Решение по делу № 33-11869/2023 от 28.03.2023

<данные изъяты>–11869/2023

    Судья: Захарова Л.Н.    50RS0031–01–2022–008283–98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    5 апреля 2023 г.    <данные изъяты>

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Мирошкина В. В.,

судей Смольянинова А. В., Кобызева В. А.,

при помощнике судьи Малахове Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Савенкова Г. В. на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

по гражданскому делу <данные изъяты>–9463/2022 по иску Савенкова Г. В. к Лойко Г. Л. о признании договора купли-продажи заключенным,

заслушав доклад судьи Кобызева В.А.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании Договора купли – продажи земельного участка и жилого дома от <данные изъяты> заключенным и исполненным в части внесения оплаты по нему в размере 6 950 000 рублей; признании уплаченной денежной суммы, указанной в п. 2.2.1 Договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от <данные изъяты> в размере 3 000 000 рублей первым (авансовым) платежом по рассрочке в счет оплаты по указанному Договору купли – продажи; обязании Лойко Г. Л. исполнить Договор купли – продажи в части передачи всех правоустанавливающих документов на жилой дом с КН <данные изъяты> и земельного участка с КН <данные изъяты>; обязании Лойко Г. Л. подписать Акт приема-передачи жилого дома и земельного участка и принять в счет полной оплаты денежной суммы по Договору купли-продажи земельного участка и жилого дома в размере 3 850 000 рублей.

В обоснование требований указал, <данные изъяты> между Савенковым Г.В. и Лойко Г.Л. был заключен Договор купли-продажи предметом которого стали земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 357 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования – для дачного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с определением стоимости в размере 3 000 000 рублей и жилого дома с КН <данные изъяты>, площадью 145,4 кв м. расположенного по тому же адресу, стоимостью 7 800 000 рублей. Оплата указанных объектов недвижимости производилась в рассрочку в следующем порядке: Покупатель в срок до <данные изъяты> уплачивает продавцу денежную сумму в размере 3 000 000 рублей, что является задатком, на дату подписания договора (п. 2.2.1 Договора), далее покупатель оплачивает сумму в размере 3 900 000 рублей в срок с <данные изъяты> по <данные изъяты> и следующая сумма в размере 3 900 000 рублей должна быть оплачена в период с <данные изъяты> до <данные изъяты>. Истец при подписании Договора купли-продажи, а именно <данные изъяты> оплатил денежную сумму в размере 3 000 000 рублей, что подтверждается Лойко Г.Л. в направленной им досудебной претензии в адрес Истца об одностороннем расторжении Договора. После подписания указанного договора жилой дом и земельный участок фактически был передан покупателю, а также по личному заявлению продавца Лойко Г.Л Савенков Г.В был зарегистрирован по адресу: <данные изъяты>, с/п Ершовское, тер. «Медовый спас» <данные изъяты>. С этого момента покупатель вел с продавцом телефонные переговоры, о том, чтобы внести изменения в уже заключенный договор купли – продажи в связи с разночтением в адресе жилого дома. При произведении фактического осмотра объекта недвижимости, стало ясно, чтопродаваемый жилой дом не был подключен к электричеству, канализации и водопроводу, но продавец согласился с этим и по истечении полугода, фактически жилой дом по временной схеме был подключен к электричеству, и со слов продавца – временно проведена вода из скважины, а канализация представляла собой фактически выгребную яму (септик). Все эти обстоятельства являлись предметом обсуждения между покупателем и продавцом, при этом последний все эти существенные нарушения обещал устранить. Тем временем покупатель исполнял обязательства по внесению денежных сумм по Договору купли-продажи, что подтверждается расписками от <данные изъяты> на сумму 3 500 000 рублей и <данные изъяты> на сумму 450 000 рублей. Таким образом, покупатель уплатил с <данные изъяты> по <данные изъяты> 6 950 000 рублей, что фактически составляет 64 процента от покупной цены. Однако в процессе исполнения Договора сторонами и обсуждения внесения изменений в договор купли – продажи относительно адреса жилого дома, истец стал просить у продавца техническую документацию на жилой дом, на что продавец ответил отказом, и покупатель, действуя с особой долей осмотрительности, вынужден был самостоятельно обратится в экспертную организацию для установления объективных данных относительно площади жилого дома и земельного участка, а так же этажности жилого дома, т. к. жилой дом фактически состоит из 2х этажей, вопреки имеющимся сведениям в ЕГРН (3 этажа). В результате исследования выяснилось, что сведения, содержащиеся в ЕГРН относительно площади дома, этажности и площади з/у не соответствуют действительности. Обсудив это обстоятельство с Лойко ГЛ. и попросив внести указанные существенные изменения в договор купли-продажи от <данные изъяты>, на что он ответил согласием, но к действиям не перешел. В процессе исполнения спорного Договора, Савенков Г.В. предложил ответчику принять оставшуюся к уплате денежную сумму в размере 3 850 000 рублей, однако он всячески от принятия денежных средств в счет оплаты по договору купли – продажи уклонялся, с учетом выявленных существенных обстоятельств, препятствующих исполнить Договор без внесения соответствующих изменений, истец предложил согласовать уменьшенную покупную стоимость объекта, однако и это требование Лойко Г.Л оставил без ответа. Тем временем, вопреки достигнутым договоренностям в мой адрес от Лойко Г.Л. было направлено уведомление от <данные изъяты> за исходящим номером 12 об односторонним расторжении Договора и требованием освободить жилой дом в срок до <данные изъяты>, в связи с тем, что якобы оплаты, кроме как задатка в размере 3 000 000 рублей от истца не поступало, вопреки имеющимися личными расписками в получении денежных средств. Кроме того, из прямого текста п. 2.2.1 Договора купли – продажи от <данные изъяты> следует, что Покупатель до <данные изъяты>, уплачивает Продавцу сумму в размере 3 000 000 рублей, что является задатком, на дату подписания настоящего договора. Вслучае если Покупатель откажется от сделки задаток остается у Продавца, если Продавец откажется от сделки, задаток в двойном размере, возвращается Покупателю. Истец полагает, что указанный пункт Договора является не действительным, поскольку сумма задатка в размере 3 000 000 рублей является существенно завышенной и не равноценной при его сравнении с подобными сделками при соотнесении его с принципами разумности и баланса интересов сторон (п 24. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты> (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <данные изъяты>)). Кроме того, из существа заключенного Договора следует, что в соответствии с. п. 2.3 право собственности продаваемого имущества сохраняется за продавцом до момента полной фактической оплаты цены Договора, что по смыслу носит обеспечительную функцию исполнения обязательств по оплате. Исходя из определенной в Договоре Сторонами оплаты стоимости в рассрочку, уплаченная Покупателем денежная сумма в размере 3 000 000 руб. не может быть признана задатком, а фактически является первой суммой оплаты по договору в рассрочку (авансом), поскольку само по себе, обеспечительную функцию, обеспечивающую исполнение обязательств по внесению сумм платежей обеспеченно, сохранением за продавцом права собственности на объекты недвижимости до полной оплаты по вышеуказанному Договору. При таких обстоятельствах истец полагает, что уплаченная сумма в размере 3 000 000 рублей, указанная в п. 2.2.1 Договора купли-продажи является ничем иным, как первоначальной суммой рассрочки по оплате стоимости Договора купли – продажи, уплаченной при его подписании (авансом).

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования – оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Савенкова Г. В., поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Истец в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился лично и в лице представителя, просил апелляционную жалобу удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание суда апелляционной инстанции явился в лице представителя, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, IF ref qобъяснения явившихся лиц,                                  = "объяснения явившихся лиц,                                  " " выслушав объянения, явившихся лиц," " " проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ст. ст. 327 и 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела правильно определил юридически значимые обстоятельства, применил подлежащие применению нормы материального права, и постановил законное и обоснованное решение, не допустив существенных нарушений норм процессуального права.

