Решение по делу № 33-18152/2022 от 02.06.2022

Судья Брижевская И.П. 50RS0021-01-2020-006004-61№ 33-18152/2022; 2-728/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск, Московская область                                            4 июля 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шилиной Е.М.,

судей                                   Ризиной А.Н., Тюкиной Е.В.,

    при помощнике                  Алексашиной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску администрации городского округа Красногорск Московской области к Реан А. А., Исакову М. ГерМ.чу, Исаеву А. С., Тимошенковой И. В., обществу с ограниченной ответственностью «Орион» о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,

по иску Реан А. А., Исакова М. ГерМ.ча, Исаева А. С., Тимошенковой И. В., общества с ограниченной ответственностью «Орион» к администрации городского округа Красногорск Московской области о признании соглашения недействительным (ничтожным),

        по апелляционным жалобам Реан А. А., Исакова М. ГерМ.ча, Исаева А. С., Тимошенковой И. В., общества с ограниченной ответственностью «Орион» на решение Красногорского городского суда Московской области от 12 ноября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.,

объяснения представителяот администрации городского округа Красногорск - Елизарова Е.Д., представителя Исакова М.Г., Исаева А.С., Тимошенковой И.В. - Филипповой А.С., представителясо стороны ООО «ОРИОН» - Крутиковой Н.И.,

установила:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в суд с иском к Реан А.А., Исакову М.Г., Исаеву А.С., Тимошенковой И.В., ООО «Орион» о признании недействительными (ничтожными) договоров купли продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

В обоснование исковых требований указано, что <данные изъяты> между ООО «Орион» и администрацией Красногорского муниципального района Московской области заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса. Предметом соглашения являлась реализация инвестиционного проекта по строительству16-ти жилых двухэтажных домов общей площадью 30 461 кв.м, в том числе общей площадью квартир 30 461 кв.м; гостевых парковок вместимостью 294 машиноместа; улично-дорожной сети (с элементами благоустройства) протяженностью 3,05 км и примыканиями к существующим автомобильным дорогам в количестве 2 шт.; общественно-административного комплекса.

В соответствии с пунктом 4.1. соглашения в рамках реализации проекта застройщик передает в муниципальную собственность 4 таунхауса и офис семейного врачав здании общественно-административного центра.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2019 г. по делу №А41-55302/19 удовлетворены исковые требования администрации городского округа Красногорск Московской области, на ООО «Орион» возложена обязанность в течение 20 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу представить администрации акт о реализации (частичной реализации) соглашения о реализации инвестиционного проекта в части передачи в муниципальную собственность таунхаусов и офиса семейного врача, акты приема-передачи указанных объектов.

В июле 2020 г. истцу стало известно, что между ООО «Орион» и Реан А.А., Исаковым М.Г., Исаевым А.С., Тимошенковой И.В. заключены договоры купли-продажи таунхаусов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

Истец, полагая, что у ООО «Орион» отсутствовали правовые основания для реализации спорного имущества физическим лицам, обратился в суд с настоящим иском.

Реан А.А., Исакова М.Г., Исаева А.С., Тимошенковой И.В., ООО «Орион» обратились со встречным иском к администрации городского округа Красногорск Московской области о признании соглашения недействительным (ничтожным) соглашения о реализации инвестиционного проекта от <данные изъяты>, заключенного между администрацией Красногорского муниципального района и ООО «Орион».

В обоснование встречного иска указано, что администрация, исполняя обозначенные в договоре обязательства, руководствовалась обязательствами, возложенными на нее законами Российской Федерации и Московской области, а не обязательствами, взятыми на себя в рамках соглашения. Спорное соглашение не предусматривает никаких обязательств администрации, но предусматривает конкретные обязательства ООО «Орион» как стороны гражданско-правовой сделки.

Спорное соглашение не отвечает признакам возмездного договора, какими должны являться договоры купли-продажи, подряда, простого товарищества и содержит в себе признаки безвозмездного договора.

Администрация использует определенные законом властно-распорядительные функции и публично-правовые обязанности подлежащие выполнению администрацией безвозмездно, с целью извлечения прибыли - дохода в рамках гражданско-правового соглашения, что не предусмотрено гражданским законодательством Российской Федерации.

Определенные спорным соглашением обязанности администрации являются по своей природе публично-правовыми, непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций, а потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка и не порождает у муниципального образования Администрации каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед ООО «Орион», что говорит о неравенстве прав сторон спорного Соглашения.

Учитывая изложенное, истцы по встречному иску просили признать соглашение о реализации инвестиционного проекта от <данные изъяты>, заключенное между администрацией Красногорского муниципального района и ООО «Орион», недействительным в силу ничтожности.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 12 ноября 2021 г. первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска – отказано.

В апелляционных жалобах Реан А.А., Исаков М.Г., Исаев А.С., Тимошенкова И.В. и ООО «Орион» просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания (л.д. 107-109 том 4), а также то, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда провел судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, приходит к следующему.

Установлено, что <данные изъяты> между ООО «ОРИОН» и администрацией Красногорского муниципального района Московской области заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса.

Предметом соглашения являлась реализация инвестиционного проекта по строительству 16-ти жилых двухэтажных домов общей площадью 30 461 кв.м, в том числе общей площадью квартир 30 461 кв.м; гостевых парковок вместимостью 294 машиноместа; улично-дорожной сети (с элементами благоустройства) протяженностью 3,05 км и примыканиями к существующим автомобильным дорогам в количестве 2 шт.; общественно-административного комплекса.

В соответствии с пунктом 4.1. соглашения в рамках реализации проекта застройщик передает в муниципальную собственность следующие объекты:

- таунхаус 6.1.5 (строительный адрес по проекту планировки территории) площадью 186,6 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>

- таунхаус 6.1.6 (строительный адрес по проекту планировки территории) площадью 186,7 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>

- таунхаус 6.2.6 (строительный адрес по проекту планировки территории) площадью 186,8 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>

- таунхаус 6.2.7 (строительный адрес по проекту планировки территории) площадью 186,8 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>

- офис семейного врача площадью 90 кв.м, в здании общественно-административного центра.

Пунктом 2.2.5. соглашения предусмотрено, что администрация принимает имущество в муниципальную собственность в сроки, не превышающие 3 месяцев с момента ввода объектов в эксплуатацию.

Согласно пункту 4.2. соглашения сроки передачи, а также иные характеристики передаваемых объектов определяются администрацией и застройщиком. При получении разрешения на строительство объекта недвижимости, в котором предусмотрена передача имущества в муниципальную собственность, администрация и застройщик оформляют протокол предварительного распределения имущества. Протокол итогового распределения имущества, передаваемого в муниципальную собственность, в рамках конкретного жилого объекта подлежит оформлению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 4.3. соглашения оформление имущественных прав муниципального образования на объекты капитального строительства, передаваемые в муниципальную собственность в рамках реализации инвестиционного проекта, осуществляется после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию на основании оформленного акта о реализации (частичной реализации).

Министерством строительного комплекса Московской области <данные изъяты> и <данные изъяты> ООО «Орион» выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию № RU<данные изъяты> и № RU<данные изъяты> соответственно.

Администрация неоднократно обращался к обществу с запросами об исполнении обязательств по передаче имущества в муниципальную собственность.

В ответ на запрос истца ответчиком представлено гарантийное письмо от <данные изъяты> <данные изъяты>, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу соответствующее имущество.

Однако, имущество, подлежащее передаче в муниципальную собственность, до настоящего времени не передано.

<данные изъяты> между Реан А.А. и ООО «Орион» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, цена договора 14484750 рублей. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Росреестра Московской области <данные изъяты>.

<данные изъяты> между Исаковым М.Г. и ООО «Орион» заключен договор купли-продажи недвижимого имуществав отношении объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> цена договора 14511750 рублей. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Росреестра Московской области <данные изъяты>.

<данные изъяты> между Исаевым А.С. и ООО «Орион» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> цена договора 15 874380 рублей. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Росреестра Московской области <данные изъяты>.

<данные изъяты> между Тимошенковой И.В. и ООО «Орион» заключен договор купли-продажи недвижимого имуществав отношении объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, цена договора 15438400 рублей. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Росреестра Московской области <данные изъяты>.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2019 г. по делу №А41-55302/19 удовлетворены исковые требования администрации городского округа Красногорск Московской области к ООО «Орион» о понуждении, на ООО «Орион» возложена обязанность в течение 20 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу представить администрации городского округа Красногорск Московской области акт о реализации (частичной реализации) Соглашения о реализации инвестиционного проекта в части передачи в муниципальную собственность указанных выше таунхаусов и офиса семейного врача в здании общественно-административного центра в КП «Александровский», расположенного по адресу: <данные изъяты>, акты приема-передачи указанных объектов. В удовлетворении встречных исковых требований о признании соглашения о реализации инвестиционного проекта от <данные изъяты> незаключённым в связи с несогласованностью существенных условий - отказано.

Постановлением апелляционной инстанции Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2020 г. по делу №А41-55302/19 решение суда первой инстанции от 19 ноября 2019 г. отменено в части удовлетворения иска администрации городского округа Красногорск Московской области о понуждении совершить действия и в части взыскания с ООО «Орион» государственной пошлины в размере 6000 рублей. В удовлетворении иска администрации городского округа Красногорск Московской области отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции Арбитражного суда Московского округа от 07 августа 2020 г. по делу №А41-55302/19 постановление апелляционной инстанции от 12 марта 2020 г. отменено, решение суда первой инстанции от 19 ноября 2019 г. оставлено в силе.

При этом, суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции, разрешая спор по существу, учел, что ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по соглашению, равно как и доказательств невозможности исполнения указанных обязательств, пришел к выводу о признании первоначальных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая настоящий спор по существу и удовлетворяя требования первоначального иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенные между ответчиками физическими лицами и ООО «Орион» сделки по купле-продаже таунхаусов являются мнимыми, в связи с чем не порождают правовых последствий.

При этом, суд первой инстанции исходил из того, что на дату совершения сделок по купле-продаже таунхусов у ООО «Орион» имелись неисполненные обязательства перед администрацией по передаче данных таунхусов в муниципальную собственность, доказательств невозможности исполнения указанных обязательств не представлено.

Суд указал, что ООО «Орион» заведомо знало о том, что объекты недвижимости являются предметом судебного спора и что в отношении данных объектов имеются правопритязания третьих лиц. Ответчики Реан А.А., Исаков М.Г., Исаев А.С., Тимошенкова И.В. в свою очередь, действуя с должной степенью осмотрительности при совершении сделок купли-продажи, не могли не знать о наличии судебного спора в отношении объектов недвижимости, поскольку данная информация находится в свободном доступе, вместе с тем ответчики согласились на совершение сделок.

Суд также отметил, что о мнимом характере сделок свидетельствует то обстоятельство, что ответчики после перехода к ним права собственности не реализуют свои права владения и пользования спорным имуществом, не несут расходы по его содержанию и сохранению, не используют объекты по целевому назначению, что фактически передача объектов недвижимости по договорам купли-продажи не произошла, договоры были лишь зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Кроме того суд указал, что из анализа представленных в материалы дела документов усматривается, что совокупный доход за три года до совершения оспариваемых сделок не позволял Реан А.А., Исакову М.Г., Исаеву А.С., Тимошенковой И.В. приобрести в собственность недвижимое имущество по цене, указанной в договорах. Представленные ответчиками квитанции к приходному кассовому ордеру о внесении денежных средств в кассу ООО «Орион» не подтверждают обстоятельств оплаты купли-продажи, поскольку ООО «Орион» бухгалтерские и банковские документы о внесении на расчётный счет денежных средств, полученных от реализации объектов недвижимости, в материалы дела не представлены.

Отказывая в удовлетворении требований встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами согласованы все существенные условия соглашения, стороны приступили к его исполнению, в подтверждение чего ответчиком ООО «Орион» представлено гарантийное письмо, в соответствии с которым ответчик обязался передать администрации соответствующее имущество.

Кроме того суд отметил, что Арбитражный суд Московской области дал оценку соглашению от <данные изъяты> при рассмотрении требований ООО «Орион» о незаключенности указанного соглашения, не усмотрев оснований к удовлетворению данного требования.

Судебная коллегия, проверяя решение суда первой инстанции на соответствие требованиям законности и обоснованности, установленным ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что данным требованиям решение суда не соответствует в части.

Как установлено, <данные изъяты> между администрацией и ООО «Орион» заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта, согласно условиям которого строительство жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой осуществляется на принадлежащих ООО «Орион» земельных участках.

Пунктом 2.1.4 соглашения предусмотрено, что застройщик обязуется с целью участия в решении социально-значимых и экономических задач муниципального образования передать недвижимое имущество в муниципальную собственность в соответствии с разделом 4 соглашения.

Согласно п. 2.1.5 соглашения, застройщик обязуется осуществить за счет собственных средств постановку на кадастровый учет земельных участков и объектов капитального строительства, подлежащих передаче в муниципальную собственность, а также подготовку документов технической инвентаризации на объекты капитального строительства.

В соответствии с п. 4.2 соглашения, сроки передачи, а также иные характеристики передаваемых объектов определяются администрацией и застройщиком. При получении разрешения на строительство объекта недвижимости, в котором предусмотрена передача имущества в муниципальную собственность, администрация и застройщик оформляют протокол предварительного распределения имущества. Протокол итогового распределения имущества, передаваемого в муниципальную собственность, в рамках конкретного жилого объекта подлежит оформлению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оформление имущественных прав муниципального образования на объекты капитального строительства, передаваемые в муниципальную собственность в рамках реализации инвестиционного проекта, осуществляется после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию на основании оформленного акта о реализации (частичной реализации) (п. 4.3 соглашения).

Пунктом 4.3 соглашения предусмотрено, что земельный участок под объектами, передаваемыми в муниципальную собственность, переходит в муниципальную собственность путем подачи собственником (застройщиком) земельного участка заявления об отказе от права собственности на земельный участок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Толкуя приведенные выше условия заключенного между администрацией и обществом соглашения от <данные изъяты>, судебная коллегия, исходя из буквально содержащихся в пунктах соглашения фраз и выражений, считает установленным, что стороны договорились о передаче в муниципальную собственность построенных обществом на принадлежащих ему земельных участках объектов капитального строительства после ввода данных объектов в эксплуатацию, то есть в будущем.

<данные изъяты> спорные объекты недвижимости введены в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения, выданного Министерством строительного комплекса Московской области.

<данные изъяты>. общество производит регистрацию своего права собственности в отношении объектов недвижимости.

<данные изъяты> на основании постановлений администрации спорным объектам недвижимости присвоены адреса.

Решением арбитражного суда Московской области от <данные изъяты> на ООО «Орион» возложена обязанность по представлению администрации акта о реализации соглашения в части передачи в муниципальную собственность таунхуасов и офиса семейного врача, акта приема-передачи указанных объектов.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от <данные изъяты> указанное решение суда отменено в части удовлетворения иска администрации.

В апреле и мае 2020 г. ООО «Орион» заключает с ответчиками договоры купли-продажи земельных участков и расположенных на них таунхаусов.

В соответствии с разделом 4, аналогичным для всех договоров, передача недвижимого имущества от продавца к покупателю оформляется актом приема-передачи, который подписывается обеими сторонами в день подписания договора, переход права собственности считается состоявшимся с момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок и на квартиру. При этом неотъемлемой частью договора является Приложение № 1 «Технические характеристики квартиры».

Оплата по договору производится в срок не позднее 6 месяцев с момента государственной регистрации прав собственности покупателя на недвижимое имущество. При этом течение указанного срока начинается с момента, когда права собственности покупателя будут зарегистрированы на каждый объект недвижимости (п. 3.1 договоров).

<данные изъяты> за покупателями – ответчиками по настоящему делу, произведена регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости – квартиры и земельные участки.

В июне 2020 г. администрация обратилась в арбитражный суд с кассационной жалобой на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, срок на подачу которой был восстановлен определением Арбитражного суда Московского округа от 13 июля 2020 г.

Из приведенной последовательности юридически значимых обстоятельств по делу следует, что фактически в отношении одних и тех же объектов недвижимости обществом были заключены сделки с разными лицами.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положениям ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Следовательно, как истец, так и ответчики в соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса должны были представить доказательства, свидетельствующие о фактической передаче им спорного имущества.

Между тем, данные доказательства были представлены только ответчиками.

Как следует из условий договоров купли-продажи, спорные объекты недвижимости переданы в собственность покупателям в момент подписания акта приема-передачи.

При этом из технических характеристик квартир следует, что квартиры передаются без внутренней отделки.

Как следует из пояснений ответчиков, ими производились ремонтные работы в приобретенных квартирах, которые были приостановлены после наложения судом мер по обеспечению иска.

Также, учитывая, что при установлении обстоятельств фактической передачи спорных объектов недвижимости, суд не предложил сторонам представить доказательства несения расходов по содержанию имущества, судом апелляционной инстанции в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, указанных в п. п. 42, 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» приняты в качестве новых доказательств по делу квитанции и выписки по лицевым счетам, подтверждающие потребление и оплату ответчиками коммунальных услуг.

Как пояснил суду первой инстанции в судебном заседании представитель истца администрация расходы по содержанию имущества не несла.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что спорные объекты недвижимости были переданы в фактическое пользование ответчикам в соответствии с актами приема-передачи по договорам купли-продажи.

Кроме того, право собственности на спорное имущество зарегистрировано за гражданами в период, когда администрации на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда было отказано в передаче этих же объектов по акту.

Таким образом, в силу требований ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и ее толкования следует, что право требования передачи спорных объектов недвижимости в собственность администрации отпало, поскольку право владения и пользования, а также право собственности у граждан на это же имущество возникло до предъявления настоящего иска и вынесения кассационным арбитражным судом судебного постановления, которым было оставлено без изменения решения арбитражного суда первой инстанции.

При этом судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что сделки, на основании которых спорные таунхаусы были переданы во владение ответчиков, являются недействительными сделками.

Как следует из содержания искового заявления, администрацией договоры купли-продажи недвижимого имущества оспариваются по основаниям ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 приведенной статьи).

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно (п. 87 постановления Пленума № 25).

Исходя из смысла приведенных норм и разъяснений по их толкованию, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

По основанию притворности недействительной может быть признана сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Это означает, что правопорядок признает совершенной лишь прикрываемую сделку - ту сделку, которая действительно имелась в виду. Именно она подлежит оценке в соответствии с применимыми к ней правилами. В частности, прикрываемая сделка может быть признана судом недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом или специальными законами.

Судебная коллегия не может согласиться с данной судом первой инстанции характеристикой договоров купли-продажи как недействительных сделок, поскольку не усматривает оснований к признанию данных сделок мнимыми или притворными, обоюдный порок воли их участников своего доказательственного подтверждения материалами дела не подтверждает.

Напротив, установлено и материалами дела подтверждается, что договоры купли-продажи были исполнены, имущество передано в собственность покупателей, что администрацией не опровергнуто.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

Поскольку положения ст. 170 Гражданского процессуального кодекса в рассматриваемом споре с учетом правовой позиции администрации подлежат рассмотрению в контексте требований п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, то именно на стороне органа местного самоуправления лежит бремя опровержения презумпции добросовестности действий не только стороны продавца, но и стороны каждого из покупателей.

Материалами дела добросовестность сторон оспариваемых договоров не опровергнута.

Напротив, подтверждается, что на момент совершения сделок, ООО «Орион» являлось надлежащим собственником спорного имущества, поскольку решение арбитражного суда о понуждении к исполнению соглашения было отменено определением арбитражного апелляционного суда, которое на момент заключения сделок вступило в законную силу, и администрацией было обжаловано уже после регистрации перехода прав собственности путем восстановления сроков на подачу кассационной жалобы.

Кроме того, заявляя о притворности сделок, администрация не указывает какую именно сделку стороны прикрывали, путем заключения оспариваемых договоров по купле-продаже.

Доказательств, свидетельствующих о том, что стороны договоров купли-продажи имели иные намерения, кроме приобретения спорного имущества в собственность, истцом в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Кроме того, из дела видно, что сторона ответчика, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, испрашивала сведения о реестра недвижимости с целью установления правомочности Обществом распоряжаться спорным имуществом, отсутствия обременений на него, в подтверждение чему представили соответствующие в дело сведения (л.д.129-133, том1).

Выводы же первой инстанции о мнимости сделок по основанию того, что ответчики –граждане не имели соответствующих денежных средств на приобретение спорного имущества, судебная коллегия также считает несостоятельными и основанными на неправильном применении норм материального права при оценки данного обстоятельства.

Подтверждается факт оплаты договоров, в подтверждение чему ответчиками представлены кассовые чеки и приходные кассовые квитанциями, которые являются относимыми и допустимыми доказательствами, действительность которых ничем не опровергнута и не опорочена.

Исаевым представлены декларации; Тимошенковы, Исаковым представлены справки о доходах и иные документы, которые подтверждают наличие у граждан достойного дохода, в частности по основному месту работы.

При этом, выводы суда о недоказанности наличия таких сумм, опровергаются самим фактом оплаты договоров, а кроме того сделаны без учета требований закона о том, что к имущественно-налоговым отношениям в силу п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство не применяется.

Таким образом, поскольку в силу положений ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин не ограничен иметь денежные накопления не только за счет трудовой деятельности, то обстоятельства нахождения в распоряжении гражданина значительных сумм, которыми он распорядился в счет исполнения обязательств при покупке спорного имущества, не могут быть предметом установления в рамках гражданско-правового спора с позиции происхождения этих денежных накоплений по налоговому законодательству.

Утверждения истца, что в настоящее время физические лица имеют намерение произвести отчуждение объектов недвижимости являются голословными, не подтвержденными надлежащими доказательствами.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из условий оспариваемых истцом сделок, покупателями приобретается не только право собственности на таунхаусы, но и на земельные участки, на которых данные таунхаусы расположены.

Таким образом, условия договоров купли-продажи следуют установленному законодателем принципу единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

В то время как условия заключенного между администрацией и обществом соглашения предусматривают передачу земельных участков в муниципальную собственность, путем отказаобщества от права собственности на земельный участок.

Учитывая, что решением арбитражного суда на общество возложена обязанность по передаче в муниципальную собственность объектов капитального строительства, судебная коллегия считает, что признание за администрацией права собственности на данные объекты может привести к ситуации, когда происходит разделение правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, в связи с нахождением данного имущества в собственности у разных лиц.

Относительно доводов апелляционных жалоб о недействительности соглашения о реализации инвестиционного проекта, судебная коллегия отмечает, что действительность данного соглашения установлена в ступившим в законную силу решением арбитражного суда, преюдициальность которого для настоящего спора установлена положениями ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и в этой связи, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным в части удовлетворения исковых требований администрации о признании договоров купли-продажи недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногорского городского суда Московской области от 12 ноября 2021 г. отменить в части удовлетворения исковых требований администрации городского округа Красногорск Московской области к Реан А. А., Исакову М. ГерМ.чу, Исаеву А. С., Тимошенковой И. В., обществу с ограниченной ответственностью «Орион» о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

В отмененной части постановить новое решение.

В удовлетворении исковых требований администрации городского округа Красногорск Московской области к Реан А. А., Исакову М. ГерМ.чу, Исаеву А. С., Тимошенковой И. В., обществу с ограниченной ответственностью «Орион» о признании недействительными (ничтожными) договоров купли продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности – отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи