Решение от 30.04.2020 по делу № 66а-352/2020 от 16.01.2020

Дело №а-352/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                         30 апреля 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н.,

при секретаре – помощнике судьи Ловчиковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-2806/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Респект-М» об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания, по апелляционным жалобам Правительства Москвы и Департамента городского имущества г.Москвы, а также ООО «Респект-М» на решение Московского городского суда от 04 октября 2019 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Респект-М» (далее – Общество, административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, кадастровый №, площадью 2501,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>4, равной его рыночной стоимости в размере 149 908 130 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», что нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты налога на имущество в завышенном размере.

Решением Московского городского суда от 04 октября 2019 года установлена кадастровая стоимость названного выше объекта недвижимости, равная его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 года, определенная на основании заключения судебной оценочной экспертизы, в размере 201 584 866 рублей. Судом также взысканы судебные расходы с ООО «Респект-М» в пользу ООО «Центр независимой экспертизы собственности» за проведение оценочной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы подана апелляционная жалоба об отмене решения суда, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование поданной жалобы указано на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административным истцом не представлены доказательства нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, что в свою очередь повлекло бы нарушение прав и законных интересов истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и как следствие этого, размера подлежащих уплате налоговых платежей. Заявленное истцом требование по сути имеет своей целью уменьшить размер налогового платежа, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж. Заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует по своему содержанию действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Так, при расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода экспертом определена стоимость единого объекта недвижимости в размере 121 692 руб. за 1 кв.м, что значительно ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты недвижимости. Экспертом в рамках доходного подхода определена арендная ставка единого объекта недвижимости в размере 19 502 руб., что также ниже среднерыночных ставок на объекты недвижимости данного сегмента рынка. Используемая экспертом величина потенциального валового дохода не может быть признана достоверной, поскольку эксперт в расчетах должен был использовать общую площадь объекта оценки, а не только арендопригодную. При расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, эксперт необоснованно очистил цены предложений объектов-аналогов от величины налога на добавленную стоимость (далее НДС). При этом в копиях интернет-страниц объявлений объектов-аналогов данные о наличии в цене предложения величины НДС отсутствуют.

В апелляционной жалобе ООО «Респект-М» поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. В обоснование жалобы указывается на то, что что у суда первой инстанции не имелось оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, содержащего некорректный расчет указанной стоимости. Автор жалобы полагает, что эксперт завысил итоговую стоимость объекта оценки.

Стороны, в том числе административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованное лицо Правительство Москвы в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ООО «Респект-М» является собственником нежилого здания, кадастровый номер №, площадью 2501,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы от 29.11.2018 г. № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ» утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Кадастровая стоимость принадлежащего Обществу нежилого здания утверждена в размере 293 614 613,13 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, представив отчет об оценке объекта недвижимости от 14 февраля 2019 года №МСК1108-ОКС, подготовленный оценщиком ООО «Первое бюро оценки и экспертизы», согласно которому рыночная стоимость здания составила 149 908 130 руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

Согласно заключению эксперта ФИО4 от 5 августа 2019 года, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Величина рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере 201 584 866, без учета НДС.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд, установив, что административный истец, являясь собственником указанного объекта недвижимости, обязан осуществлять налоговые платежи, размер которых исчисляется в процентах от кадастровой стоимости имущества, вопреки доводам апелляционной жалобы Департамента и Правительства Москвы пришел к обоснованному выводу о праве административного истца ставить вопрос об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной.

В связи с этим, доводы названной апелляционной жалобы, существо которых сводится к тому, что административный истец избрал неверный способ защиты права, подлежат отклонению, как несостоятельные.

Кроме этого, согласно методике доходного подхода, доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. Оснований не согласиться с представленным расчетом эксперта судебная коллегия не усматривает.

Эксперт также не может ориентироваться на цены в будущем периоде. Приводимые Департаментом и Правительством Москвы данные о средних рыночных ценах на аналогичные объекты относятся к настоящему периоду (сентябрь 2019 года), тогда как оценка проводилась по состоянию на 1 января 2018 года, то есть на ретроспективную дату. Цены объектов-аналогов приводимые в заключении документально подтверждены прилагаемыми скриншотами с датами размещений объявлений и ценовой характеристикой. Сомнений в объективности данной информации у судебной коллегии не имеется. Доводы апелляционной жалобы лишь подтверждают, что коммерческая недвижимость за несколько месяцев имела восходящий тренд. Кроме того, из приводимых значений цен необходимо вычесть скидку на торг, а также произвести их корректировку по иным ценообразующим факторам.

Доводы, приводимые ООО «Респект-М» в апелляционной жалобе, ранее уже являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены, с чем судебная коллегия соглашается.

Из заключения эксперта, с учетом данных им пояснений в ходе его допроса в судебном заседании следует, что оцениваемый объект представляет собой административно-офисное здание, для которого нахождение на красной линии не является ценообразующим фактором, в связи с чем такая корректировка обоснованно не была введена.

При определении сегмента рынка, к которому принадлежит нежилое здание, эксперт, учитывая, что классификация недвижимости в целом является условной, сделал обоснованный вывод о том, что объект оценки можно позиционировать в сегменте рынка офисных зданий класса «В».

Иные доводы апелляционной жалобы ООО «Респект-М» о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

В то же время, устанавливая размер кадастровой стоимости здания в размере рыночной, на основании экспертного заключения, суд первой инстанции не учел следующее обстоятельство.

Действительно по своему содержанию указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В заключении содержится дата и место проведения судебной экспертизы, основания ее проведения, сведения об органе, назначившем экспертизу, и эксперте, которому поручено ее проведение. Также указаны сведения, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности, вопросы, поставленные на разрешение эксперта, объект исследования, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, к заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Между тем, суд в определении о назначении экспертизы поставил перед экспертом вопрос какова рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года. При этом указано, что рыночная стоимость не должна содержать сумму НДС.

С данным порядком определения рыночной стоимости названного объекта исследования для ее использования в качестве кадастровой судебная коллегия суда апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

Статьи 24.18 и 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предоставляют возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Законодатель определил существенный элемент налогового обязательства по налогу на имущество организаций – налоговую базу как кадастровую стоимость соответствующего объекта недвижимости. В отдельных случаях такая кадастровая стоимость определяется в размере рыночной стоимости.

Однако судом оставлено без внимания, что ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты при этом не предусматривают возможность использования скорректированной величины рыночной стоимости на сумму НДС.

Следовательно, определение рыночной стоимости здания с выделением в ее составе НДС, не являющегося ценообразующим фактором, противоречит законодательству об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции при вынесении решения допущено нарушение норм материального права ввиду не применения закона, подлежащего применению при разрешении дел данной категории.

Суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В рамках рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена и проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой эксперт представил дополнительное заключение от 16 марта 2020 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года составляет 251 258 340 руб.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

Судебная коллегия также отмечает, что исходя из анализа рынка продаж объектов недвижимости в том сегменте, к которому относится оцениваемое здание и приведенного значения интервала цен (стр.37 дополнительного заключения), довод жалобы административного истца о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки является завышенной, подлежит отклонению, как несостоятельный.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав дополнение к экспертному заключению в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость спорного здания в размере его рыночной стоимости, определенной в дополнительном заключении эксперта.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

    определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 4 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░░░░ 2501,5 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2018 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 251 258 340 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░-░» – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░