Решение по делу № 33АП-3104/2019 от 02.07.2019

УИД 28RS0008-01-2019-000222-06

Дело № 33АП- 3104/19                                                                        Судья первой инстанции

Докладчик Исаченко М.В. Ворсина О.Б.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

        21 августа 2019 года                                                                                      г. Благовещенск

        Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

        председательствующего Палатовой Т.В.,

        судей коллегии: Грибовой Н.А., Исаченко М.В.,

        при секретаре Залевской Н.В.,

            рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варванской Е. П. к Дюваль В. А., Федоровой О. Н., временно исполняющему обязанности нотариуса Зейского нотариального округа Герасимовой Н. Ю., нотариусу Зейского нотариального округа Амурской области Кизеровой Ю. Ю., страховому акционерному обществу «ВСК» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и денежных средств, уплаченных нотариусу

            по апелляционной жалобе Варванской Е. П. на решение Зейского районного суда Амурской области от 30 апреля 2019 года.

            Заслушав дело по докладу судьи Исаченко М.В., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

    установила:

Варванская Е.П. обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указала, что 26 октября 2018 года между Варванской Е.П. и Дюваль В.А., Федоровой О.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора ответчики получили задаток 270 000 руб., 26 октября 2018 года был подписан акт приема-передачи квартиры, фактически квартира была передана истцу 29 октября 2018 года. До указанной даты истец не имела возможности произвести полный осмотр квартиры. При осмотре квартиры было установлена необходимость проведения капитального ремонта, наличие задолженности по коммунальным услугам, на просьбы и требования ответчики уклонялись передать правоустанавливающие документы на квартиру. Квартира находится в залоге у ПАО "Сбербанк России" по ипотечному кредиту. Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры не наступил. Для устранения ущерба, причиненного жилому помещению, требуется денежные средства 120 332 руб. На уведомление о расторжении договора истец получила отказ.

            Просила суд о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании двойной суммы задатка 540 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 981 руб. за период с 24 января 2019 года по 19 февраля 2019 года, процентов по день фактического исполнения обязательств исходя из ключевой ставки банка в размере 7,75% и денежных средств, уплаченных нотариусу, в общей сумме 8 700 руб. 00 коп. Просила взыскать в качестве убытков денежные средства, уплаченные нотариусу 4 350 руб. 00 коп.

            В судебном заседании представитель истица настаивал на удовлетворении заявленных требований.

            Ответчики Дюваль В.А., Герасимова Н.Ю. выразили несогласие с иском, указали об отсутствии оснований и доказательств для удовлетворения иска.

            Ответчик нотариус Зейского нотариального округа Амурской области Кизерова Ю.Ю. с иском не согласилась.

Решением Зейского районного суда Амурской области от 30 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований Варванской Е.П. отказано.

В апелляционной жалобе Варванская Е.П. с вынесенным решением не согласна, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Полагает решение суда незаконным, необоснованным, вынесенным с неправильным применением норм материального и процессуального права. Указывает на неверное определение судом обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения спора. Ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истцу об истребовании доказательств, необоснованно не принято заявление истца об уточнении исковых требований. Полагает, что судом дана неверная оценка предварительному договору, в отношении которого имеются основания для признания его недействительным как совершенным под влиянием обмана.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Дюваль В.А. возражает против доводов жалобы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

        Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, что жилое помещение квартира по адресу: <адрес> находится в общей долевой собственности Дюваль В.А. и Федоровой О.Н. по ? доле в праве собственности.

26 октября 2018 года Дюваль В. А., действующая от своего имени, и от имени Федоровой О.Н. на основании нотариально удостоверенной доверенности от 19 апреля 2016 года, и Варванская Е.П. заключили предварительный договор, по которому Дюваль В.А. и Федорова О.Н. обязуются продать Варванской Е.П. указанную квартиру, Варванская Е.П. обязуется купить вышеуказанную квартиру в срок до 30 ноября 2019 года заключить договор купли-продажи.

Варванская Е.П. выдала в качестве задатка Дюваль В.А. и Федоровой О.Н. 270000 руб. в счет причитающихся с нее платежей по договору, стороны договорились, что в случае неисполнения договора Варванской Е.П. сумма задатка остается у Дюваль В.А. и Федоровой О.Н., в случае неисполнения договора Дюваль В.А. и Федоровой О.Н. они должны возвратить Варванской Е.П. двойную сумму задатка.

Сторонами установлена цена квартиры 1 600 000 руб. с зачетом суммы задатка 270 000 руб., оставшаяся сумма 1 330 000 руб. выплачивается до подписания договора купли-продажи равными долями в размере 332 500 руб., начиная с 21 января 2019 года, каждые три месяца не позднее 21 числа, последняя выплата производится 21 октября 2019 года.

Согласно расписке от 2 октября 2018 года Дюваль В.А. получила от Варванской Е.П. сумму 270 000 руб. в счет погашения стоимости квартиры по адресу: <адрес>.

21 января 2019 года Варванская Е.П. направила ответчикам уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры с оплатой двойной суммы задатка.

