Решение по делу № 33-5442/2015 от 30.09.2015

Судья Патрушева А.Г. Дело № 33-5442/2015 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ГРАЖДАНСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе: председательствующего судьи Тепляковой Е.Л.,

судей Пристром И.Г., Тебеньковой Л.Г.,

при секретаре Поповой О.К.,

рассмотрела в судебном заседании 08 октября 2015 г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Бирюковой Ю.С., действующей по доверенности в интересах администрации МО ГО «Сыктывкар», на решение Сыктывкарского городского суда от 17 августа 2015 г., которым

Признано за Осауленко Е.Н. право аренды земельного участка площадью ... кв.м. (кадастровый номер <Номер обезличен>) по адресу: <Адрес обезличен> для строительства индивидуального жилого дома.

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обязана заключить с Осауленко Е.Н. договор аренды земельного участка, площадью ... кв.м. (кадастровый номер <Номер обезличен>) по адресу: <Адрес обезличен> для строительства индивидуального жилого дома.

Заслушав доклад судьи Тебеньковой Л.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Осауленко Е.Н. обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании за ним право аренды земельного участка ... кв.м. (кадастровый номер <Номер обезличен>) по адресу: <Адрес обезличен> для строительства индивидуального жилого дома, и возложении обязанности по заключению с ним договора аренды указанного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что постановлением главы администрации г. Сыктывкар <Номер обезличен> от <Дата обезличена> ему сроком до <Дата обезличена> продлено право аренды указанного земельного участка для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. <Дата обезличена> между ним и администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> в соответствии с п. 1.1 которого земельный участок площадью ... кв.м. по адресу : <Адрес обезличен> передан ему в аренду сроком до <Дата обезличена> для продолжения строительства ИЖД, о чем составлен акт о приеме-передаче. Свои обязанности по уплате арендных платежей, целевому использованию земельного участка, государственной регистрации он выполнил; <Дата обезличена> он заключил договор энергоснабжения объекта с ... <Дата обезличена> администрация МО ГО «Сыктывкар» выдала разрешение на строительство ИЖД со сроком до <Дата обезличена>. Фактически строительство ИЖД завершено, здание находится в готовности 100 %, но еще не предъявлено к вводу в эксплуатацию. Арендные платежи по условиям договора администрация принимает регулярно, от несения обязанностей арендатора он не отказывался.

Суд рассмотрел дело в отсутствие сторон, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, и вынес приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация МО ГО «Сыктывкар» просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное определение судом фактических обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права. Указывается, что Осауленко Е.Н. обратился с заявлением о продлении срока договора аренды после истечения срока ранее, действовавшего договора, а именно в <Дата обезличена> С <Дата обезличена> в Земельный кодекс РФ внесены изменения. В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин, являющийся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого участка только при соблюдении всех условий, предусмотренных указанным пунктом. Поскольку Осауленко обратился с заявлением о продлении срока договора аренды за пределами срока действия договора, оснований для заключения с ним нового договора не имелось. Кроме того истцом не представлены доказательства принадлежности объекта недвижимости на спорном земельном участке. Сведений о регистрации незавершенного строительства за Осауленко нет, поэтому ссылка суда на положения ст. 39.20 ЗК РФ не обоснована. Само по себе наличие выданного разрешения на строительство ИЖД сроком до <Дата обезличена>, не является основанием для заключения нового договора аренды, поскольку такое разрешение должно было быть выдано на срок не менее ... лет. Кроме того, суд, указывая что договор аренды должен быть заключен для строительства ИЖД, не учел, что фактически дом Осауленко уже построил. Поэтому такой договор может быть заключен только для завершения строительства ИЖД с учетом положений ст. 39.8 п.8, пп. 6 ЗК РФ.

Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» <Номер обезличен> от <Дата обезличена> утвержден проект границ земельного участка <Номер обезличен> (строительный), площадью ... кв.м. в жилой зоне ... по адресу: <Дата обезличена> с его предоставлением Галевой Д.А. в аренду, сроком на два года для продолжения строительства индивидуального жилого дома, начатого согласно постановлению главы администрации <Адрес обезличен> от <Дата обезличена>. <Номер обезличен>. ( л.д. 73).

<Дата обезличена> в ГКН внесена запись о земельном участке, площадью ... кв.м. (кадастровый номер <Номер обезличен>) по адресу: <Адрес обезличен> с назначением для продолжения строительства индивидуального жилого дома ( л.д. 74).

<Дата обезличена> администрацией МО ГО «Сыктывкар» с Галевой Д.А. заключен договор аренды земельного участка, площадью ... кв.м. (кадастровый номер <Номер обезличен>) по адресу: <Адрес обезличен> для продолжения строительства индивидуального жилого дома сроком до <Дата обезличена> (запись в ЕГРП от 11.05.2010г.) ( л.д. 57).

