Решение по делу № 2-31/2023 (2-953/2022;) от 10.11.2022

УИД №16RS0024-01-2022-001557-60

Дело №2-31/2023

Учет 2.134

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 января 2023 года                  город Нурлат

Нурлатский районный суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Бурганова Р.Р.,

при секретаре судебного заседания Маланьиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» к Давлетшиной Г.Н. и Мещерякову В.А. о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агрофирма «Южная» обратилось в суд с исковым заявлением к Давлетшиной Г.Н. и Мещерякову В.А. о признании договора купли-продажи недействительным.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и участниками общей долевой собственности - гражданами с<адрес> в количестве 1072 человека в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя № сроком на 49 лет. Согласно данным содержащимся в выписке из ЕГРН в отношении данного участка Давлетшина Г.Н. является арендодателем по вышеуказанному договору аренды. ДД.ММ.ГГГГ года истцу стало известно, что ответчик Мещеряков В.А. является собственником доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Право собственности у Мещерякова В.А. возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ответчиком Давлетшиной Г.Н., в лице финансового управляющего Ульянова И.В., и ответчиком Мещеряковым В.А. Таким образом у ответчика Мещерякова В.А. возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок. Считает, что отчуждение земельной доли, принадлежащей Давлетшиной Г.Н. в спорном земельном участке, ответчику Мещерякову В.А. осуществлено с нарушением действующего законодательства Российской Федерации и условий договора аренды, в связи с чем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года является недействительным. Фактически законом установлен прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц. Спорный земельный     участок находится в собственности более пяти участников общей долевой собственности, при этом ответчик Мещеряков В.А. не входит в число лиц, являющихся участниками долевой собственности на данный земельный участок либо лиц, использующих участок. Таким образом, ответчик Мещеряков В.А. не мог выступать покупателем земельной доли, а следовательно сделка купли-продажи земельной доли не соответствует требованиям закона и нарушает права и охраняемые законом интересы арендатора и собственников данного земельного участка, то есть является недействительной. Ответчик Давлетшина Г.Н. продала земельную долю с нарушением условий договора аренды земельного участка.

Просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года в отношении 1/1121 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 34865467 кв.м., адрес: <адрес>, заключенный между Давлетшиной Г.Н. и Мещеряковым В.А.; прекратить право общей долевой собственности Мещерякова В.А. в отношении данной земельной доли; восстановить в ЕГРН запись об участнике общей долевой собственности на спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № Давлетшиной Г.Н. в размере 1/1121 доли в праве общей долевой собственности. Также просит взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель истца ООО «Агрофирма «Южная» Чернов Д.В. в судебном заседании, поддержав свои требования, дал пояснения аналогичные вышеизложенному.

Ответчик Давлетшина Г.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчик Мещеряков В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Мещерякова В.А. – Лазарева И.А. в судебном заседании исковые требования не признала и просила в их удовлетворении отказать.

Третье лицо – финансовый управляющий Ульянов И.В. в судебное заседание не явился. От него поступил отзыв на исковое заявление, в котором он просил в удовлетворении иска отказать. Также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ Морозова Т.В. в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (часть 2).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет как на продажу, так и на дарение постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между участниками общей долевой собственности - сособственниками (арендодатель) и ООО «Агрофирма «Южная» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с данным договором арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в хозяйстве <адрес> сроком на 49 лет. Цель аренды земельного участка – производство сельскохозяйственной продукции.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости Давлетшина Г.Н. является собственником 1/1121 доли вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №. Также в выписки из ЕГРН указано обременение данного земельного участка в виде аренды, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ года. Срок обременения – с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Также установлено, что на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между Давлетшиной Г.Н., в лице финансового управляющего Ульянова И.В., (продавец) и Мещеряковым В.А. (покупатель), покупатель приобрел в собственность принадлежащую продавцу 1/1121 долю земельного участка с кадастровым номером №, расположенную в хозяйстве <адрес>.

О смене собственника спорной земельной доли истцу стало известно после получения уведомления Мещерякова В.А., в котором содержались реквизиты для перечисления арендной платы за пользования земельным участком за ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ года).

Истец считает вышеуказанный договор купли-продажи земельной доли недействительным по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, приходит к выводу о том, что данный договор купли-продажи обладает признаками недействительности.

