Решение по делу № 2-631/2024 (2-6650/2023;) от 15.06.2023

Дело № 2-631/2024                                                           18 июня 2024 года

78RS0005-01-2023-007169-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Макаровой С.А.,

при секретаре Максимчук А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Васильева Александра Лемареновича к Васильеву Сергею Михайловичу, Комаровой Надежде Борисовне, Перцеву Игорю Юрьевичу о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Васильев А.Л. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Васильеву Сергею Михайловичу, Комаровой Надежде Борисовне, Перцеву Игорю Юрьевичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 23.05.2023 года, заключенному между продавцом Васильевым С.М. и покупателем Комаровой Н.Б. и Перцевым И.Ю. на № долю квартиры по адресу <адрес>, прекращении права собственности, признании права собственности.

В обоснование исковых требований указал, что с 21.04.2021 года является собственником № долей в квартире <адрес>). Васильев С.М. до 25.05.2023 года являлся собственником № долей в указанной квартире. 25.05.2023 года состоялся переход права собственности на № долей, принадлежащих ранее Васильеву С.М. к двум покупателям –Перцеву И.Ю. (№ доля в праве) и Комаровой Н.Б. (№ доля в праве). 04.05.2023 года Васильев С.М. направил в адрес истца уведомление о намерении продать принадлежащую ему № долю в квартире за 1 500 000 рублей на условиях отсутствия торга и рассрочки. Уведомление получено 08.05.2023 года. Таким образом, Васильев С.М. был не вправе заключать договор купли-продажи № долей в квартире с иным лицом, кроме как с истцом вплоть до 08.06.2023 года. 25.05.2023 года (то есть в пределах месячного срока), истец направил ответчику Васильеву С.М. согласие на заключение договора купли-продажи на предложенных условиях, указывал на наличие в распоряжении указанной суммы, просил продавца направить проект договора купли-продажи и обеспечить его заключение. Однако фактически договор купли-продажи уже был заключен Васильевым С.М. с иным лицом в нарушение преимущественного права покупки истцом, о чем последний узнал 30.05.2023 года, из открытых данных и выписки из ЕГРН. В уведомлении от 04.05.2023 года, Васильев С.М. указал, что 30.03.2023 года нотариусом ФИО1 в адрес истца направлялось уведомление аналогичного содержания, что не соответствует действительности. В сопоставимый период по адресу регистрации (совпадающему с адресом фактического проживания): <адрес> –Васильеву А.Л. не поступала корреспонденция от нотариуса ФИО1 адрес регистрации истца был достоверно известен ответчику Васильеву С.М. еще в 2021 году, что подтверждается направлением на этот адрес уведомления о продаже от 11.09.2021 года (тех же долей, но на иных условиях о цене). Однако 30.03.2023 года Васильев С.М., вероятно, сообщил нотариусу ФИО1 иной, недостоверный адрес регистрации, что является его недобросовестным поведением и привело к нарушению порядка уведомления истца о совершаемой сделке, как следствие, к нарушению принадлежащего ему преимущественного права покупки. Истец просит перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи спорных долей в квартире.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик Комарова Н.Б. в судебное заседание явилась, против удовлетворения заявленных требований возражала, ранее ответчиком Комаровой Н.Б. в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, который был приобщен к материалам дела

Третье лицо нотариус ФИО2 в судебное заседание явилась, против удовлетворения заявленных требований возражал, ранее нотариусом ФИО2 в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, который был приобщен к материалам дела

Ответчик Васильев С.М., ответчик Перцев И.Ю., представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Санкт-Петербургу, третье лицо нотариус Юрга О.В. в судебное заседание не явились. времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении не просили, причин неявки в суд не сообщили, суд.

Суд, учитывая мнение явившихся участников процесса полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные доказательства и материалы дела в целом, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в Российской Федерации по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Материалами дела установлено, что истец Васильев А.Л. с 21.04.2021 года является собственником № долей в квартире <адрес>

Ответчик Васильев С.М. до 25.05.2023 года являлся собственником № долей в указанной квартире.

Согласно свидетельства о направлении документов от 20.05.2023 года, согласно которого: направлены посредством АО «Почта России», постовым отправлением с идентификатором № 19702280041442- Васильеву А.Л., по адресу: <адрес> документы: «Довожу до Вашего сведения, что я продаю принадлежащую мне № долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, за 1 50200 000 рублей 00 копеек. Согласно ст. 2580 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки доли как совладелец, и в связи с этим в течение 30 дней со дня вручения Вам настоящего заявления Вы можете приобрести указанную № долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за 1 500 000 рублей 00 копеек. В случае Вашего согласия на приобретение вышеуказанных долей в праве общей долевой собственности на квартиру за указанную сумму Вам необходимо известить меня лично, по телефону №, и путем передачи заявления через нотариальную контору ФИО1…..»

