Решение по делу № 11-11467/2022 от 15.08.2022

                                 Судья Андреев И.С.

дело № 2-174/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-11467/2022

15 сентября 2022 года        г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи    Шалиевой И.П.,

судей Велякиной Е.И., Бас И.В.,

при секретаре                 Ишкининой Л.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Базеяна Гарика Гагиковича на решение Советского районного суда г. Челябинска от 27 июня 2022 года по иску Вахромова Евгения Геннадьевича к Базеяну Гарику Гагиковичу об обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Велякиной Е.И. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вахромов Е.Г. обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Базеяну Г.Г. о взыскании денежных средств в размере 250 000 рублей, неустойки – 3 256 рублей 50 копеек, об обращении взыскания на заложенное имущество, расходов по оплате госпошлины в размере 7 721 рубль, расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 15.11.2018 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – дома, назначение: нежилое, общей площадью 112,32 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка площадью 477 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для ведения садоводства, кадастровый номер № расположенных по адресу: <адрес> Стоимость имущества 3 200 000 рублей, из которых стоимость дома 2 000 000 рублей, стоимость земельного участка 1 200 000 рублей. Ответчик принял на себя обязательство произвести расчет следующим образом: уплатить 500 000 рублей при подписании договора, оставшуюся сумму в размере 2 700 000 рублей уплачивать равными платежами по 11 2500 рублей, в течение 24 месяцев, начиная с декабря 2018 года, не позднее 25 числа каждого месяца. Исполнение обязательств Базеян Г.Г. обеспечено залогом, зарегистрированным в Государственном реестре недвижимости. Ответчик принятые на себя обязательства по договору купли-продажи от 15.11.2018 года нарушил, в связи, с чем истец обратился в суд с иском и просит обратить взыскание на заложенное имущество в виде дома, назначение: нежилое, общей площадью 112,32 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок площадью 477 кв.м., категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, кадастровый номер № расположенные по адресу: <адрес>. Установить способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов. Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 3 592 000 рублей. Установить, что из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, в пользу Вахромова Е.Г. подлежит уплате 452 083 рублей 50 копеек, в том числе основной долг 450 000 рублей, неустойку в размере 2 083 рублей 50 копеек, а также просил взыскать с ответчика расходы на оплату госпошлины 7 721 рубль.

Истец Вахромов Е.Г., представитель истца Вахромова О.П. по устному ходатайству в судебном заседании суда первой инстанции поддержали заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Базеян Г.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Базеян Г.Г. просит отменить решение суда, вынести по делу новое решение, поскольку является незаконным, необоснованным, нарушающим нормы материального и процессуального права. Указывает, что продавцом по договору в нарушение ст. 460 ГК РФ передан товар обремененный правами третьих лиц, поскольку в ходе эксплуатации дома выяснилось, что границы земельного участка накладываются на дорогу СНТ «Меридиан», вдоль которой проходит водопровод, для определения новых границ земельного участка и переносе забора земельного участка покупателю потребуется понести расходы в сумме 200 000 рублей, в связи с чем у ответчика возникло право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора кули продажи. Ссылается на то, что ответчиком в рамках рассмотрения дела Советским районным судом г. Челябинска № 2-4087/2021 подано встречное исковое заявление об установлении суммы договора купли-продажи от 15 ноября 2018 года в размере 3 000 000 рублей, в том числе цену дома в 2 000 000 рублей, земельного участка – 1 000 000 рублей, в виду того, что истец при заключении договора купли-продажи ввел его в заблуждение относительно информации об обременениях земли. Однако судом не была дана оценка доводам ответчика, кроме того суд не исследовал вопрос об имеющихся обременений на спорном участке, в связи с чем было нарушено право ответчика.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Вахромов Е.Г. просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, считает их необоснованными и не соответствующими действительным обстоятельствам дела.

Истец Вахромов Е.Г., ответчик Базеян Г.Г. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, о причинах своей неявки не уведомили. Ходатайство ответчика Базеяна Г.г. об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением в командировке отклонено, поскольку документально не подтверждено. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено положениями ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества /предмета залога/ преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Положения п. 1 ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляют залогодержателю право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическое нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Нормы подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке устанавливают для суда обязанность принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

15.11.2018 года между Вахровым Е.Г. (продавец) и Базеяном Г.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – дома, назначение: нежилое, общей площадью 112,32 кв.м., кадастровый номер: № и земельного участка площадью 477 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для ведения садоводства, кадастровый номер: №, расположенных по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 6 договора стоимость имущества составляет 3 200 000 руб., из которых стоимость дома 2 000 000 руб., стоимость земельного участка 1 200 000 руб.

Покупатель принял на себя обязательство произвести расчет следующим образом: уплатить 500 000 руб. при подписании договора, оставшуюся сумму в размере 2 700 000 руб. уплачивать равными платежами по 112500 руб., в течение 24 месяцев, начиная с декабря 2018 года, не позднее 25 числа каждого месяца.

Исполнение обязательств Базеян Г.Г. обеспечено залогом, зарегистрированным в Государственном реестре недвижимости (т. 1 л.д. 9 оборот, л.д. 11-13, 14-18).

Вахромов Е.Г. передал Базеяну Г.Г. недвижимое имущество, состоящее из дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Базеяну Г.Г. по передаточному акту 15 ноября 2018 года (т. 1 л.д. 10).

Как установлено в судебном заседании ответчик принятые на себя обязательства по договору купли-продажи от 15.11.2018 года надлежащим образом не исполняет.

В подтверждение своих доводов о рыночной стоимости спорного имущества истцом представлен отчет специалиста <данные изъяты> от 29.03.2021 года, согласно которому рыночная стоимость указанного имущества составляет 3 592 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка - 868 000 рублей, стоимость дома - 2 724 000 рублей (т. 1 л.д. 18-92).

Определением Советского районного суда г. Челябинска 16 декабря 2021 года, по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза по гражданскому делу 2-174/2022 в <данные изъяты> проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 18 апреля 2022 года, рыночная стоимость земельного участка, площадью 477 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> составляет 448 380 руб. Рыночная стоимость дома, с кадастровым номером № (на дату экспертизы кадастровым номером №), расположенного по адресу: <адрес> составляет 5 652 894 руб. (т. 2 л.д. 11-106).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 323, пунктом 1 статьи 454, пунктом 3 статьи 486, пунктом 3 статьи 489, пунктом 4 статьи 488, статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора купли-продажи от 15 ноября 2018 г., установив ненадлежащее исполнение покупателем обязанности по оплате переданного в рассрочку товара (дом и земельный участок), пришел к выводу о наличии правовых оснований для их удовлетворения с учетом представленных стороной ответчика доказательств внесения денежных средств в счет оплаты долга по договору. Принимая во внимание факт существенного нарушения условий договора, продолжительность просрочки уплаты основного долга, ее систематический характер, общий размер неисполненного денежного обязательства, превышающий 5% от цены залогового имущества, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 334, статьями 337, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 50, пунктом 4 статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», удовлетворил требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в размере 80% от его рыночной цены, определенной на основе заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных фактических обстоятельствах дела, исследованных и оцененных по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствах, на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана надлежащая оценка его обстоятельствам наличия обременений на земельном участке в связи с чем стоимость земельного участка подлежит соразмерному уменьшению, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

Каких-либо доказательств, в подтверждение данных обстоятельств в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчик не представил. При этом судебная коллегия отмечает, что договор купли-продажи не оспорен сторонами, недействительным в установленном законом порядке не признан, подлежит исполнению сторонами. Кроме того, как следует из письменных материалов дела, ответчиком в рамках настоящего дела предъявлялись встречные исковые требования о снижении цены договора (т. 1 л.д. 182-185). Вместе с тем, определением судьи от 22 декабря 2021 года данные встречные исковые требования возвращены (т. 1 л.д. 205-207). Определение судьи не обжаловано Базеяном Г.Г., вступило в законную силу. Базеян Г.Г. не лишен права обратиться с настоящими требованиями в самостоятельном исковом производстве.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию ответчика, изложенную в суде первой инстанции, оценка которой дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По сути, жалоба сводится к несогласию апеллянта с непринятием судом их точки зрения, как должно быть разрешено дело и как должны быть оценены доказательства, по их субъективному мнению.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, поскольку юридически значимые обстоятельства установлены судом правильно и в необходимом объеме, к возникшим правоотношениям суд правильно применил нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Челябинска от 27 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Базеяна Гарика Гагиковича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.09.2022 г.