Рассматривая настоящее гражданское дело, суд на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Суд на основании статей 309, 421, 422, 429, 431, 454, 460, 487, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, квалифицировал предварительный договор от 26 октября 2018г. как основной договор купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате в рассрочку, учитывая, что условия о предмете договора, ее стоимости, стопроцентной предоплате, сроке исполнения обязательства в отношении предмета сторонами согласованы при подписании договора, квартира передана покупателю.

Судом отклонены как необоснованные доводы истца о наличии оснований для расторжения указанного договора в связи с обременением имущества ипотекой, в связи с осведомлённостью покупателя Варванской Е.П. о правах банка на приобретаемую квартиру на момент заключения договора.

    Не нашел своего подтверждения собранными по делу доказательствами довод истца о продаже квартиры, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

    Из материалов дела следует, что 26 октября 2018 года сторонами договора был подписан акт приема-передачи квартиры по адресу: <адрес>, в котором указано, что Варванская Е.П. приняла квартиру надлежащего качества.

    Требования иска о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также процентов по день фактического исполнения обязательств признаны судом несостоятельными, поскольку не установлены факты неисполнения Дюваль В.А. и Федоровой О.Н. условий договора от 26 октября 2018 года, срок завершения оформления сделки и регистрации права собственности на квартиру, согласованный сторонами при заключении договора 30 ноября 2019 года не наступил.

При рассмотрении требований, предъявленных к исполняющей обязанности нотариуса Герасимовой Н.Ю. о взыскании убытков в виде денежных средств, уплаченных нотариусу в сумме 4 350 руб. 00 коп. (3 100 руб. по уплате госпошлины и 1 250 руб. по уплате за оказание услуг правового и технического характера), суд исходил из следующего.

Из текста предварительного договора от 26 октября 2018 года следует, что стороны расходы по заключению договору оплачивают поровну (п. 13 договора), имеется отметка об уплате государственной пошлины в размере 6 200 руб. и об уплате за оказание услуг правового и технического характера 2 500 руб.

15 ноября 2018 года между нотариусом Кизеровой Ю.Ю. и САО «ВСК» был заключён договор страхования гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности нотариусов в период с 18 октября 2018 года по 17 октября 2019 года, по которому объектом страхования являются имущественные интересы нотариуса, связанные с риском ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) иным третьим лицам при осуществлении нотариусом нотариальной деятельности.

На основании приказа Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Амурской области <номер> от 9 апреля 2018 года Герасимова Н.Ю. в период с 4 июня 2018 года по 29 декабря 2018 года была наделена правом исполнять обязанности по осуществлению нотариальной деятельности нотариуса Зейского нотариального округа Кизеровой Ю.Ю.

Суд не установил противоправные действия (бездействие) нотариуса как основания для возложения имущественной ответственности в сумме 4 350 руб. 00 коп.

Судебная коллегия находит, что с выводами суда о признании предварительного договора от 26 октября 2018 года договором купли-продажи квартиры согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Признавая предварительный договор основным договором, суд первой инстанции не учел, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания договора купли-продажи от 26 октября 2018 г. не следует, что залогодатели Дюваль В.А., Федорова О.Н. были наделены правом распоряжаться предметом залога - квартирой без согласия залогодержателя – ОАО «Сбербанк России».

Таким образом, признавая предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, суд первой инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре купли-продажи от 26 октября 2018 г. необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

Судебная коллегия, разрешая спор о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).

Предварительный договор содержит лишь обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи.

Судебная коллегия полагает, что не представляется возможным прийти к выводу о том, что отказ истца от предварительного договора вызван нарушениями условий предварительного договора, допущенных ответчиками, поскольку из предварительного договора следует лишь обязательство ответчиков заключить с истцом основной договор купли-продажи в срок до 30 ноября 2019 года, который не наступил к моменту отказа истца от договора.

Таким образом, судебная коллегия полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, так как условия, необходимые для привлечения стороны договора к ответственности, не наступили, в связи с тем, что срок исполнения договора не наступил.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, несостоятельны, являются лишь переоценкой фактов установленных судебным решением и субъективным мнением о них лица, подавшего жалобу, основанных на неверном толковании действующего законодательства.

Доводы жалобы о том, что договор является недействительным, о чем были заявлены соответствующие требования, которые необоснованно не были рассмотрены судом, судебной коллегией отклоняются, поскольку указанные обстоятельства не являлись предметом настоящего спора, в соответствие с положениями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Доводы заявителя о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, подлежат отклонению, поскольку применительно к фактическим обстоятельствам, установленным судом в ходе рассмотрения настоящего спора, основания полагать, что отказ в удовлетворении процессуального ходатайства стороны истца мог привести к принятию неправильного судебного акта, отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований, отклоняются судебной коллегией, поскольку заявляя указанное ходатайство, истец одновременно в нарушение статьи 39 ГПК РФ изменил предмет и основание иска, поскольку истцом было заявлено по существу дополнительное требование о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, которое не было указано при первоначальном обращении в суд.

Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

        Решение Зейского районного суда Амурской области от 30 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Варванской Е. П. – без удовлетворения.

    Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

      Председательствующий

      Судьи: