Решение по делу № 2-1-971/2019 от 11.09.2019

№ 2-1-971/2019

Мотивированное решение изготовлено 13.12.2019г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2019 года                             г. Красноуфимск

    Красноуфимский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Галкиной И.В., с участием представителей истца Чайникова В.С., Ульяновой И.М., представителя ответчика Швалева В.И., ответчика Козионовой Н.В., третьего лица Ильиных И.М., представителей третьих лиц Полежаева В.В., Токарева А.С., при секретаре Сергеевой Л.А., помощнике судьи Семиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Монтажкомплектсервис» к ОМС «Комитет по управлению имуществом МО Красноуфимский округ», Ахматшиной Т. С., Козионовой Н. В., Смолевой И. Н., Моховиковой З. А., Потеряхиной С. Н. о расторжении договора об управлении многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Монтажкомплектсервис» обратился в суд с вышеуказанным иском. В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании открытого конкурса (протокол №1-109/2014 от <дата>) о выборе Управляющей компании был проведен аукцион, решением конкурсной комиссии отдела жилищно-коммунального хозяйства Администрации Муниципального образования Красноуфимский округ претендент ООО «Монтажкомплектсервис» был признан единственным участником конкурса на право заключения договора управления несколькими многоквартирными домами, расположенными в <адрес>.

<дата> между Обществом с ограниченной возможностью «Монтажкомплектсервис» и ответчиками был заключен Договор об управлении многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, в соответствии с которым истец является Управляющей организацией, ответчики - Собственники.

Вышеуказанное жилое помещение принадлежит на праве собственности Ахматшиной Т.С. (<адрес>), Козионовой Н.В. (<адрес>), Смолевой И.Н. (<адрес>), Моховиковой З.А.(<адрес>), Потеряхиной С.Н.(<адрес>).

Квартиры № №1-109/2014 являются муниципальной собственностью Муниципального образования Красноуфимский район и предоставлены по договору социального найма Третьяковой Л.Г. (<адрес>), Балакиной Т.И. (<адрес>), Ильиной И.М. (<адрес>) и Кужмарских С.Б. (<адрес>).

П. 2.1. договора от <дата> предусмотрены обязанности управляющей компании, п. 2.3 договора предусмотрены обязанности собственников, в том числе п.п. 2.3.3 предусмотрено своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги и ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии со ст. 153 и 169 ЖК РФ.

Однако ответчиками были нарушены вышеуказанные условия Договора. В течение всего срока действия договора жильцы не принимали участия в решении вопросов, связанных с проведением капремонта, хотя в соответствии с законом должны были это делать. Следовательно, свои обязательства собственники не выполняли.

В результате нарушения условий договора управления собственниками многоквартирного дома на <дата> образовалась задолженность перед Управляющей компанией ООО «Монтажкомплектсервис» в сумме 59 617 руб. 43 коп.

Такое нарушение условий Договора от <дата> является существенным. Истец является управляющей компанией и имеет договорные обязательства перед ресурсоснабжающими, эксплуатационными и другими организациями и, в случае невыполнения обязательств будет вынужден нести убытки для устранения образовавшейся по вине ответчиков задолженности, либо в судебном порядке оплачивать задолженность.

В результате неоплаты ответчиками обязательных платежей, управляющая компания не в состоянии осуществлять в полном объеме содержание и эксплуатацию дома, что наносит ущерб зданию, нарушает права и интересы других жильцов, обслуживание дома приносит компании убытки вместо ожидаемой прибыли из-за того, что жильцы не оплачивают услуги, а состояние дома ухудшилось до аварийного по причинам, не вследствие деятельности Управляющей организации.

В ходе управления многоквартирным домом в <дата> года было проведено техническое обследование жилого дома с привлечением специализированной организации ООО «<адрес>», согласно заключения которой, многоквартирный <адрес>, в <адрес>, рекомендовано признать не пригодным для проживания, так как не обеспечивается безопасность жизни и здоровья граждан.

В этой связи продолжать обслуживать дом, находящийся в аварийном состоянии, без участия жильцов в принятии необходимых решений невозможно, поэтому <дата> по инициативе Управляющей компании было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, на повестке которого обсуждался вопрос о внесении дополнительных денежных средств для капитального ремонта кровли многоквартирного дома.

