Решение по делу № 3а-366/2020 от 12.10.2020

УИД 61OS0000-01-2020-000443-50

дело № 3а-366/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 декабря 2020 года                 г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску Жучкова Сергея Владимировича об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Жучков С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... на основании установления их рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость объектов превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. Просит суд установить кадастровую стоимость названых земельных участков в суммах 1 068 382 рубля, 880 892 рубля, 742 212 рублей соответственно (в соответствии с отчетом об оценке от 15 сентября 2020 года).

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству от административного истца поступило ходатайство о восстановлении пропущенного пятилетнего срока для обращения в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

От Жучкова С.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Правительство Ростовской области в письменном заявлении также просило о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, определенной по заключению судебной оценочной экспертизы.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Такое же ходатайство изложено в письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» на административный иск.

От Комитета по управлению имуществом г. Таганрога ходатайства не поступили.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в письменных заявлениях лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что на основании договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 17 августа 2012 года № 12-298, 12-300, от 27 февраля 2018 года № 18-19, заключенных с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, Жучков С.В. является арендатором земельных участков:

с кадастровым номером ... площадью 469 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства летнего кафе, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: ...,

с кадастровым номером ... площадью 382 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства зала спортивных игр, объектов обслуживания пляжа (мед пункта, помещения для спасателей, дежурного милиционера и т.д.), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: ...,

с кадастровым номером ... площадью 318 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства кафе, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: ....

Право аренды административного истца зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

По условиям договоров аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельных участков в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости. Изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость перечисленных земельных участков утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года:

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 2 815 852,55 рубля,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 2 973 354,30 рубля,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 1 982 580,54 рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 15 сентября 2020 года № 692/09-2020, составленный оценщиком ЗАО «Приазовский Центр Смет и Оценки» .... Согласно выводам оценщика на 1 января 2014 года рыночная стоимость объектов составляла:

земельного участка с кадастровым номером ... – 1 068 382 рубля,

земельного участка с кадастровым номером ... – 880 892 рубля,

земельного участка с кадастровым номером ... – 742 212 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 30 ноября 2020 № 100-Э/2020 судебной экспертизы, выполненной экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» ..., рыночная стоимость земельных участков на 1 января 2014 года с учетом их индивидуальных особенностей составляла:

земельного участка с кадастровым номером ... – 2 480 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... – 1 766 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... – 1 681 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельных участков определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в кадастр 29 декабря 2014 года. Жучков С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением 9 октября 2020 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не предусматривается; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящихся в его владении объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельных участков, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (11,9%, 40,6%, 15,2%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 50 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения в отношении трех объектов недвижимости. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Восстановить Жучкову Сергею Владимировичу срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... по состоянию на 1 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 469 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства летнего кафе, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 480 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 382 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства зала спортивных игр, объектов обслуживания пляжа (мед пункта, помещения для спасателей, дежурного милиционера и т.д.), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 1 766 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 318 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства кафе, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 1 681 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 9 октября 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Жучкова Сергея Владимировича в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А.Руднева