Решение от 30.01.2018 по делу № 2-629/2018 от 10.11.2017

дело № 2-629/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

30 января 2018 года                                г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи     Гонтаря О.Э.

при секретаре    Терещенко Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Группа Риэлт-Финанс» к Назаряну Э.К. о взыскании оплаты по договору возмездного оказания услуг,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Группа Риэлт-Финанс» обратилось в суд с иском к Назаряну Э.К., ссылаясь на то, что 27 октября 2016 года между ними был заключён договор, по условиям которого ООО «Группа Риэлт-Финанс» обязалось оказать ответчику за вознаграждение услугу по подбору земельного участка для покупки. Свои обязательства по договору общество выполнило, подобрав истцу земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 740 кв.м, кадастровый №. Ответчик принял указанную услугу. При подписании договора Назярян Э.К. уплатил обществу аванс за услуги в размере 100 000 рублей. Итоговое вознаграждение общества составило эту же сумму. Однако при подготовке документов к сделке и получении градостроительного плана земельного участка выяснилось, что он имеет обременение – по участку проходит газовая труба, имеющая охранную зону, на которой нельзя возводить постройки. В ЕГРН данные ограничения зарегистрированы не были. Назарян Э.К. отказался покупать земельный участок с таким обременением, о котором ранее ему не было известно, и попросил вернуть уплаченное вознаграждение. 02 ноября 2016 года между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора на оказание услуг, в соответствии с которым Назаряну Э.К. была возвращена денежная сумма в размере 100 000 рублей. Однако пункт 4 данного соглашения содержал условие, о том, что если Назарян Э.К. приобретёт право собственности на спорный земельный участок в течение 12-ти месяцев со дня подписания соглашения, то он обязуется оплатить обществу вознаграждение за ранее оказанные ему услуги в размере 100 000 рублей. Истцу стало известно, что уже в январе 2017 года Назарян Э.К. приобрёл в собственность вышеназванный земельный участок с КН <данные изъяты>, о чём 11.01.2017 г. была сделана соответствующая запись в ЕГРН. Однако свои обязательства по оплате услуг ООО «Группа Риэлт-Финанс» Назарян Э.К. не исполнил и исполнять отказывается, направленную претензию оставил без ответа. В связи с изложенным, руководствуясь ст.309-310, 781 ГК РФ, истец просил суд взыскать с Назаряна Э.К. оплату по договору от 27.10.2016 г. в размере 100 000 рублей, а также расходы по уплате госпошлины и почтовые расходы общества.

В судебном заседании представитель ООО «Группа Риэлт-Финанс» по доверенности Редькина Т.И. заявленные требования поддержала в полном объёме по изложенным в иске основаниям. Поясняла, что услуга по подбору участка была оказана ответчику в полном объёме и им принята. Также общество поступило добросовестно, возвратив денежные средства ответчику, когда он по собственной воле отказался от покупки участка. Напротив, сам Назарян Э.К. злоупотребил правом, практически сразу после возврата средств за услугу начав переговоры о покупке участка с самим собственником, и в течение месяца оформив сделку, что полностью подтвердилось в ходе судебного разбирательства. Таким образом, полагала, что Назарян Э.К. не утратил интереса к участку, несмотря на выявленное обременение, но воспользовался данным фактом, чтобы не платить деньги за услуги риэлтерской компании. Также поясняла, что общество работало с ответчиком длительное время, показывало ему разные участки, в итоге он остановился именно на участке по ул.Полецкого. Обществом были проведены переговоры с собственником участка, составлен предварительный договор, подготовлен проект основного договора покупки, на 27.11.2016 г. планировалась сделка. Таким образом, услуга по подбору участка ответчику была оказана надлежаще, он данную услугу принял, подписав соответствующий акт. Но в ходе подготовки всего пакета документов выявилось вышеуказанное обременение участка, которое никак не было зарегистрировано. После этого ответчик не просил общество провести переговоры с продавцом участка о снижении цены, а сразу отказался от сделки. Как выяснилось впоследствии, такие переговоры ответчик провёл сам и купил участок. Обязанность уплатить вознаграждение обществу в случае покупки спорного участка в течение года Назарян Э.К. принял осознанно и добровольно, подписал соглашение, понимал все последствия. Также поясняла, что от продавца участка истец также никакого вознаграждения не получал. Иск просила удовлетворить.

Ответчик Назарян Э.К. в судебное заседание не прибыл, о месте и времени слушания дела извещён надлежаще, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя. Представитель ответчика по доверенности Терещук Д.И. в представленных письменных возражениях на иск и в судебном заседании требования ООО «Группа Риэлт-Финанс» не признал. Указывал, что предметом договора возмездного оказания услуг является сама деятельность исполнителя, не всегда предполагающая достижение конкретного результата, в данном случае – регистрации сделки купли-продажи участка. Однако истец обусловил свои требования именно государственной регистрацией права собственности ответчика на земельный участок. В то же время, доказательств того, что истцом исполнены его обязательства по консультированию ответчика в процессе подготовки и совершения сделки, переговорам с потенциальными продавцами, подготовке договора купли-продажи и подаче документов на государственную регистрацию сделки, стороной истца не представлено. Единственным документом, который указывает на принятие оказанных истцом услуг, является п.7.2 договора от 27.10.2016 г., где указано, что этот договор является актом приёма-передачи оказанной услуги, но другой – по подбору для покупки объекта. Кроме того, никто не отменял нормы ст.475 ГК РФ и ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей», по которым потребитель вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуги при обнаружении недостатков услуги. Услуга общества по подбору земельного участка оказалась некачественной в силу отсутствия у исполнителя информации о наличии на участке газовой трубы. Истец с этим согласился, подписав соглашение о расторжении договора на оказание услуг и возвратив ответчику уплаченное вознаграждение за услуги. Таким образом, полагал, что у истца не имеется правовых оснований требовать повторно уплаты вознаграждения за ту же самую некачественную услугу. Также указывал, что пункт 4 соглашения от 02.11.2016 г. является ничтожным в силу ст.16 Закона «О защите прав потребителей», поскольку ущемляет права Назаряна Э.К. как потребителя на свободу заключения договора и свободу выбора объекта купли-продажи, противоречит нормам ГК РФ и законодательства о защите прав потребителей и судебной практике о возможности одностороннего отказа потребителя от услуг исполнителя без каких-либо штрафов и неустоек. Фактические же расходы исполнителя по договору об оказании услуг в сумме 100 000 рублей ничем не подтверждены. С учётом изложенного, в иске просил отказать.

Выслушав пояснения представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (п.1 ст.781 ГК РФ).

Согласно пунктам 2 и 3 ст.781 ГК РФ в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В соответствии с п.1 ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 27 октября 2016 года между ООО «Группа «Риэлт-Финанс» (общество) и Назаряном Э.К. (покупатель) заключён договор б/н, в соответствии с п.1.1 которого общество оказало покупателю за вознаграждение услугу по подбору земельного участка для покупки, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>.м, кадастровый №, а покупатель принял указанную услугу.

Согласно п.1.2 договора, по поручению покупатея общество вступает в договорные отношения с собственником участка и организует подготовку документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи объекта и государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю, а покупатель обязуется купить объект на условиях договора. Цена приобретения объекта была оговорена сторонами в сумме 3 000 000 рублей (п.2.1 договора).

Разделом 3 договора предусмотрено, что при его подписании покупатель вручил обществу аванс за услуги по договору в размере 100 000 рублей, который равен вознаграждению общества по договору, а также денежные средства в размере 50 000 рублей, которые уполномочил общество передать продавцу в виде задатка.

Совешение сделки по приобретению покупателем вышеуказанного объекта было запланировано на 27.11.2016 г. (раздел 5 договора).

Согласно п.7.2 договора, он является одновременно актом приёма-передачи оказанной обществом покупателю услуги по подбору объекта для покупки.

В случае досрочного прекращения договора по инициативе покупателя либо неявки его на сделку пунктом 6.1 договора предусмотрена ответственность покупателя в виде оплаты фактических расходов общества, вознаграждения за подготовку документов согласно калькуляции общества и 5% от суммы вознаграждения общества по договору.

В случае невозможности выполнения обществом условий договора по вине третьих лиц и обстоятельствам, за которые оно не отвечает, пунктом 6.2 договора предусмотрен возврат вознаграждения общества покупателю.

Передача Назаряном Э.К. обществу денежных средств в размере 100 000 рублей и 50 000 рублей подтверждается приходными кассовыми ордерами от 27.10.2016 г.

Между тем, 02 ноября 2016 года между теми же сторонами заключено соглашение о расторжении договора от 27.10.2016 г., в связи с поступившим письменным заявлением покупателя о необходимости переноса газовой трубы с указанного земельного участка и просьбы о возврате аванса (п.2). Данным соглашением предусмотрен возврат покупателю уплаченных им обществу 100 000 рублей.

Возврат данной суммы ответчику 02.11.2016 г. подтверждается расходным кассовым ордером общества с подписью Назаряна Э.К., распиской ответчика на соглашении, и стороной ответчика не оспаривался. Также 02.11.2016 г. ответчику по расходному кассовому ордеру была возвращена сумма задатка в размере 50 000 рублей.

Пунктом 4 соглашения от 02.11.2016 г. предусмотрено, что в случае, если в течение 12 календарных месяцев со дня подписания настоящего соглашения покупатель приобретёт право собственности на вышеназванный земельный участок, он обязуется в течение трёх календарных дней со дня приобретения права собственности оплатить обществу вознаграждение за ранее оказанные ему услуги в размере 100 000 рублей.

Из представленных по запросу суда материалов регистрационного дела следует, что 27 декабря 2016 года между собственником земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, Алехнович О.С. и Назаряном Э.К. заключён договор купли-продажи данного земельного участка Назаряну Э.К. за 980 000 рублей.

Регистрация перехода права собственности на данный земельный участок к Назаряну Э.К. состоялась 11 января 2017 года.

05 сентября 2017 года истцом получена выписка из ЕГРН о собственности Назаряна Э.К. на указанный земельный участок, а 06.09.2017г. направлена претензия ответчику с требованием об оплате 100 000 рублей, которая осталась без ответа и удовлетворения.

Все вышеуказанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля Пилипенко В.О., сотрудника ООО «Группа «Риэлт-Финанс», специалиста по работе с недвижимостью, непосредственно осуществлявшей сопровождение сделки с участием Назаряна Э.К. Так, свидетель поясняла, что Назарян Э.К. обратился в агентство в начале сентября 2016 года по телефону в день её дежурства. Он разместил заказ на приобретение земельного участка для целей строительства индивидуального жилого дома в пределах Центрального или Ленинградского районов г.Калининграда. Свидетель предлагала ответчику участки как из имевшейся у фирмы базы, так и вновь подобранные на рынке. Только просмотров с выездом на место свидетеля и ответчика было не менее трёх. В октябре того же года появилось предложение о продаже участка по <адрес>, цена участка была несколько ниже остальных. Этот участок Назаряну Э.К. понравился, и он попросил вести переговоры по снижению цены и иным условиям покупки. После достижения договорённости с продавцом участка свидетель пригласила ответчика в агентство, где были подписаны предварительный договор на покупку участка и договор с ООО «Группа «Риэлт-Финанс» об оказании услуг. Тогда же Назаряном Э.К. были оплачены услуги агентства и переданы свидетелю деньги для оплаты задатка продавцу. Собственница участка представила все правоустанавливающие документы на участок, в которых не было никаких сведений о его обременении. Юристы общества стали готовить документы к сделке, подготовили проект основного договора, по их инициативе был заказана выписка из ГПЗУ. И только из этой выписки выяснилось, что большая часть участка попадает в охранную зону сетей газоснабжения, и строить на нём практически невозможно. Данную газовую трубу можно было перенести, но из-за сроков и расходов это не устроило ответчика, и он отказался от покупки участка. При этом ему были возвращены уплаченные за услуги деньги, а также сумма задатка, и подписано соглашение о расторжении договора на оказание услуг. Свидетель лично предупреждала Назаряна Э.К. об условии, по которому он всё-таки должен уплатить вознаграждение, если в течение года купит этот же участок без услуг общества. Ответчик был на это согласен, говорил, что не хочет покупать этот участок даже за меньшие деньги. Но через некоторое время от самой бывшей собственницы участка свидетелю стало известно, что Назарян Э.К. купил у неё участок, сильно снизив цену. А летом 2017 года свидетель уже сама увидела объявление, что Назарян Э.К. продаёт этот же участок от своего имени, причём в разговоре со свидетелем он признал факт покупки участка в январе 2017 года для дальнейшей перепродажи, но от уплаты вознаграждения агентству категорически отказался.

У суда отсутствуют основания не доверять показаниям данного свидетеля, поскольку, хотя она и является сотрудником ответчика, её показания последовательны, логичны, подробны, и полностью подтверждаются иными материалами дела.

С учётом установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что требования ООО «Риэлт-Финанс» о взыскании с ответчика 100 000 рублей заявлены обоснованно.

Так, из буквального толкования нормы ст.779 ГК РФ, действительно, следует, что при возмездном оказании услуг первостепенным для заказчика является именно деятельность исполнителя как процесс. Однако это не исключает и достижения какой-то определённой, полезной для заказчика цели.

Суд приходит к выводу, что, вопреки доводам стороны ответчика, такая деятельность в интересах ответчика истцом была проведена, и её результатом стал подбор для приобретения истцом земельного участка.

При этом стороны в подписанных между собой документах не оговорили детально все без исключения характеристики, которым должен соответствовать подбираемый земельный участок, в частности, ответчиком не было оговорено, что участок не должен иметь обременений инженерными сетями и их охранными зонами.

Иные же услуги по договору, такие, как поиск и подбор участка, переговоры с потенциальным продавцом, подготовка документов для сделки, консультирование покупателя – истцом были выполнены.

