Решение по делу № 33-5454/2016 от 17.08.2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ        

Дело №33-5454 поступило 17 августа 2016 года

Судья Вольная Е.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Улан-Удэ                          21 сентября 2016 года             

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего Пащенко Н.В.,

судей коллегии Гимадеевой О.Л., Семенова Б.С.,

при секретаре Цыденжаповой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Симоновой ФИО14 к Поповой ФИО15 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе ответчика Поповой М.С.

на решение Закаменского районного суда РБ от 29 июля 2016 года, которым исковое заявление удовлетворено и постановлено:

Признать недействительными в силу их притворности заключенные между Симоновой ФИО16 и Поповой ФИО17, договоры:

купли-продажи квартиры и земельного участка от ... г., расположенных по адресу: <...>

купли-продажи квартиры от ... г., расположенной по адресу: <...>;

купли-продажи земельного участка от ... г., расположенного по адресу: <...>;

Применить последствия недействительности сделок;

Прекратить право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>; земельный участок, расположенный по адресу: <...>; квартиру, расположенную по адресу: <...>; земельный участок, расположенный по адресу: <...>, зарегистрированные за Поповой ФИО18;

Признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>; земельный участок, расположенный по адресу: <...> квартиру, расположенную по адресу: <...>; земельный участок, расположенный по адресу: <...>, за Симоновой ФИО19.

Кроме того, указано, что:

Данное решение является основанием для прекращения права собственности Поповой ФИО20 и государственной регистрации права собственности Симоновой ФИО21 на указанное имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

Заслушав доклад судьи Семенова Б.С., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Обращаясь в суд с иском к Поповой М.С., истец просила:

признать недействительными заключенные между ними договоры: купли-продажи квартиры и земельного участка от ... года, купли-продажи квартиры от ... года, купли-продажи земельного участка от ... года;

применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Поповой М.С. на следующее недвижимое имущество:

- квартиру, расположенную по адресу: <...>;

- земельный участок, расположенный по адресу: <...>

- квартиру, расположенную по адресу: <...>;

- земельный участок, расположенный по адресу: <...>;

признать право собственности Симоновой Е.Л. на перечисленное недвижимое имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что указанные договоры были заключены с целью прикрыть другую сделку - договор залога указанного недвижимого имущества. Одновременно с договорами купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком подписан договор займа. Сделки по отчуждению истцом недвижимого имущества являются притворными, поскольку истец не получала от ответчика денежные средства по договорам купли-продажи; указанные договоры оформлены в обеспечение возврата займа; действия по заключению договоров купли-продажи и договора займа произведены одновременно; истец фактически не передал недвижимое имущество ответчику, так как продолжает проживать с семьей в спорной квартире, там зарегистрирована.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Бурятия.

В судебном заседании истец, представитель истца исковые требования уточнили, просили признать недействительными заключенные между Симоновой Е.Л. и Поповой М.С. договоры: купли-продажи квартиры в силу их притворности; применить последствия недействительности сделок, а именно прекратить право собственности на указанное недвижимое имущество, зарегистрированное за Поповой М.С.; признать право собственности на него за Симоновой Е.Л.

Представители ответчика Глейзер В.В. и Тарасова Е.В. с иском не согласились, поскольку договоры купли-продажи недвижимого имущества были заключены по добровольной воле обеих сторон, расчет произведен сторонами при их составлении. При регистрации договоров специалистами Управления Росреестра по РБ была проведена их правовая экспертиза. Коммунальные платежи Попова М.С. не оплачивала, так как не использовала недвижимое имущество по назначению.

Ответчик Попова М.С., представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ Кердяшов Д.О. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В своей апелляционной жалобе ответчик Попова М.С. указывает, что денежные средства за приобретаемое недвижимое имущество она передавала Симоновой Е.Л. непосредственно перед подписанием договора, расписки не брала, так как считала, что факт передачи денег установлен пунктом <...> оспариваемых договоров купли-продажи. ... года они составили договор займа, согласно которому Симонова Е.Л. заняла у нее <...> руб. После получения ... года свидетельств о регистрации перехода прав на приобретенные у Симоновой Е.Л. объекты недвижимости, в связи с тяжелым положением истца она предоставила ей возможность жить в квартире до наступления до весны. ... года Симонова Е.Л. деньги по договору займа не вернула, стала от нее скрываться, квартиру не освобождала, в связи чем в ... года она подала иск о ее выселении.

Попова М.С. в жалобе полагает, что суд не принял во внимание, что на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи никаких заемно-кредитных отношений между ними не было, в связи с чем, вывод суда о притворности сделок не состоятелен. Осмотр приобретаемого имущества ею не производился, так как она живет с истцом по соседству и знает, каково его состояние, кроме того, отсутствие необходимости в составлении передаточного акта обусловлено п. <...> договоров купли-продажи. Согласие на временное пользование квартирой истцом является ее правом, не подлежащим ограничению. В связи с изложенным просит решение суда отменить, исковые требования оставить без удовлетворения.