04.05.2023 года Васильев С.М. направил в адрес истца: <адрес>, письмо о намерении продать принадлежащую ему № долю в квартире за 1 500 000 рублей, без уменьшения цены или оплаты в рассрочку, а также сообщение о направлении уведомления о продаже доли от 31.03.2023 года. Письмо получено истцом 08.05.2023 года.

23.05.2023 года между Васильевым С.М. (продавец) и Комаровой Н.Б. (покупатель), Перцевым И.Ю. (третье лицо) заключен договор купли-продажи доли квартиры №, согласно которого продавец обязуется продать и передать принадлежащую ему на праве общей долевой собственности № долю в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> а покупатель обязуется купить и оплатить покупную цену, установленную настоящим договором в общую долевую собственность № долю в праве общей долевой собственности № долю в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> соответственно № долю в праве общей долевой собственности на квартиру по вышеуказанному адресу в пользу третьего лица –Перцева И.Ю., № долю в праве общей долевой собственности на квартиру по вышеуказанному адресу покупает Комарова Н.Б. согласно п.3 договора, отчуждаемая доля квартиры оценена сторонами по обоюдному согласию и продана за 1 650 000 рублей. Указанный договор купли-продажи удостоверен нотариусом.

25.05.2023 года истцом в адрес ответчика было направлено согласие на приобретение продаваемой доли в праве собственности на № долю квартиры <адрес> за 1 500 000 рублей, также истец просил направить ответчика проект договора купли-продажи принадлежащей ему доли в квартире, обеспечить заключение договора купли-продажи в срок до 08.06.2023 года.

Как следует из объяснений третьего лица нотариуса ФИО1, представленных в материалы дела, по заявлению Васильева С.М., нотариусом 31.03.2023 года составлено уведомление сособственнику Васильеву А.Л. с предложением приобрести № долю в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, и отправлено в адрес получателя <адрес>, 03.04.2023 года заказным письмом с уведомлением, данное письмо получателем не получено, возвращено с отметкой за истечением срока хранения 05.05.2023 года, отметки почты о том, что «адресат отсутствует» нет.

Согласно справки о регистрации (ф-9) истец Васильев А.Л., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с 04.03.1996 года зарегистрирован по адресу <адрес>.

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как следует из положений п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу положений ст. 86 Основ Законодательства РФ о нотариате нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса.

Согласно Методическим рекомендациям по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утв. Решением Правления ФНП от 23 - 25.06.2008, протокол № 09/08, способ передачи заявления определяется нотариусом.

Заявление передается нотариусом адресату под расписку, расписка о получении заявления может быть совершена адресатом в виде отдельного письменного документа или учинена на втором остающемся у нотариуса экземпляре сопроводительного письма, в расписке проставляются дата и время получения заявления адресатом. В расписке граждан указываются полностью фамилия, имя, отчество адресата; реквизиты документа, удостоверяющего его личность; место жительства, где он постоянно или преимущественно проживает, и проставляется подпись адресата. В расписке юридических лиц указываются полное наименование юридического лица; фамилия, имя, отчество и должность уполномоченного на прием документов лица; проставляются подпись этого лица и печати или штампы юридического лица.

В случае отказа гражданином принять от нотариуса заявление нотариус составляет об этом соответствующий акт с отражением причин отказа.

При невозможности вручения нотариусом заявления лично адресату из-за неправильно указанного его адреса заявителем или при иных обстоятельствах, исключающих возможность передачи лично нотариусом адресату заявления, а также в случаях отказа адресата от получения заявления от нотариуса (п. 7.1 настоящих Методических рекомендаций) нотариус извещает об этом заявителя.

Передача заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам может быть осуществлена нотариусом способом пересылки их по почте с обратным уведомлением.

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (абз. 17 п. 2абз. 17 п. 2, пп. "б" п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. N 221). Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.

Используя указанные средства передачи, нотариус по своему усмотрению выбирает доказательства фиксации передачи заявления с тем, чтобы исключить возможность сомнения в передаче.

О передаче заявления адресату нотариус сообщает заявителю.

После передачи нотариусом заявления адресату по просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления по Форме N 21, утвержденной Приказом Минюста РФ от 10 апреля 2002 г. N 99 (с последующими изменениями). Второй экземпляр свидетельства остается в делах нотариуса. В свидетельстве указываются содержание переданного заявления, а также, если был ответ, содержание и дата поступившего ответа на заявление, либо что ответ не поступил.

Свидетельство подтверждает факт передачи заявления и выдается при наличии доказательств о его вручении адресату. Выдача свидетельства является самостоятельным нотариальным действием и регистрируется в реестре нотариальных действий под отдельным порядковым номером.

Если передача заявления адресату оказалась невозможной (отказ адресата принять заявление, отсутствие адресата по указанному заявителем адресу и другие причины), нотариус сообщает об этом заявителю с указанием причин невручения заявления адресату. По указанному факту по просьбе лица, подавшего заявление, ему может быть выдано соответствующее свидетельство.

По смыслу ст. 250 ГК РФ долевой собственник вправе продать свою долю по истечении месяца с даты извещения другого сособственника о продаже.

Утверждение представителя ответчика Васильева С.М. о соблюдении правила об извещении Вастильева А.Л. о намерении продать долю в квартире, опровергается материалами дела, согласно которым такое уведомление направлено не по месту жительства Васильева А.Л., а по адресу спорной квартиры, что заведомо лишало последнего возможности воспользоваться преимущественным правом покупки. При этом, суд учитывает, что ответчику Васильеву С.М. достоверно было известно о месте жительства истца Васильева А.Л, данные обстоятельства подтверждаются в том числе направлением письма 04.05.2023 года по адресу регистрации истца Васильева А.Л., а также ранее направленным уведомлением о намерении продать долю в квартире от 08.09.2021 года, коме того в адрес Васильева С.М. Васильевым А.Л. 18.08.2021 гола направление уведомление о продаже № долей в спорной квартире, в данном уведомление указано месте регистрации истца, уведомление вручено ответчику Васильеву С.М. 06.09.2021 года.

Таким образом, заявление нотариуса о преимущественном праве покупки № доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру 31.03.2023 года не было направлено истцу по месту его проживания, о котором Васильеву С.М. было доподлинно известно, а иного заявления нотариус в его адрес не направлял и свидетельство об этом не выдавал.

Кроме того, суд полагает, что в силу ст. 10 ГК РФ, ответчик Васильев С.М. заведомо зная о не проживании ответчика по спорной квартире, а также зная о месте жительства истца, не сообщил нотариусу об этом, лишив Васильева А.Л. возможности воспользоваться своим преимущественным правом покупки доли.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи доли квартиры по адресу: <адрес> заключен 23.05.2023 года между Васильевым С.М. и Комаровой Н.Б., Перцевым И.Ю. в нарушение преимущественного права покупки, в связи с чем, на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ другой участник долевой собственности Васильев А.Л. имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истец представил платёжное поручение о перечислении им на счет Управления Судебного Департамента Санкт-Петербурга: № 69 от 29.11.2023 г. на сумму 1 657 975 рублей 00 копеек.

От истца в суд поступило заявление о том, что он просит перевести на него права покупателя по договору купли-продажи от 23.05.2023 года по цене 1 656 975 рублей 00 копеек.

Как следует из материалов дела, истец трехмесячный срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, на подачу иска о переводе прав покупателя не пропустил.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Васильева Александра Лемареновича к Васильеву Сергею Михайловичу, Комаровой Надежде Борисовне, Перцеву Игорю Юрьевичу о переводе прав и обязанности по договору купли – продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, - удовлетворить.

Перевести на Васильева Александра Лемареновича права и обязанности покупателя на № доли квартиры по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 23.05.2023 года, заключенному между продавцом Васильевым Сергеем Михайловичем и покупателем Комаровой Надеждой Борисовной и Перцевым Игорем Юрьевичем.

Взыскать с Васильева Александра Лемареновича в пользу Комаровой Надежды Борисовны уплаченные по договору купли-продажи от 23.05.2023 года денежные средства в сумме 1 656 975 (один миллион шестьсот пятьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят пять) рублей 00 (ноль) копеек за счет внесенных денежных средств Васильевым Александром Лемареновичем на счет Управления Судебного Департамента Санкт – Петербурга по платежному поручению N 69 от 29.11.2023 г. на сумму 1 657 975 рубля 00 копеек.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Комаровой Надежды Борисовны и Перцева Игоря Юрьевича на № доли (по № доли у каждой) квартиры по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности Васильева Александра Лемареновича на № доли квартиры по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 22.07.2024 года