Решение по делу № 3а-17/2020 от 10.12.2019

Дело № 3а-17/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 января 2019 года г. Челябинск

    Челябинский областной суд в составе:

    председательствующего судьи Туркова Г.Л.,

    при секретаре Аникиной С.С.

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л :

ООО «Гринфлайт» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 130 613 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 571 348 000 рублей по состоянию на 24 ноября 2016 года.

    В обоснование требований указано, что Общество являлось собственником данного земельного участка с 19 декабря 2016 года до 09 ноября 2017 года, когда земельный участок был преобразован путем разделения. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная в результате государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца, как налогоплательщика.

    Определением судьи от 11 декабря 2019 года Управление Росреестра по Челябинской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика; в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечена Администрация г. Челябинска.

    Представитель ООО «Гринфлайт» - Чечеткина М.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Представитель Управления Росреестра по Челябинской области Чижова Л.А. не возражала против удовлетворения административного иска.

    Представители административных ответчиков - Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, заинтересованного лица – администрации г. Челябинска в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

    Выслушав представителей ООО «Гринфлайт» и Управления Росреестра по Челябинской области исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

    Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Как следует из материалов дела ООО «Гринфлайт» с 12 января 2017 года по 09 ноября 2017 года являлось на основании договора № 2/2016-Зем. купли - продажи земельного участка от 19 декабря 2016 года собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 130 613 +/-126 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, <адрес> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные дома в 5 этажей и выше; дошкольные образовательные учреждения; общеобразовательные учреждения; внешкольные учреждения дополнительного образования; аптеки; объекты социально- бытового обслуживания населения, не требующие санитарных разрывов; объекты медицинского обслуживания населения без стационара; предприятия общественного питания и торговли общей площадью не более 300кв.м: улично - дорожная сеть; объекты инженерной инфраструктуры; объекты хранения автотранспорта.

09 ноября 2017 года данный земельный участок был снят с кадастрового учета в связи с его преобразованием (разделом на 2 участка), право собственности истца на него прекращено. Следовательно, оспариваемая истцом кадастровая стоимость этого земельного участка является архивной.

В соответствии с пунктом 6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Общество, являлось собственником спорного земельного участка в 2016-2017 годах, обязано в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплатить в отношении этого объекта земельный налог за 2017 год, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 391 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 4 пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года № 334-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

При этом, изменения, предусмотренные Федеральным законом от 03 августа 2018 года № 334-ФЗ, вступили в силу с 01 января 2019 года и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года (пункт 6 статьи 3 закона).

С учетом изложенного, кадастровая стоимость, измененная на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятых после 1 января 2019 года, и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, с соблюдением положений пункта 2.1 статьи 52 и пункта 7 статьи 78 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость применялась при расчете земельного налога за 2017 год, право на перерасчет которого истцом не утрачено, следовательно, архивной кадастровой стоимостью затрагиваются права и обязанности истца, как налогоплательщика.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора Обществом соблюден. Обращение ООО «Гринфлайт» от 23 октября 2019 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка письмом Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области от 29 октября 2019 года было отклонено в связи с отсутствием в представленном пакете документов, подтверждающих заинтересованность Общества в пересмотре кадастровой стоимости.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены приказом Министерства имущества и природные ресурсов Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» от 10 ноября 2015 года № 263-П (далее - Приказ №263-П) по состоянию на 01 октября 2014 года.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 848 857 805,39 рублей по состоянию на 24 ноября 2016 года.

В силу часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Учитывая, что очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов не внесены в государственный кадастр недвижимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка не пропущен.

Как указано в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, требования Общества могут быть удовлетворены в отношении спорного земельного участка по состоянию на 24 ноября 2016 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

    Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.         

    В обоснование заявленных требований Обществом представлен отчет об оценке № 1680-09-2019-Г/74 от 09 сентября 2019 года, выполненный оценщиком ФИО1 состоящей в трудовых отношениях с ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» и являющейся членом Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков»; ответственность оценщика застрахована полисом АО «Альфастрахование» № <данные изъяты>.

    Согласно этому отчету рыночная стоимость спорного земельного участка составила по состоянию на 24 ноября 2016 года 571 348 000 рублей.

Принимая отчет об оценке № 1680-09-2019-Г/74 от 09 сентября 2019 года в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд учитывает то, что отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком применен сравнительный подход методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов оценщиком были обоснованы в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

Применяя сравнительный подход, оценщик отобрал из 6 выявленных предложений о продаже земельных участков 3 предложения, обосновав их выбор. Сведения об объектах - аналогах приведены в таблице 15 отчета и подтверждены распечатками с интернет-сайтов предложений о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, об их стоимости, а также контактные телефоны продавцов (посредников), что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. При этом, отсутствующая на интернет – сайтах информация об объектах - аналогах была получена оценщиком путем телефонных переговоров с продавцами.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 10 элементам сравнения, а именно: объем прав на земельные участки; условия финансирования сделки; условия продажи; условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки); условия рынка (скидки к ценам предложений); вид использования и зонирование; площадь и рельеф; местоположение; наличие движимого имущества; обеспеченность инженерными коммуникациями. Оценщик применил корректировки по таким элементам сравнения, как: объем прав на земельные участки (в отношении объектов – аналогов № 2, 3); условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки); условия рынка (скидки к ценам предложений) ((в отношении объекта- аналога № 1); местоположение; площадь (в отношении объектов - аналогов № 1, 3); по иным элементам сравнения - оценщик от корректировки отказался в виду схожести объектов оценки и объектов - аналогов (таблица 24 отчета).

Таким образом, выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость спорного земельного участка.

Лица, участвующие в деле, возражений против удовлетворения административного иска не заявили, сомнений в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке не высказывали, о назначении экспертизы в порядке статьи 77 КАС Российской Федерации не заявили.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС Российской Федерации представленные истцом доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Поскольку земельный участок с кадастровым <данные изъяты> послужил источником образования других земельных участков, в связи с чем ему присвоен статус «архивный», кадастровая стоимость настоящим решением устанавливается на период до исключения сведений об этом земельном участке из ЕГРН – 09 ноября 2017 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23 октября 2019 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

    Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 130613+/-126 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «многоквартирные дома в 5 этажей и выше; дошкольные образовательные учреждения; общеобразовательные учреждения; внешкольные учреждения дополнительного образования; аптеки; объекты социально- бытового обслуживания населения, не требующие санитарных разрывов; объекты медицинского обслуживания населения без стационара; предприятия общественного питания и торговли общей площадью не более 300кв.м: улично - дорожная сеть; объекты инженерной инфраструктуры; объекты хранения автотранспорта», равной рыночной стоимости в размере 571 348 000 рублей (Пятьсот семьдесят один миллион триста сорок восемь тысяч) по состоянию на 24 ноября 2016 года.

Датой подачи заявления считать 23 октября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

    Председательствующий