Из отзыва представителя истца Морозова А.В. на апелляционную жалобу следует, что фактически договоры купли-продажи были подписаны не ... года и ... года, а ... года - в момент подачи документов на государственную регистрацию, предварительное заключение договоров купли-продажи недвижимого имущества было основным условием подписания между сторонами договора займа. Истец не получал от ответчика денежные средства по договорам купли-продажи, фактически не передал ему указанное недвижимое имущество, а ответчик соответственно не принял его. Ответчик перед заключением договоров купли-продажи недвижимого имущества не осматривал его, коммунальные платежи ни разу не производил. Требование о выселении истца было заявлено ответчиком только в ... года, т.е. после окончания срока возврата долга по договору займа. Стоимость недвижимого имущества, указанная в договорах купли-продажи, явно занижена по сравнению с его рыночной стоимостью. Просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В заседании суде апелляционной инстанции представитель ответчика Левит Е.Ю. доводы жалобы поддержал.

Истец Симонова Е.Л., ее представитель Морозов А.В. возражали против ее удовлетворения.

Ответчик Попова М.С., ее представители Тарасова Е.В. и Глейзер В.В., представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ в суд не явились, извещались надлежащим образом.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что заключенные между сторонами договоры купли-продажи недвижимого имущества фактически обеспечивали исполнение обязательств Симоновой Е.Л. по договору займа, в связи с чем, договоры купли-продажи являются ничтожными в силу их привторности.

Судебная коллегия находит выводы районного суда состоятельными, основанными на правильном толковании норм материального права.

В п. 1 ст. 166 Гражджанского кодекса РФ закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 2 ст. 170 ГК РФ сказано, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст. 431 ГК РФ.

Согласно положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст. 454 ГК РФ).

Признаком притворности сделки является отсутствие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и намерения фактически исполнить прикрываемую сделку, то есть в случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. Договор не может быть признан притворной сделкой, если установлены наличие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и фактическое ее исполнение.

Таким образом, применительно к договору купли-продажи притворность сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что:

... года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, в соответствии с условиями которого, Симонова Е.Л. передала в собственность Поповой М.С. спорное недвижимое имущество. Стоимость квартиры сторонами была определена в <...> руб., земельного участка в <...> руб. Указанный договор и переход права собственности

... года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, в соответствии с условиями которого, Симонова Е.Л. передала в собственность Поповой М.С. спорное недвижимое имущество. Стоимость квартиры сторонами была определена в <...> руб.

... года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с условиями которого, Симонова Е.Л. передала в собственность Поповой М.С. спорное недвижимое имущество. Стоимость земельного участка сторонами была определена в <...> руб.

Согласно п. <...> указанных договоров расчет между сторонами произведен до подписания договора купли-продажи. Согласно п. <...>, настоящие договоры одновременно являются передаточными актами.

... года между истцом и ответчиком был заключен договор займа на сумму <...> руб. сроком по ... года, который до настоящего времени не исполнен.

... года оспариваемые договоры и переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрированы в Управлении Росреестра по РБ, выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя Поповой М.С.

Между тем, в ходе судебного разбирательства было установлено, что Симонова Е.Л. продолжает проживать в спорной квартире, с регистрационного учета не снялась, пользуется спорным недвижимым имуществом, частично оплатила задолженность по коммунальным услугам. Кроме того, истец указала, что Попова М.С. приобретаемые объекты недвижимости непосредственно при заключении спорных договоров не осматривала, т.е. фактически их не принимала. Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались, при этом, довод о том, что осмотр приобретаемого имущества был произведен Поповой М.С. несколькими годами ранее, юридической силы не имеет.

Судом дана оценка и тому обстоятельству, что требование о ее выселении из спорной квартиры ответчик заявил только в ... года, т.е. после окончания срока возврата денежных средств по договору займа от ... года, что также является доказательством притворности оспариваемых сделок купли-продажи.

Суд принял во внимание и довод о заниженной стоимости спорного недвижимого имущества, по которой оно было приобретено ответчиком у истца, поскольку он подтверждается следующей совокупностью доказательств:

договором купли-продажи от ... года, согласно которого стоимость квартиры № <...> по ул. <...> г. Закаменска в свое время составляла - <...> руб.;

отчетами № ... ... и № ... о рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на ... года с учетом НДС:

по адресу г<...> – <...> руб. - за часть жилого дома, <...> руб. - за земельный участок;

по адресу: <...> - <...> руб. - за однокомнатную квартиру.

Довод истца о том, что денежные средства за спорные объекты недвижимости она не получала, ответчиком надлежаще не опровергнут.

Таким образом, правильно установив значимые для дела обстоятельства и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, районный суд пришел к верному выводу, что заключенные между Симоновой Е.Л. и Поповой М.С. договоры купли-продажи недвижимого имущества были совершены с целью прикрыть договор займа, в связи с чем признал указанные договоры притворными и в силу ст.170 ГК РФ ничтожными, применив последствия недействительности сделок в виде прекращения права собственности ответчика и признания права собственности на спорное недвижимое имущество за истцом.

В данном случае изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемым сделкам купли-продажи не была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделок.

Разрешая спор, суд также учел, что действия по заключению договоров купли-продажи и договора займа были произведены по истечении небольшого интервала времени, при этом государственная регистрация права собственности на спорное недвижимое имущество по договорам купли-продажи произведена позднее ... года - даты заключения договора займа.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы ответчика Поповой М.С. подлежат отклонению.

Судебная коллегия находит, что действиям сторон при заключении спорных сделок дана правильная юридическая оценка, выводы суда соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам, подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами.

Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, решение суда мотивировано, оснований для признания его необоснованным по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Закаменского районного суда РБ от 29 июля 2016 года по исковому заявлению Симоновой ФИО22 к Поповой ФИО23 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья:                  Н.В. Пащенко    

Судьи коллегии:                  О.Л. Гимадеева

Б.С. Семенов