Решение по делу № 33-127/2022 (33-5764/2021;) от 02.12.2021

Судья Кургузкина Н.В. № 2-996/2021

УИД 35RS0001-02-2020-003099-73

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 09 февраля 2022 года № 33-127/2022

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Смыковой Ю.А.,

судей Федосеевой О.А., Ширяевской Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Изотовой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Комитета по управлению имуществом города Череповца по доверенности Лобашевой О.П., Сенаторова А.Н. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Смыковой Ю.А., объяснения представителя Комитета по управлению имуществом города Череповца по доверенности Лобашевой О.П., представителя Сенаторова А.Н. по доверенности Полонской Е.С., судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имуществом города Череповца обратился в суд с иском к Пелтопере М.Н. и Сенаторову А.Н. об изъятии путем продажи с публичных торгов принадлежащего им на праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №....

Требования мотивировал тем, что в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №... от <ДАТА> №..., на котором расположен указанный объект недвижимого имущества, строительство не было завершено.

Ссылаясь на неподписание договора аренды земельного участка с кадастровым номером №..., в ходе разрешения спора Сенаторов А.Н. предъявил к Комитету по управлению имуществом города Череповца и Пелтопере М.Н. встречные исковые требования, с учетом изменения которых в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просил признать незаключенным договор аренды.

Пелтопера М.Н. при рассмотрении дела обратилась Комитету по управлению имуществом города Череповца со встречным иском о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... на новый срок, указав в обоснование на несоответствие отказа в заключении договора аренды по ее заявлению требованиям пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца, встречных исковых требований Сенаторова А.Н. и Пелтоперы М.Н. отказано; с Сенаторова А.Н. в пользу федерального бюджетного учреждения «Вологодская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации взысканы расходы на проведение экспертизы в размере 3840 рублей; с Комитета по управлению имуществом города Череповца в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки и экспертизы собственности» взысканы расходы на проведение экспертизы в размере 25 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Комитета по управлению имуществом города Череповца по доверенности Лобашева О.П. по мотиву неправильного применения норм материального права просит отменить решение суда с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований об изъятии объекта незавершенного строительства. Указывает на реализацию Сенаторовым А.Н. и Пелтоперой М.Н. предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, права на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года, недостижение цели договора до окончания срока его действия, в связи с чем вывод суда первой инстанции о неприменении к спорным правоотношениям положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является ошибочным.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Сенаторов А.Н. по мотиву неправильного применения норм материального и процессуального права просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении его встречных исковых требований с принятием в данной части нового судебного акта об удовлетворении иска. Ссылается на то, что он не подписывал договор аренды земельного участка от 27 июля 2017 года и фактически не исполнял его условия, а также на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства его представителя о назначении повторной почерковедческой экспертизы, выражая несогласие с выводами эксперта. Полагает, что у него на основании статьи 552 ГК РФ возникло право аренды земельного участка на неопределенный срок.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению имуществом города Череповца по доверенности Лобашева О.П. поддержала доводы своей апелляционной жалобы, в удовлетворении жалобы Сенаторова А.Н. просила отказать.

Представитель Сенаторова А.Н. по доверенности Полонская Е.С. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы Сенаторова А.Н. и дополнений к ней, в удовлетворении апелляционной жалобы представителя Комитета по управлению имуществом города Череповца просила отказать.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении требований о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов и заключения договора аренды на новый срок, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 239.1, 421, 422, 425, 431, 432, 434, 610 ГК РФ, статей 39.6, 39.8 ЗК РФ, статьи 3 Закона № 137-ФЗ, статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171), исходил из установленного при разрешении спора факта нахождения спорного земельного участка в границах охранной зоны памятников истории и культуры, невозможности использования расположенного на нем объекта незавершенного строительства в целях воссоздания историко-градостроительной и природной среды объекта культурного наследия, а также длящегося характера арендных правоотношений, возникших до 01 марта 2015 года, что исключает применение в при разрешении спора положений статьи 239.1 ГК РФ.

Признав доказанным факт исполнения договора аренды его сторонами, приняв во внимание выводы судебной экспертизы о невозможности дать ответ на поставленный вопрос о выполнении подписи на договоре указанным арендатором или иным лицом, суд первой инстанции не усмотрел оснований для признания договора незаключенным.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований Пелтоперы М.Н. не оспаривается, предметом апелляционного рассмотрения не является.

С выводом суда об отказе в признании договора аренды незаключенным судебная коллегия соглашается, полагая при этом заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы Комитета по управлению имуществом города Череповца.

Как следует из материалов дела, Сенаторову А.Н. и Пелтопере М.Н. принадлежит на праве общей долевой собственности (по ? доли в праве у каждого) объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности – 8,1 %.

Данный объект незавершенного строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, с видом разрешенного использования – индивидуальный жилой дом, который относится к землям неразграниченной государственной собственности.

По договору купли-продажи от <ДАТА>, заключенному с Комитетом по управлению имуществом города Череповца, Г. приобрела право застройки земельного участка по адресу: <адрес>.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Череповца и Г. <ДАТА> был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на два года.

Право собственности Сенаторова А.Н. на объект незавершенного строительства зарегистрировано на основании договора купли-продажи от <ДАТА>, заключенного с Г.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Череповца и Сенаторовым А.Н. 22 июля 2009 года был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №... на срок до 19 июля 2010 года для строительства индивидуального жилого дома.

Право собственности Пелтоперы М.Н. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... зарегистрировано на основании решения Череповецкого городского суда Вологодской области от 09 апреля 2010 года о разделе имущества супругов.

Комитетом по управлению имуществом города Череповца и Сенаторовым А.Н., Пелтоперой М.Н. <ДАТА> заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером №... для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №...; по соглашению сторон условия договора распространены на правоотношения, возникшие в период с 02 мая 2017 года по 02 мая 2020 года.

В течение срока действия договора аренды строительство объекта с кадастровым номером №... не завершено, что послужило основанием для обращения органа местного самоуправления в суд с требованием о его продаже с публичных торгов в порядке, установленном статьей 239.1 ГК РФ.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Закона № 171-ФЗ, действующей с 01 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01 марта 2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 01 марта 2015 года), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку собственниками объекта незавершенного строительства Сенаторовым А.Н. и Пелтоперой М.Н. реализовано право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды от 27 июля 2017 года, строительство объекта недвижимости не завершено, что арендаторами не оспаривалось, на момент обращения Комитета по управлению имуществом города Череповца с иском срок действия договора аренды истек, вывод суда первой инстанции о неприменении к правоотношениям сторон положений пункта статьи 239.1 ГК РФ основан на неправильном толковании норм материального права.

Нахождение земельного участка с кадастровым номером №... в границах охранной зоны памятников истории и культуры, утвержденных распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22 июня 1990 года № 307-р, не препятствует продаже расположенного на нем объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Согласно ответу Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области на запрос суда апелляционной инстанции проектная документация относительно застройки земельного участка с кадастровым номером №... основанная на историко-архивных данных, в органе охраны объектов культурного наследия не рассматривалась; при предоставлении соответствующей документации возможно строительство на существующем фундаменте задания.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца об изъятии объекта незавершенного строительства в целях его реализации путем продажи с публичных торгов с принятием в отмененной части нового решения об удовлетворении иска.

Исходя из положений пункта 4 статьи 229.1 ГК РФ, пунктов 2, 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года № 1299, проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

С учетом удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца на основании статей 94, 98, 103 ГПК РФ с Сенаторова А.Н. и Пелтоперы М.Н. подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения расходы на проведение судебной экспертизы по 12 500 рублей с каждого, а также государственная пошлина в доход местного бюджета за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанций по 225 рублей с каждого (300 рублей + 150 рублей).

Доводы апелляционной жалобы Сенаторова А.Н. подлежат отклонению по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, подтверждено материалами дела, что проект договора аренды от 27 июля 2017 года направлялся в адрес Сенаторова А.Н., был получен <ДАТА> его представителем по доверенности и <ДАТА> возвращен с подписью арендатора в Комитет по управлению имущества города Череповца.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области <ДАТА> была произведена регистрация обременения земельного участка в виде права аренды, для проведения регистрации Сенаторов А.Н. представил копии страниц своего паспорта; договор аренды с отметкой о регистрации <ДАТА> был получен представителем Сенаторова А.Н. по доверенности.

Факт внесения арендной платы в период действия договора подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Поскольку Сенаторов А.Н. пользовался земельным участком с кадастровым номером №... и вносил арендную плату, тем самым, исполнял условия договора, у него с учетом приведенных норм законодательства и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации отсутствует право ссылаться на то, что указанный договор не был заключен.

Кроме того, принадлежность Сенаторову А.Н. подписи от его имени в договоре аренды от <ДАТА> заключением судебной экспертизы не опровергнута.

Доводы апелляционной жалобы Сенаторова А.Н. об отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной почерковедческой экспертизы о нарушении норм процессуального права не свидетельствуют, поскольку предусмотренные статьей 79 и 87 ГПК РФ правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях экспертов вытекают из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ссылка Сенаторова А.Н. в жалобе на возникновение у него права аренды земельного участка на неопределенный срок, с учетом установленных судебной коллегией правовых оснований для продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, правового значения не имеет.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о признании договора аренды незаключенным является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18 июня 2021 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Череповца и распределения судебных расходов.

Принять в отмененной части новое решение.

Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., площадью застройки ... кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, у Сенаторова А.Н. и Пелтоперы М.Н. в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Сенаторова А.Н. и Пелтоперы М.Н. в общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки и экспертизы собственности» расходы на проведение судебной экспертизы по 12 500 рублей с каждого.

Взыскать с Сенаторова А.Н. и Пелтоперы М.Н. государственную пошлину в доход местного бюджета по 225 рублей с каждого.

В остальной части решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 18 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сенаторова А.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий        

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 февраля 2022 года.