Решение по делу № 33а-2500/2018 от 13.02.2018

Дело № 33а-2500

Судья Буланков Р.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 марта 2018 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делами Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Судневой В.Н.,

судей Кустовой И.Ю., Овчинниковой Н.А.,

при секретаре Рогатневой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Пермского краевого суда от 19 декабря 2017 года, которым постановлено:

«В удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 22 августа 2017 года № 769 отказать».

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения представителя административного ответчика Спицыной А.С., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

(далее также – Комиссия, административный ответчик) от 22.08.2017 г. № 769 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** равной рыночной стоимости в размере 34700460 руб. по состоянию на 01.01.2013, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из ЕГРН.

Требования обоснованы тем, что отчёт об оценке от 28.07.2017 № 85.2/О-17, (далее также – Отчёт) на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, мотивируя тем, что его доводы оставлены судом первой инстанции без внимания. Так, оценщиком не учтен тот факт, что объект-аналог № 1 с кадастровым номером ** на момент совершения сделки был застроен, а также, что в сделке было 2 земельных участка, что подтверждается данными Росреестра. В Отчёте не приведена информация о том, что в сделке участвовало 3 объекта недвижимости (цена сделки в размере 21000000 руб. указана за 3 объекта недвижимости), что является нарушением п.5 ФСО № 3, так как данная информация существенно влияет на стоимость объекта оценки. Также оценщиком не учтено, что объект-аналог № 2 с кадастровым номером **, на момент предложения имеет жилой дом, что подтверждается данными Росреестра. Объект – аналог № 2 существенно хуже объекта оценки, отсутствие соответствующей корректировки привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Попадание объектов-аналогов, имеющих отличное от объекта оценки разрешенное использование, в один с объектом оценки сегмент рынка, не может являться основанием отказа от проведения сравнения по данному элементу сравнения (вид использования).

В отзыве на апелляционную жалобу административный ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ч.1 ст. 4, ст. 218 КАС РФ, ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что МАДОУ «***» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под здание детского сада, общей площадью 4031 кв. м, расположенный по адресу: ****.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» в размере 50944100,48 руб. по состоянию на 01.01.2013.

Не согласившись с данной оценкой, заинтересованное лицо обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455/11, и представило отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 85.2\О-17 от 28.07.2017.

Решением Комиссии от 22.02.2017 № 769 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости, равной 34700460 руб., установленной в отчёте об оценке № 85.2/О-17 от 28.07.2017 по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии было установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка на 32 %. При принятии решения Комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Проверив компетенцию Комиссии, порядок и процедуру принятия оспариваемого решения, проанализировав отчёт об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд исходил из того, что оценщиком требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 выполнены, отчет составлен на бумажном носителе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком.

Доводы Департамента о нарушении оценщиком требований пунктов 22 «д», «е» ФСО № 7, поскольку по объекту аналогу № 1 не были учтены обстоятельства, что он был застроен и, что в сделке было 2 земельных участка, судом отклонены как несостоятельные.

Суд исходил из того, что представленные, в том числе и стороной административного истца сведения Росреестра по указанной сделке однозначно свидетельствуют об указании цены сделки за каждый объект недвижимости. В связи с чем размер стоимости объекта-аналога № 1 оценщиком учтен обоснованно.

По объекту-аналогу № 2 оценщиком на страницах 42, 43 Отчета приведен анализ обстоятельств, что земельный участок на дату оценки не был застроен, что не опровергается представленными административным истцом данными Росреестра.

Разрешенное использование оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов в данном случае не было отнесено к ценообразующим факторам, требующим корректировки, поскольку цена предложений по объектам-аналогам соответствует среднерыночной стоимости по рынку земельных участков под коммерческое строительство.

То есть в данном случае различия в разрешенном использовании объекта оценки и объекта-аналога не оказало влияние на стоимость объекта-аналога и объекта оценки, поскольку в отчете об оценке выделено два сегмента рынка земельных участков: для строительства многоквартирных жилых домов, для объектов коммерческой недвижимости.

Обоснованность применения в качестве объектов-аналогов земельных участков под коммерческое строительство аргументировано выводами, приведенными в главе отчета № 8 «Анализ рынка недвижимости», согласно которой существенных различий в порядке ценообразования и средней цены предложений по земельным участкам под строительство жилых домов и под строительство коммерческих объектов, не выявлено.

Доказательства, что при учтенной оценщиком цене объектов-аналогов их вид разрешенного использования существенным образом влияет на ценообразование предложения в категории под строительство коммерческих объектов, Департаментом представлены не были.

Текстовая часть Отчета об оценке (страницы 18-35) содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

Ссылаясь на нарушения требований пункта 13 ФСО № 3, административный истец указывал на проведение оценщиком корректировок на торг и на площадь по данным «Справочника корректировок…», данные которого основаны на мнении сотрудников ООО «РусБизнесПрайсИнформ».

Суд указал, что данный справочник соответствует рыночным данным, поскольку при его составлении использовалось совокупное мнение профессиональных участников рынка недвижимости.

Отсутствие расчетных данных в части приведенного оценщиком фактора, оказывающего существенное влияние на стоимость объекта оценки – наличие дорог с интенсивным транспортным и пешеходным потоком, при отсутствии подтверждения со стороны административного истца, что по данному фактору объект оценки и объекты аналоги имеют отличия, признан судом обстоятельством непротиворечащим требованию пункта 5 ФСО № 3.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что Отчёт об оценке содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Отчёт является надлежащим доказательством, поскольку отвечает требованиям относимости, допустимости и сомнений в достоверности не вызывает. Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены Комиссией при рассмотрении заявления заинтересованного лица о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность либо опровергали выводы Комиссии, административным истцом не приведено. В связи с чем оспариваемое решении Комиссии соответствует требованиям закона, права и законные интересы административного истца не нарушает.

Выводы суда являются правильными, основаны на обстоятельствах дела и представленных сторонами доказательствах, которые оценены судом в совокупности, подробно мотивированы в решении, оснований для их переоценки судебная коллегия не находит.

Нормы материального права к спорным правоотношениям применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не допущено.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, повторяют правовую позицию административного истца, изложенную в обоснование заявленных требований, следовательно, являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда и имеющихся в деле доказательств, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 19 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента земельных отношений администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи