Решение по делу № 2-4918/2023 от 12.07.2023

07RS0001-02-2023-003989-91

Дело № 2-4918/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 августа 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

с участием: представителя истца Чемазокова Б.М., действующего на основании доверенности от 27.06.2023; представителя третьего лица – ПАО «Сбербанк России» Каскулова К.А., действующего на основании доверенности от 08.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Киримовой Инны Александровны к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании договора о намерении заключения договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложении обязанности предоставить документы для государственной регистрации,

установил:

Киримова И.А. обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просит признать договор о намерении заключения договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 22.08.2022, заключенный между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и Киримовой И.А., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации договора, мотивируя следующим.

22.08.2022 между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и Киримовой И.А. заключен договор о намерении заключения договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора. Предметом договора является квартира с проектным номером 61/2, общей площадью 50,83 кв.м., расположенная на 10 этаже во 2 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, б/н.

Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами договора от 22.08.2022 следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.2. и 1.3 договора. Также положениями п. 2.1, 2.2. предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до подписания основного договора.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор, заключенный между Обществом и ФИО6, своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своего представителя в судебное заседание не направил, причину неявки суду не сообщил, письменные возражения на исковое заявление не представил.

Представитель ПАО «Сбербанк» просил в удовлетворении исковых требований Киримовой И.А. отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном возражении на исковое заявление.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие истца и ответчика.

Выслушав пояснения представителей истца и ПАО «Сбербанк России», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (абзац первый пункта 1).

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, отмечается, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Как следует из материалов дела, 22.08.2022 между Киримовой И.А. и ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» заключен договор о намерении заключения договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме. В соответствии с условиями договора продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру не позднее 1-го квартала 2023 года.

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договора является квартира с проектным номером 61/2, общей площадью 50,83 кв.м., расположенная на 10 этаже во 2 блоке 6-секционного 10-этажного дома по адресу: <адрес>, б/н (п. 1.1 договора).

22.08.2023, т.е. в день заключения договора, истец оплатил стоимость квартиры в размере 2 390 125 рублей, а ответчик принял исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств в указанном размере.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно положениям ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 2 ст. 27 приведенного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, приведенный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых, получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, учитывая, что Киримова И.А. передала денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из существа заключенного 22.08.2022 договора следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.2 договора. Также пунктом 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартира), позволяющие его идентифицировать, о размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта. Исходя из этого, суд считает установленным, что названный договор является по своей сути договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем, требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

Согласно п. 3.2 договора покупатель подтверждает, что проинформирован продавцом о том, что жилое помещение находится в залоге ПАО Сбербанк по договору залога имущественных прав № 8631/2019/0009/1/ДЗ1 от 07.08.2019.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 343 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338 ГК РФ), обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В соответствии с подпунктом 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в случаях нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346), поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Таким образом, законодателем прямо предусмотрено, что отсутствие согласия залогодержателя на продажу должником заложенного имущества влечет иные правовые последствия и не является основанием для признания спорной сделки недействительной в порядке ст. ст. 168, 173.1 ГК РФ.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, факт нахождения спорного объекта недвижимости в залоге ПАО Сбербанк по договору залога имущественных прав №/ДЗ1 от ДД.ММ.ГГГГ, не является основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных исковых требований.

Согласно ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Согласно абзацу 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Киримовой Инны Александровны удовлетворить.

Признать договор о намерении заключения договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 22.08.2022, заключенный между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и Киримовой Инной Александровной, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность предоставить документы для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 22.08.2022.

Взыскать с ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Мотивированное решение составлено 08.08.2023.

Председательствующий М.Б. Пшунокова