<Дата обезличена> между Галевой Д.А. и Осауленко Е.Н. заключен договор уступки права аренды земельного участка, площадью ... кв.м. (кадастровый номер <Номер обезличен>) по адресу: <Адрес обезличен> (л.д. 104).

<Дата обезличена> между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и Осауленко Е.Н. заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, в соответствии с которым по существу была произведена замена арендатора с Галевой Д.А. на Осауленко Е.Н.. Кроме того был продлен срок договора аренды до <Дата обезличена> ( л.д. 108-109).

Постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» <Номер обезличен> от <Дата обезличена> Осауленко Е.Н. продлено сроком до <Дата обезличена> право аренды земельного участка (кадастровый номер <Номер обезличен>), общей площадью ... кв.м., для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <Дата обезличена> (ранее участок <Номер обезличен> строительный). Утвержден градостроительный план земельного участка <Номер обезличен>.

<Дата обезличена> ... проведена государственная регистрация аренды на земельный участок по заявлению Осауленко Е.Н. от <Дата обезличена> на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства индивидуального жилого дома, общая площадь ... кв.м., кадастровый номер <Номер обезличен>), местоположение: <Адрес обезличен>.

Для завершения строительства, <Дата обезличена> Осауленко Е.Н. обратился к ответчику о заключении договора аренды на новый срок, в чем отказано письмом <Номер обезличен> от <Дата обезличена> со ссылкой на истечение срока договора аренды.

Суд, удовлетворяя требование, исходил из отсутствия правовых оснований для прекращения арендных отношений между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и Осауленко Е.Н. относительно земельного участка земельного участка (кадастровый номер <Номер обезличен>), общей площадью ... кв.м., предоставленного для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <Адрес обезличен>

С выводами суда апелляционная инстанция соглашается, поскольку они основаны на нормах материального права и фактических обстоятельствах.

Ссылка администрации МО ГО «Сыктывкар» в апелляционной жалобе на положения п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ ( в редакции ФЗ №171-ФЗ), на новый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду как основание для отказа в заключении договора аренды в отношение истребуемого земельного участка, является необоснованной.

В соответствии с п. 14 ст. 34 указанного закона отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ в редакции до принятия Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

На основании частей 2, 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ в выше указанной редакции, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего кодекса

Статьей 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ) (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Согласно условиям договора аренды (п.4.1) арендатор имеет право по истечении срока Договора продлить его действие на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению «Арендатора», направленному «Арендодателю» не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего Договора или заключить новый Договор. Данное право «Арендатора» может быть реализовано при наличии утвержденной градостроительной документации, разрешающей аренду земельного участка.

С учетом приведенных положений закона и условий договора фактически истец имел право на возобновление договора аренды земельного участка по двум основаниям: путем подачи соответствующего заявления арендодателю до истечения договора аренды то есть до <Дата обезличена>. (п. 1 ст. 621 ГК РФ), и путем фактического продолжения пользования земельным участком после указанной даты.

Как следует из материалов дела Осауленко Е.Н. было получено разрешение на строительство ИЖД <Дата обезличена> на спорном земельном участке со сроком действия до <Дата обезличена>; имеется градостроительный план указанного земельного участка, утвержденный администрацией МО ГО Сыктывкар; определены технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Само по себе отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства, на что имеется ссылка в апелляционной жалобе, не является основанием для прекращения договора аренды. Доводы истца о фактическом строительстве ИЖД на предоставленном ему земельном участке ответчиком не оспорены, подтверждаются представленным фотоматериалом, из которого следует, что на земельном участке имеется строение в виде ИЖД, по которому Осауленко Е.Н. заключил соответствующие договоры об оказании услуг по охране с помощью пульта управления ( л.д. 18-19) договора энергоснабжения ( л.д. 32-36). Указанное свидетельствует о целевом использовании предоставленного ранее земельного участка.

По окончанию срока Договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не направил требование об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, истец реализовал свое право на возобновление договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 621 ГК РФ. Договор при этих условиях считается возобновленным на неопределенный срок. Указанные обстоятельства не препятствовали истцу в дальнейшем, а именно <Дата обезличена>, обратиться к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок на новый срок.

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал за Осауленко Е.Н. право аренды земельного участка площадью ... кв.м. (кадастровый номер <Номер обезличен>) по адресу: <Адрес обезличен> для строительства индивидуального жилого дома, и возложил на ответчика обязанность по заключению договора аренды по указанному участку для строительства индивидуального жилого дома, исходя из условий договора аренды от <Дата обезличена> <Номер обезличен>.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации МО ГО «Сыктывкар» Бирюковой Ю.С.- без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи-