квартиру путем внесения доплаты в размере 105 000 рублей за 1,4 кв.м., дополнительной площади квартиры, рассчитанной с коэффициентом 1,0 (1,4= 45,3-43,9). Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ № и акту взаиморасчетов по договору от ДД.ММ.ГГГГ Яковлевой З.Э. были перечислены денежные средства в размере 105 000 рублей. При приемке квартиры истец выявил, что фактическая площадь квартиры не увеличилась по сравнению с проектной, однако, из-за расчета, когда разница в площадях считается между площадью квартиры с коэф. 1 и площадью квартиры с коэф. 0,3, истец был вынужден произвести доплату в размере 105 000 рублей.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр                 «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлены следующие коэффициенты: для лоджий 0,5, для балконов 0,3. Указанные коэффициенты не зависят от наличия остекления.

Истец считает, что окончательный расчет долевого взноса по договору, исходя из указанных в пункте 5.2 договора коэффициентов находится в прямом противоречии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, пункт 5.2 договора является недействительным и неподлежащим применению в части установления для застекленных балконов и лоджий коэффициента 1,0, как условие, ущемляющее права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом.

Претензия истца от 25 декабря 2021 года об уплате неустойки и возврате переплаты по договору, ответчиком оставлена без удовлетворения.

Яковлева З.Э. просила суд признать недействительным пункт 5.2 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий; признать незаключенным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере 105 000 рублей; неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 168 641 рубль 85 копеек; денежную компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей; штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной судом суммы, а также судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 40 000 рублей. В обоснование уточненного иска в части признания незаключенным Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, Яковлева З.Э. указала, что дополнительное соглашение было подписано сторонами «задним» числом, не прошло государственную регистрацию.

В письменных пояснениях по делу истец Яковлева З.Э. указала, что срок исковой давности по требованиям о признании недействительным пункта 5.2 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий, не является пропущенным. Заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности к оспариваемому условию договора правового значения не имеет, поскольку в силу положения пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным законом, вне зависимости от признания ее таковой судом. Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку государственную регистрацию не прошло. Доводы ответчика о том, что задержка передачи объекта долевого строительства дольщику вызвана исключительными и непредотвратимыми форс-мажорными обстоятельствами - ограничительными мерами по борьбе с COVID-19, из-за которых у ответчика возникли проблемы с поставкой зарубежного оборудования, не состоятельны, поскольку сами по себе основанием для освобождения застройщика от уплаты дольщику неустойки (пени) не являются. Ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки, учитывая то, что просрочка передачи дольщику квартиры составила более 6 месяцев, привела к неблагоприятным последствиям для него. Требование о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры заявлено за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, положения Постановления Правительства Российской Федерации № 479 не регулируют правоотношения в спорный период. Истец полагает, что имеются основания для взыскания с ответчика штрафа, исходя из того, что в связи с нарушением срока передачи квартиры истцом была направлена ответчику претензия об уплате неустойки от 25 декабря 2021 года, на которую ответчик 1 февраля 2022 года ответил отказом, что послужило обращению истца в суд.

Ответчиком ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» представлен в суд отзыв на иск, в котором ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование отзыва на иск ответчик указывает на то, что условия оспариваемого пункта договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не противоречат положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты», истцом с правопредшественником добровольно был заключен договор уступки права, на условиях пунктов 1.2, 5.2., 5.3. договора. После заключения договора цессии, условия договора истец не оспаривал, соглашаясь с ними, принял квартиру по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, добровольно внес оплату в размере в размере 105 000 рублей, также при подписании акта приема-передачи истцом не оспаривалось то, что площадь балкона с коэффициентом 1,0 составляет 2,6 кв.м.

За пределами срока исковой давности заявлено требование о признании недействительным пункта 5.2. договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий.

По мнению ответчика, требование о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства не подлежит удовлетворению, поскольку между сторонами спора ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору №, согласно которому квартира дольщику передается по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При этом отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к спорному договору не является основанием для признания его недействительным. Ответчик считает, что при удовлетворении иска, имеются основания для снижения размера неустойки до величины не более 30 000 рублей, исходя из того, что срок сдачи объекта в эксплуатацию пропущен по уважительным причинам, а именно: нарушение обязательств со стороны поставщиков из-за распространения Covid-19. Застройщик, основанный в 1999 году, является малым предприятием со среднесписочной численностью за 2019-2021 годы – 9 человек и в случае взыскания неустойки в заявленном размере деятельность ответчика может быть прекращена.

Ответчик считает, что не имеется оснований для взыскания штрафа, поскольку к сложившимся правоотношениям подлежат применению постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года               № 479, а также Постановления Правительства Российской Федерации № 442, в силу положений которых присуждение штрафа в пользу истца за счет ответчика юридически исключается.

Ответчик полагает, что оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется, принимая во внимание то, что, благодаря осмотрительности и заботливости ответчика, МКД был достроен, квартира была принята истцом по акту приемки-передачи, а также после ввода МКД в эксплуатацию рыночная стоимость 1 кв.м., в вышеуказанном доме увеличилась до 130 000 - 170 000 рублей, а стоимость квартиры истца увеличилась с 1 975 500 рублей до 5 000 000 - 7 000 000 рублей.

Ответчиком ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» представлены в суд заявления о снижении размера неустойки до 30 000 рублей, применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям о признании недействительным пункта 5.2 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий.

В дополнениях к отзыву на иск ответчик ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» указал, что в соответствии с пунктом 1 акта приема-передачи квартиры по договору от ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры с учетом балкона составляет 45,3 кв.м., площадь балкона с коэффициентом 1,0 составляет 2,6 кв.м., соответственно, доплата в размере 105 000 рублей рассчитана исходя из: 1,4 кв.м. (45,3 (окончательная площадь объекта) - 43,9 (площадь объекта проектная) 1 (коэффициент подлежащий применению) 75000 рублей (стоимость 1 кв.м.).

По мнению ответчика, с учетом заключения сторонами дополнительного соглашения и возникновения обязанности по передаче квартиры ДД.ММ.ГГГГ нарушение прав истца не могло возникнуть ранее данного срока. Срок ответа на претензию ответчиком составляет 1 месяц с даты ее получения, то есть не ранее ДД.ММ.ГГГГ. Истцом же претензия была направлена 25 декабря 2021 года, то есть в тот период, когда право истца на передачу квартиры еще не было нарушено. Доказательств направления претензии после 28 февраля 2022 года истцом не представлено.

Согласно положениям Постановления Правительства Российской Федерации № за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются. За период до 29 марта 2022 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции начисляются и, соответственно, могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 30 июня 2023 года. К числу названных финансовых санкций относится предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» штраф, на применение которого указано в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, срок для добровольного удовлетворения требований потребителя (даже если таковые были бы заявлены) истек в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Кроме того, в дополнениях к отзыву на иск ответчик ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» указывает на то, что требование истца о начислении неустойки не подлежит удовлетворению, поскольку истец заявляет требования о взыскании неустойки за 197 дней (менее 7 месяцев), тогда как (без учета переноса срока дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ), согласно Постановления Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ в период начисления неустойки не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации до ДД.ММ.ГГГГ, то есть период времени продолжительностью в 272 дня (порядка 9 месяцев).

Истец Яковлева З.Э., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, сведений об уважительности причин неявки не представила, доверила представлять свои интересы Михайловой Т.В.

Представитель истца Яковлевой З.Э. по доверенности Михайлова Т.В. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» по доверенности Бондаренко Н.С. исковые требования не признал по доводам, указанным в отзыве на иск и в дополнениях к отзыву на иск.

Выслушав представителя истца Яковлевой З.Э. по доверенности Михайлову Т.В., представителя ответчика ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» по доверенности Бондаренко Н.С., допросив свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, Свидетель №3 изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а в силу пункта 1 статьи 56 Кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, на стороне истца и ответчика в равной степени возложено бремя доказывания своих доводов и возражений.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» даны разъяснения о том, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, к отношениям, возникающим из договоров участия в долевом строительстве, подлежат применению положения Закона Российской Федерации о защите прав потребителей, в том числе о компенсации морального вреда и взыскании штрафа (статьи 13, 15).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статьей 12 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1). Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2).

Согласно пункту 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что между ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» (застройщик) и ООО «Инвестиционная компания Октант» (дольщик) заключен договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в силу которого застройщик в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц обязался построить МКД, и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру со строительным номером №, а дольщик обязался уплатить обусловленный данным договором долевой взнос в размере 1 975 500 рублей и принять эту квартиру по акту приема-передачи. Однокомнатная квартира со строительным номером № находящаяся по адресу: <адрес>, имеет следующие проектные (планируемые) характеристики: проектная площадь с учетом балкона с коэффициентом 0,3 кв.м. – 43.9, без учета балкона, кв.м. – 43,1, площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3 кв.м. – 0,8. Плановый срок окончания строительства Объекта – ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи – до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №,                  ООО «Инвестиционная компания Октант» выполнило свои обязательства по договору № участия в долевом строительстве, перечислив денежные средства застройщику ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» в размере 1 975 500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестиционная компания Октант» и Яковлевой З.Э. заключен Договор № № уступки права требования (цессии) по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым все права (требования) и обязанности дольщика по Договору участия в долевом строительстве перешли к Яковлевой З.Э.

Согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №, Яковлева З.Э. свои обязательства по оплате стоимости уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве исполнила в полном объеме, уплатив сумму в размере 3 530 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была принята истцом по акту приема-передачи.

Разрешая исковые требования о признании недействительным пункта 5.2. договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий, и уменьшения цены договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на 105 000 рублей, суд исходит из следующего.

Из положений статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ следует, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (часть 1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

В пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ) (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) указано, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Из буквального толкования приведенных нормативных положений в их системной взаимосвязи с учетом правовых позиций, сформированных Верховным Судом Российской Федерации по этой категории гражданских дел, позволяет сделать вывод, что для расчета неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ, применяется размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, согласованный между застройщиком и участником долевого строительства, если после заключения такого договора между застройщиком и участника долевого строительства не было достигнуто соглашение об изменении размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства в порядке, установленном частью 2 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ.

Из пункта 5.2 договора № участия в долевом строительстве следует, что стороны допускают, что площадь отдельных частей Квартиры может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других частей Квартиры, в результате неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Для окончательного расчета долевого взноса по настоящему договору принимается общая площадь Квартиры с учетом балкона/лоджии, которая исчисляется как сумма полезных площадей всех помещений Квартиры, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, плюс площадь: незастекленных балконов с понижающим коэффициентом 0,3; незастекленных лоджий с понижающим коэффициентом 0,5; веранд, застекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0.

Согласно расчету истца, не оспоренному ответчиком, отклонение площадей имело место быть.

<адрес> с учетом балкона (с коэф. 0,3), кв.м.: по договору - 43,9; по акту - Не указано* (*Расчетным путем на основании поэтажного плана застройщика получается 43,9 = (42,7+2,60,3).

<адрес> квартиры без учета балкона, кв.м.: по договору - 43,1; по акту – 42,7.

Площадь балкона, кв.м. (с коэф. 0,3): по договору - 0,8; по акту – Не указано* (*Расчетным путем на основании поэтажного плана застройщика получается 0,8 = (2,60,3).

Площадь балкона (с коэф. 1), кв.м.: по договору - Не указано* (*Расчетным путем на основании поэтажного плана застройщика получается 2,66 = (0,8/0,3); по акту – 2,6.

Площадь квартиры с учетом балкона (с коэф. 1), кв.м.: по договору - Не указано* (*Расчетным путем на основании поэтажного плана застройщика получается 45,36 = 42,7+(0,8/0,3)); по акту – 45,3.

Таким образом, фактическая площадь квартиры (45,3 кв.м. (с коэф. 1) и 43,9 кв.м. (с коэф. 0,3)) не превысила проектную площадь квартиры по Договору участия в долевом строительстве (45,36 (с коэф. 1) и 43,9 кв.м. (с коэф. 0,3), основания для окончательного расчета отсутствовали, однако, из-за расчета, когда разница в площадях считается между площадью квартиры с коэф. 1 и площадью квартиры с коэф. 0,3 Дольщик был вынужден произвести доплату – 105 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ, в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 указанного Федерального закона.

Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (далее - Приказ) установлены следующие коэффициенты: для лоджий 0,5, для балконов 0,3. Указанные коэффициенты не зависят от наличия остекления.

Таким образом, окончательный расчет долевого взноса по договору №, исходя из указанных в пункте 5.2 договора коэффициентов, находится в прямом противоречии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ. Следовательно, указанный пункт 5.2 договора № является недействительным (ничтожным) и неподлежащим применению в части установления для застекленных балконов и лоджий с коэффициента 1,0, как ущемляющим права потребителя, по сравнению с правилами, установленными законом (абзац 1 пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей»).

Таким образом, у истца не имелось оснований для доплаты суммы в размере 105 000 рублей, исходя из того, что фактическая площадь квартиры (45,3 кв.м. (с коэф. 1) и 43,9 кв.м. (с коэф. 0,3)) не превысила проектную площадь квартиры по договору участия в долевом строительстве (45,36 (с коэф. 1) и 43,9 кв.м. (с коэф. 0,3).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании недействительным пункта 5.2. договора                  № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий, а также о взыскании с ответчика в счет уменьшения цены договора в размере 105 000 рублей в пользу истца.

Доводы ответчика относительно того, что условия договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не противоречат действующему законодательству, требование об оспаривании пункта 5.2. Договора заявлено за пределами срока исковой давности, не могут быть приняты судом, поскольку в указанном пункте 5.2 договора содержится указание на то, что коэффициент 1,0 применяется к застекленным балконам и лоджиям, что противоречит положениям Федерального закона №214-ФЗ. Применяя названные положения, суд принимает во внимание то, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд учитывает не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Принимая во внимание то, что согласно платежному поручению № доплата по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ была произведена истцом ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования заявлены в пределах срока исковой давности.

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки, руководствуясь положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, суд исходит из того, что ответчик в нарушение условий договора в установленный вышеуказанным договором срок предмет договора истцам не передал, в свою очередь, истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Таким образом, анализ приведенных выше правовых норм позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с Яковлевой З.Э., мог быть изменен только в порядке, предусмотренном части 3 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

Следовательно, по общему правилу изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При таких обстоятельствах, учитывая, что срок передачи объекта долевого строительства не был изменен в установленном порядке, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве соответствующую государственную регистрацию не прошло, суд приходит к выводу о том, что период неустойки применительно к настоящему спору составил с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение доводов истца в ходе рассмотрения дела в качестве свидетелей были допрошены Свидетель №1, Свидетель №2, Свидетель №3

Свидетель Свидетель №1 суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ присутствовала в диспетчерской ответчика в момент, когда истец Яковлева З.Э. подписывала дополнительное соглашение, датированное ДД.ММ.ГГГГ. На Яковлеву З.Э. оказывалось психологическое давление, угрожали, что в случае не подписания дополнительного соглашения датой, указанном в нем, ключи дольщику выданы не будут, а к дольщику будут применены финансовые санкции.

Свидетель Свидетель №2 суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ присутствовала в диспетчерской ответчика, самого факта подписания Яковлевой З.Э. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не видела, узнала об этом со слов самой Яковлевой З.Э., однако, при вручении самого дополнительного соглашения ответчиком на Яковлеву З.Э. оказывалось психологическое давление. Со стороны ответчика были угрозы в адрес Яковлевой З.Э., что ключи от квартиры выданы не будут, а к ней будут применены финансовые санкции.

Свидетель Свидетель №3 суду показала, что ДД.ММ.ГГГГ присутствовала в диспетчерской ответчика, была свидетелем того, как Яковлевой З.Э. было подписано дополнительное соглашение о продлении сроков 19-ым апреля 2021 года.

Оснований не доверять показаниям допрошенных свидетелей у суда не имеется, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Учитывая изложенное, исходя из того, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве в установленном законом порядке между сторонами заключено не было, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-26, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта. При расчете неустойки, подлежащей взысканию, следует определить ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Застройщиком своих обязательств по передаче истцам квартиры.

Учитывая исковые требования, в рассматриваемом случае указанный день – ДД.ММ.ГГГГ, ставка рефинансирования, действующая в указанный период - 6,50%. Расчет неустойки 1 975 500 рублей (сумма долевого взноса) 197 (с ДД.ММ.ГГГГ (как заявлено истцом в требованиях) по ДД.ММ.ГГГГ) 2 1/300 6,50 % (ставка рефинансирования на день исполнения обязательств по договору) = 168 641 рубль 85 копеек.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Ответчик в своих возражениях просит снизить размер подлежащей взысканию неустойки.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения № 263-О от 21 декабря 2000 года, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности, по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что просрочка передачи объекта повлекла для истца какие-либо существенные негативные последствия, утрату имущества, с учетом принципов разумности и соразмерности ответственности ответчика последствиям нарушения обязательств, необходимости соблюдения баланса интересов сторон, учитывая, что неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплату, суд приходит к выводу о том, что в данном конкретном случае последствиям нарушения ответчиком обязательства размер неустойки в сумме 168 641 рубль 85 копеек, по мнению суда, не соответствует мере ответственности должника и соблюдению баланса интересов сторон, и имеются исключительные обстоятельства, являющиеся основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при том, что к таковым обстоятельствам не относятся действия подрядчиков, соответственно, размер неустойки подлежит снижению до 100 000 рублей.

Доводы ответчика о том, что неустойка не подлежит начислению, суд полагает несостоятельными.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

В силу части 9 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом.

Федеральным законом №214-ФЗ вопрос компенсации морального вреда и взыскания штрафа не урегулирован, в связи с чем в данной части подлежат применению положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (часть 1). Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (часть 2).

По смыслу данной нормы закона, при решении вопроса компенсации потребителю морального вреда достаточным является установленный факт нарушения прав потребителя; размер компенсации морального вреда не зависит от стоимости товара (услуг) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

В связи с тем, что ответчиком нарушен срок передачи квартиры, тем самым нарушены права истца, как потребителя, на своевременное исполнение обязательств, учитывая характер правоотношений и обстоятельства нарушения обязательства, причиненные нравственные страдания вследствие данного нарушения и фактический период нарушения, исходя из принципа разумности, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, расценивая заявленную истцом сумму в размере 20 000 рублей, очевидно, завышенной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу абзацев 1 и 5 статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителей и другие необходимые расходы, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В пунктах 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» даны разъяснения, согласно которым расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ). Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из представленных истцом доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом Яковлевой З.Э. с Михайловой Т.В. заключен Договор об оказании юридической помощи, в силу которого последний обязался совершить от имени и за счет доверителя юридические действия, направленные на взыскание с ООО «СЗ «Инвестстрой корпорация» неустойки, переплаты за объект долевого строительства и других производных выплат. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ оплата услуги и консультации была оплачена в размере 40 000 рублей.

Оснований не доверять представленным доказательствам у суда не имеется.

Исходя из характера спора, уровня его сложности, продолжительности рассмотрения дела, объема подготовленного материала, относимости понесенных расходов применительно к рассмотренному делу, фактических результатов рассмотрения заявленных требований, разумности размера подлежащих отнесению на ответчика судебных расходов, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 16 400 рублей.

На основании статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 900 рублей за подачу иска в суд, от уплаты которой истец освобожден, и которая пропорциональна удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Яковлевой З.Э., - удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 5.2 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части установления коэффициента 1,0 для застекленных балконов и лоджий.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация», ИНН № в пользу Яковлевой З.Э., СНИЛС №, в счет уменьшения цены договора 105 000 рублей, неустойку в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 16 400 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований, - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация», ИНН №, в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 5 900 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья                                                                                           <данные изъяты>

    Решение изготовлено в окончательной форме 14.03.2024 года.