Решение по делу № 2-752/2022 (2-4606/2021;) от 16.11.2021

Уникальный идентификатор дела

№ 92RS0002-01-2020-006205-94

Дело № 2-752/2022 (2-4606/2021;)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    12 января 2022 года     город Севастополь

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Матюшевой Е.П.,

при секретаре судебного заседания –Хорошевской В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Верхолаз Владимира Васильевича к ООО «Омега-НВ» о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения договором долевого участия в строительстве, признании права собственности

и встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Омега-НВ» к Верхолаз Владимиру Васильевичу о признании договора недействительным

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя

установил:

Верхолаз В.В. обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Омега-НВ» о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения договором долевого участия в строительстве, признании права собственности, которые уточнил в порядке статьи 39 ГПК РФ и просил признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 70,42 кв.м. согласно поэтажного плана; признать за истцом - Верхолазом Владимиром Васильевичем право собственности на долю в виде нежилого помещения, расположенного в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, общей площадью 70,42 кв.м. согласно поэтажного плана.

Требования мотивированы тем, что между ООО «Омега-НВ» и истцом 22 июля 2017 года заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Оплата по договору произведена истцом в полном объеме, основной договор в должен быть заключен в не позднее 01 декабря 2017 года, однако до настоящего времени строительство нежилого здания не завершено. Поскольку ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 70%, истец просит признать заключенные предварительные договоры основными и признать право собственности на указанные объекты.

Ответчик ООО «Омега» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями о признании договора недействительным и просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 22 июля 2017 года, подписанный от имени ООО «Омега-НВ» и от имени Верхолаза В.В.

Требования мотивированы отсутствием доказательства оплаты по договору, подпись от имени директора Ляшковой Н.В. визуально разная, в связи с чем имеются сомнения в подлинности подписи директора ООО «Осменга-НВ»

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца Воронов Ю.М. подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.

Ответчик и третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о слушании дела извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ООО «ОМЕГА-НВ» является собственником объекта недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> степенью готовности 70% на основании решения Хозяйственного суда г.Севастополя от 23 июня 2008 года по делу №, право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ..

Из материалов дела следует, что между Верхолаз В.В. (покупатель) и ООО «ОМЕГА-НВ» (продавец) ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец и покупатель обязуются заключить в течение одного месяца с даты ввода Объкта строительства в эксплуатацию Основной договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому продавец передает в собственность покупателя объект недвижимости нежилые помещения, расположенные по адресу:    <адрес> общей площадью 70,42 кв.м.

Согласно пункту 2.3. предварительного договора цена приобретаемых помещений составила 1000000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.1. подписанием настоящего Договора стороны подтверждают, что до его заключения покупатель оплатил продавцу полную стоимость помещений, указанную в пункте 2.3. Договора.

В указанный срок объект недвижимости не достроен и в эксплуатацию не сдан.

22.03. 2019 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Однако ответчик каких-либо действий по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества не произвел.

Часть 1 ст. 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

При этом действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицом, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного объекта на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, сторона, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору с другой стороны, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте.

     Доводы ответчика, изложенные во встречных исковых требований в части отсутствия оплаты судом отклоняются как не обоснованные, поскольку в силу абз. 2 п. 2 ст. 408 Гражданского кодекса РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет прекращение обязательств, пока не доказано иное. Такая презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута, при этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора. При этом сторонами констатировано, что оплата произведена покупателем до заключения договора, что согласуется с положениями п. 1 ст. 486 ГК и что претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют. Таким образом, данное условие договора имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами со стороны покупателя. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ № 305-ЭС21-8014 от 28 сентября 2021 года.

В нарушение положений статьи 56 ГПК РФ ответчиком не предоставлено доказательств отсутствия оплаты договора о стороны Верхолаз В.В., а также недействительности договора. Представитель ответчика в судебное заседание неоднократно не явился, образцы почерка (подписи) для проведения судебной экспертизы подлинности подписи на договоре директора ООО «Омега-НВ» Ляшковой Н.В. не предоставил.

    Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается фактическое заключение между сторонами договора купли-продажи с условием о предварительной оплате объекта недвижимости, доказательств недействительности договора суду не предоставлено, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,-

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать за Верхолаз Владимиром Васильевичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, степенью готовности 70%, по адресу: <адрес>, общей площадью 70,42 кв.м., расположенных на пятом этаже строения.

В остальной части требований Верхолаз Владимира Васильевича отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Омега-НВ» отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд города Севастополя.

Решение принято в окончательной форме 19 января 2022 года.

      Судья Гагаринского районного суда

      города Севастополя           /подпись/                        Е.П. Матюшева