При этом, по мнению суда, ООО «Группа «Риэлт-Финанс» поступило добросовестно, возвратив ответчику всю сумму вознаграждения по сделке и сумму задатка, хотя, с учётом вышеизложенного, по условиям договора от 27.10.2016 г. могло этого и не делать, требуя от ответчика возмещения фактически понесённых расходов и части вознаграждения

Более того, суд приходит к выводу, что именно ответственное отношение истца к своим обязанностями по договору позволило Назаряну Э.К. узнать о наличии вышеуказанного обременения участка, поскольку ответчиком не опровергнуто то обстоятельство, что именно сотрудники истца в процессе подготовки сделки узнали и передали ответчику данную информацию.

О наличии такого обременения истец не мог узнать при начальном ведении переговоров с продавцом участка, поскольку из материалов дела следует, что земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 740 кв.м, кадастровый №, был сформирован Администрацией ГО «Город Калининград» в 2015 году и зарезервирован для муниципальных нужд, о чём 17.03.2015 г. была внесена соответствующая запись в ЕГРП.

На основании постановления главы Администрации ГО «Город Калининград» от 06.06.2016 г. № 785 данный земельный участок был предоставлен в собственность Алехнович О.С. под строительство индивидуального жилого дома как семье, имеющей трёх и более детей, с исключением из муниципальной собственности. Право собственности Алехнович О.С. на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке 15.07.2016 г.

Ни в одном из указанных документов не содержалось сведений о наличии на участке газовой трубы и её охранной зоны, соответствующие обременения не регистрировались в ЕГРН и данных кадастрового учёта.

Между тем, суд усматривает, что само по себе наличие такого обременения не исключало приобретения участка в собственность ответчика и не являлось препятствием для сделки, что и подтвердил сам Назарян Э.К. своими дальнейшими действиями, незамедлительно купив этот участок после возврата ему вознаграждения за оказанные услуги и приступив к его дальнейшей перепродаже, однако не сообщив об этом истцу и уклонившись от исполнения вновь принятых на себя обязательств по выплате истцу вознаграждения.

В таких действиях ответчика суд усматривает недобросовестное поведение и явное злоупотребление правом, что в силу ст.10 ГК РФ исключает судебную защиту позиции Назаряна Э.К.

Тщательно изучив все обстоятельства дела и доводы сторон, суд приходит к глубокому убеждению, что отказ Назаряна Э.К. от сделки, проводимой с участием истца, был вызван не утратой его интереса к участку в связи с выявленным обременением, а исключительно намерением уклониться от уплаты обществу предусмотренного договором на оказание услуг вознаграждения.

Между тем, уже после завершения правоотношений сторон в рамках договора от 27.10.2016 г., истец и ответчик вступили в новые правоотношения, закреплённые соглашением от 02.11.2016 г., по которому ответчик принял обязательство выплатить истцу 100 000 рублей в случае приобретения спорного земельного участка в течение 12 месяцев со дня подписания соглашения, что суд расценивает как сделку под отлагательным условием (ст.157 ГК РФ).

Поскольку такое условие наступило, т.е. Назарян Э.К. всё-таки приобрёл в собственность названный земельный участок в течение 12 месяцев с даты заключения соглашения, он обязан уплатить оговорённую сумму.

Суд приходит к выводу, что данное условие соглашения от 02.11.2016 г. не противоречит закону. Так, положения статьи 782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг, что и имело место в данном случае.

Кроме того, в соответствии со ст.ст.420-421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценивая содержание пункта 4 соглашения от 02.11.2016 г., суд приходит к выводу, что соответствующие обязательства Назарян Э.К. принял добровольно и осознанно, понимая их существо и все последствия их неисполнения.

Норму ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд находит неприменимой к данным правоотношениям, никакого ущемления прав ответчика как потребителя суд по делу не усматривает.

Между тем, согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

При таких обстоятельствах истец вправе ставить вопрос о взыскании с ответчика в судебном порядке суммы в размере 100 000 рублей во исполнение обязательства ответчика по соглашению от 04.11.2016 г., и данное требование подлежит удовлетворению в полном объёме.

Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию сумма уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

Вместе с тем, не подлежит удовлетворению требование о взыскании с ответчика почтовых расходов в сумме 150,69 руб. за отправку ответчику претензии, поскольку соблюдение обязательного претензионного порядка для данной категории споров законом не предусмотрено, в связи с чем такие расходы не являются собственно издержками, связанными с рассмотрением дела, по смыслу ст.94 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░ ░░░ «░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░» ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ 27.10.2016 ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░ 02.11.2016 ░. ░ ░░░░░░░ 100 000 ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 3 200 ░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 103 200 (░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ 00 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 15.03.2018 ░.

░░░░░:                            ░.░.░░░░░░░