Согласно локальному сметному расчету стоимость ремонта кровли составляет 1 946 848 рублей. Председатель комитета по управлению имуществом МО Красноуфимский округ Швалев В.И. заявил, что администрация готова софинансировать капитальный ремонт кровли пропорционально занимаемой площади 183,9 кв. метров в сумме 871 957 рублей с учетом внесения оставшейся суммы (607 856 рублей) другими собственниками. Собственники (<адрес>) отказались от участия в капитальном ремонте кровли в связи с отсутствием денежных средств.

Во избежание несчастного случая в многоквартирном доме требуется проведение текущего ремонта. В рамках утвержденных тарифов по содержанию жилья, а также учитывая задолженность собственников, проведение ремонта невозможно.

Многоквартирный дом пришел в аварийное состояние по независящим от Управляющей компании обстоятельствам и, которые, она не в силах изменить.

На основании Постановления Главы Муниципального образования Красноуфимский округ от <дата> №1-109/2014 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Поскольку стороны не достигли компромисса о внесении дополнительных денежных средств для капитального ремонта кровли дома, на повестке собрания обсуждался другой вопрос: вопрос о расторжении договора об управлении многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельств - признанием дома аварийным и подлежащим сносу.

В момент заключения договора жильцы многоквартирного дома и Управляющая компания не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств, вызванные непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения; исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны серьезный ущерб. Договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.

В <дата> года собственники и наниматели многоквартирного дома были уведомлены (лично и по почте) о прекращении договора об управлении многоквартирным домом от <дата> в связи с существенным нарушением его условий, часть из которых дала согласие на расторжение договора, а часть отказалась.

Истец просит расторгнуть Договор от <дата> об управлении многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, заключенный между истцом и ответчиком, в связи с существенным изменением обстоятельств, выразившихся в том, что дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые управляющая компания не отвечает.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования, обосновав их доводами, изложенными в иске и пояснили, что все собственники жилых помещений в доме, за исключением муниципалитета, не возражают против расторжения договора, однако площадь жилых помещений, принадлежащих муниципалитету, составляет более 50% от общей площади дома и без его согласия невозможно расторгнуть договор.

Представитель ответчика ОМС «Комитет по управлению имуществом МО Красноуфимский округ» Швалев В.И. в судебном заседании требования истца не признал и пояснил, что существующая задолженность собственников за содержание общедомового имущества и признание дома аварийным не являются основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом.

Истец не лишен права на взыскание задолженности. Однако каких-либо доказательств исполнения договора управления и обращения за взысканием задолженности истец суду не представил.

    Представитель ответчика просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик Козионова Н.В. требования истца признала и пояснила, что истец не оказывал и не оказывает никаких услуг по содержанию жилого дома, при этом, не забывает начислять плату за ту работу, которую не выполнил, поэтому она и остальные собственники дома не оплачивают платежки истца. Все ремонтные работы в доме они выполняют своими силами и за свой счет, в услугах истца не нуждаются.

Третье лицо Ильина И.М. в судебном заседании пояснила, что потолок в ее квартире скоро рухнет. Истец никаких работ по ремонту дома не выполняет. Муниципалитет обязан предоставить ей другое жилое помещение.

Представители третьих лиц - ОМС «Администрация МО Красноуфимский округ» Полежаев В.В. и Отдела ЖКХ – Токарев А.С. в судебном заседании поддержали позицию представителя ответчика ОМС «Комитет по управлению имуществом МО Красноуфимский округ», полагали, что договор не может быть расторгнут.Остальные ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще. При этом, в предыдущем судебном заседании ответчики Ахматшина Т.С., Смолева И.Н., Балакина Т.И. согласились с требованиями истца о расторжении договора управления многоквартирным домом.

Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом руководствуется следующим.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец признан победителем открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в том числе МКД №1-109/2014 по <адрес> в <адрес>, проведенного ОМС «Администрация МО Красноуфимский округ» в лице отдела ЖКХ <дата>.

<дата>. ООО «Монтажкомплектсервис» представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом.

Согласно технического паспорта по состоянию на <дата>. указанный жилой дом <дата> года постройки, одноэтажный, кирпичный, имеет 9 квартир, общей площадью 410,5 кв.м.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности квартиры в указанном доме : №1-109/2014 площадью 49,4 кв.м., №1-109/2014 площадью 72,7 кв.м., №1-109/2014 площадью 30,9 кв.м., №1-109/2014 площадью 52,6 кв.м., №1-109/2014 площадью 30,9 кв.м. составляют казну МО Красноуфимский округ.

Выписки из ЕГРН свидетельствуют о том, что квартира № №1-109/2014 в указанном доме площадью 64,6 кв.м. принадлежит Ахматшину Р.Х., Ахматшиной Т.С., Ахматшину А.Р., Ахматшиной А.Р., Ахматшиной К.Р. на праве общей долевой собственности, квартира № №1-109/2014 площадью 42,6 кв.м. принадлежит Козионовой Н.В. и Козионовой Л.Н. на праве общей долевой собственности, квартира № №1-109/2014 площадью 63,6 кв.м. принадлежит Смолевой И.Н., квартира № №1-109/2014 площадью 25 кв.м. принадлежит Потеряхиной С.Н.

Задолженность собственников помещений МКД перед истцом за содержание общедомового имущества указанного МКД превысила 60 000 рублей.

Согласно заключению ООО «<адрес>» от <дата>. рекомендовано признать указанный жилой дом непригодным для проживания.

Согласно заключению межведомственной комиссии МО Красноуфимский округ от <дата>. указанный дом не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, т.к. не позволяет обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие физического износа в процессе эксплуатации. Капитальный ремонт экономически нецелесообразен.

Постановлением Администрации МО Красноуфимский округ от <дата>. №1-109/2014 указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

     Аварийное состояние жилого дома истец считает изменением существенных обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора и полагает, что это дает основания для расторжения договора управления МКД.

В соответствии с ч.8 ст.162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Основания для расторжения договора по решению суда установлены ч.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом необходимо иметь ввиду, что в соответствии с ч.4 ст.451 Гражданского кодекса РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Совокупность исследованных судом доказательств о том, что доводы истца о существенном нарушении условий договора ответчиками, являются несостоятельными, поскольку к таковым истец относит задолженность ответчиков за содержание общедомового имущества МКД.

Однако, и сам истец не представил суду каких-либо доказательств выполнения своих обязательств по договору управления. Кроме того, истец не лишен права взыскания долга с ответчиков в судебном порядке, поэтому долги ответчиков перед истцом не могут быть расценены как существенное нарушение договора ответчиками, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Указанный дом признан аварийным в октябре 2018г., то есть по истечении 9 месяцев после проведения торгов на право управления МКД. Причина признания дома аварийным – физический износ в процессе эксплуатации. Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что указанный дом находился в аварийном состоянии и на момент проведения торгов. При должной заботливости и осмотрительности истец должен был быть осведомлен об этом. То есть, доводы истца о существенном изменении обстоятельств, которые он не мог предвидеть, в данном случае несостоятельны.

Кроме того, указанный дом был включен в лот №1-109/2014, наравне с другими МКД, поэтому являясь единственным участником и победителем торгов, истец должен был заключить договор управления и данным домом.

Оценивая позицию ответчиков относительно требований истца, суд принимает во внимание, что отказ ОМС «Комитет по управлению имуществом МО Красноуфимский округ» расторгнуть договор основывается на положениях ч.2 ст.163 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, а потому является законным и обоснованным.

Признание иска остальными ответчиками основано на нежелании оплачивать содержание общедомового имущества собственников МКД, что противоречит требованиям ст.210 Гражданского кодекса РФ, п.1 ч.2 ст.154 Жилищного кодекса РФ, поэтому не может быть принято судом в соответствии с ч.2 ст.39 раждансокго процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований ООО «Монтажкомплектсервис» о расторжении договора об управлении многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> от <дата>. в связи с существенным изменением обстоятельств, выразившихся в том, что дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые управляющая компания не отвечает, отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Красноуфимский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

    Судья                                 И.В.Галкина