Как было указано выше, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц. Количество собственников спорного земельный участок, на момент отчуждения его доли, превышало 5 лиц, соответственно продать долю земельного участка Давлетшина Г.Н. могла только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему данный земельный участок, каковыми ответчик Мещеряков В.А. не является. Давлетшина Г.Н. вправе была распорядиться спорной земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, чего последней сделано не было. Надлежащего уведомления участникам общей долевой собственности о продаже земельной доли не поступало.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи нарушает требования закона, а именно не соответствует требованиям, изложенным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", является ничтожным, и к нему подлежат применению последствия недействительности сделок, приведя стороны в первоначальное положение, имевшее место быть до его совершения.

Ссылка представителя ответчика Мещерякова В.А. и финансового управляющего Давлетшиной Г.Н. на заключение оспариваемой сделки на торгах, проводимых в рамках дела о банкротстве, на основании утвержденного судом положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника, судом отклоняется, как основанная на ошибочном толковании норм права, не учитывающем особенности законодательного регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, вопросов, связанных с отчуждением (совершением сделок в отношении) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц (правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2018 N 14-КГ18-27).

Указанным законом установлен исчерпывающий перечень оснований для совершения участником долевой собственности сделок, направленных на отчуждение земельной доли без выделения земельного участка, а также круг лиц, имеющих преимущественное право приобретения такой доли у участника долевой собственности. Какое-либо иное распоряжение земельной долей осуществляется участником долевой собственности только после выделения земельного участка в счет такой доли.

Пунктом 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок, с которыми допускается по специальному разрешению.

Таким образом, при разрешении споров, связанных с отчуждением долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в деле о банкротстве должника подлежат учету положения специального закона, определяющего особенности оборота сельскохозяйственных земель.

По смыслу пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов. Если на торги выставляется имущество, относящееся в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному, такое имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана на открытых торгах только после выделения участка в счет земельной доли, принадлежащей гражданину-банкроту, в соответствии с положениями Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Если земельный участок в счет земельной доли участника общей долевой собственности не выделен, реализация такой доли может осуществляться исключительно среди лиц, имеющих право на приобретение такого вида имущества (абзац второй пункта 1 статьи 12 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В рассматриваемом случае, как установлено судом (на основании выписки из ЕГРН), на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи спорный земельный участок находился в общей долевой собственности более чем у пяти собственников (физических лиц), в том числе Давлетшиной Г.Н., при этом сам покупатель Мещеряков В.А. участником долевой собственности на указанный земельный участок либо его арендатором не являлся; иные участники долевой собственности на земельный участок о реализации принадлежащей должнику доли в нем финансовым управляющим не извещались.

Что касается доводов о пропуске истцом срока исковой давности, суд считает их также подлежащими отклонению в связи с ниже следующим. Финансовым управляющим заявлено о пропуске истцом срока давности в порядке пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, который составляет 3 месяца. При этом, предметом рассмотрения настоящего спора является требование о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, как сделки, совершенной с нарушением требований закона, основания признания судом указанного договора недействительным - статья 168 ГК РФ, как ничтожной сделки, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки составляет три года. Истцом не заявлено каких-либо требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом, срок исковой давности по настоящему спору будет составлять три года и, истцом на момент обращения в суд он не нарушен. Данный срок подлежит исчислению с момента, когда истцу стало известно о смене собственника земельной доли, то есть ДД.ММ.ГГГГ года. Доводы финансового управляющего о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента опубликования сообщения о договоре купли-продажи в ЕФРСБ (ДД.ММ.ГГГГ года), суд считает несостоятельными, поскольку на истца законом не возложена обязанность как арендатора отслеживать имущественное положение сособственников земельного участка, находящегося у него в аренде, а также смену таковых.

Положения нормы статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 9000 рублей с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» к Давлетшиной Г.Н. и Мещерякову В.А. о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года в отношении 1/1121 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 34865467 кв.м., адрес: <адрес> заключенный между Давлетшиной Г.Н. и Мещеряковым В.А..

Прекратить право общей долевой собственности Мещерякова В.А. (<данные изъяты>) в отношении 1/1121 доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 34865467 кв.м., адрес: <адрес>

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об участнике общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 34865467 кв.м., адрес: <адрес> Давлетшиной Г.Н. (<данные изъяты>) в размере 1/1121 доли в праве общей долевой собственности.

Взыскать с Давлетшиной Г.Н. и Мещерякова В.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» расходы по оплате государственной пошлины в размере 9000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нурлатский районный суд Республики Татарстан.

Судья: Р.Р. Бурганов

Копия верна.Судья Р.Р.Бурганов

Мотивированное решение составлено 13 января 2023 года