Как следует из материалов гражданского дела, что <данные изъяты> между Савенковым Г.В. и Лойко Г.Л. был заключен Договор купли-продажи предметом которого стали земельный участок с КН <данные изъяты>, площадью 357 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования – для дачного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с определением стоимости в размере 3 000 000 рублей и жилого дома с КН <данные изъяты>, площадью 145,4 кв м. расположенного по тому же адресу, стоимостью 7 800 000 рублей.

Таким образом, по условиям п. 2.1. Договора, стороны пришли к соглашению о том, что цена даваемого недвижимого имущества составляет 10 800 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2.1. Договора, Покупатель до <данные изъяты> уплачивает Продавцу сумму в размере 3 000 000 рублей, что является задатком. В случае, если покупатель откажется от сделки задаток остается у Продавца.

Согласно п. 2.2.2. Покупатель уплачивает Продавцу оставшуюся часть суммы в рассрочку в размере 7 800 000 рублей до <данные изъяты>.

По условиям п. 2.2.3. Покупатель уплачивает оставшуюся часть суммы в рассрочку в следующем порядке:

– сумма в размере 3 900 000 рублей оплачивается Покупателем в течении шести месяцев с <данные изъяты> по <данные изъяты> включительно;

– сумма в размере 3 900 000 рублей оплачивается Покупателем с <данные изъяты> по <данные изъяты> включительно;

В соответствии с п. 3.7, в случае уклонения или отказа Покупателя осуществлять платежи по Договору в оговоренные сроки, Договор будет считаться расторгнутым, и сумма задатка остается у Продавца.

Решением Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по иску Савенкова Г.В. к Лойко Г.Л. об изменении договора купли – продажи земельного участка и жилого дома, по встречному иску Лойко Г.Л. к Савенкову Г.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учетав удовлетворении исковых требованийСавенкова Г.В. отказано, встречные исковые требования Лойко Г.Л. удовлетворены. Решение суда не вступило в законную силу.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями, в частности, ст. ст. 421, 424, 450, 454, 455 ГК РФ, правомерно принимал во внимание, что сторонами согласованы условия договора купли-продажи от <данные изъяты>, установлен предмет договора, в том числе, жилой дом и земельный участок, их площади и стоимость. Цена в указанном договоре согласована сторонами и определена за конкретное имущество, определенной площади. Жилой дом и земельный участок переданы истцу в размере, определенном в договоре купли-продажи.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку считает их основанным на правильном применении норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, с учетом установленных обстоятельств.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оплаченные покупателем денежные средства в размере 3000000 рублей ошибочно не признаны судом авансом, основаны на неверном толковании норм материального права

В абзаце втором пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Положения п. 2.2.1 договора купли-продажи содержат буквальное указание на то, что обозначенная сумма является задатком.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения, в виду отказа в возложении обязанности на продавца передать документы и подписать акт, не свидетельствуют о незаконности решения суда, поскольку условия заключенного между сторонами договора не предусматривают названных обязательств со стороны продавца.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в возложении обязанности принять оплату по договору, не влияют на законность решения суда.

Согласно ч. 4 ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, денежные средства, находящиеся на депозитных счетах, не являются доходом нотариуса, занимающегося частной практикой.

В силу ч. 1 ст. 87 Основ, нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору.

В соответствии со ст. 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда – если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности отказа в иске о признании договора исполненным, не заслуживают внимания, поскольку противоречат предусмотренным законом (ст. 12 ГК РФ) допустимым способам защиты права. В тоже время в отсутствие доказательств полного расчета по договору суд был лишен возможности прийти к выводу об исполнении обязательств по оплате цены договора.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением суда и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения правильного по существу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, не имеется оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

ref "решение" \* MERGEFORMAT решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – оставить без изменения, апелляционную жалобу Савенкова Г. В. – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено <данные изъяты>

Председательствующий судья

    Судьи