Решение по делу № 3-4/2015 (3-15/2014;) от 29.08.2014

Дело № 3-4/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2015 года                                                                                          г. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Смирновой Е.Д., при секретаре судебного заседания Карлиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества "..." к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике – Чувашии об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "..." обратилось в Верховный Суд Чувашской Республики с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике – Чувашии об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости.

Требование мотивировало тем, что данный участок находится у ЗАО "..." в аренде на основании соответствующего договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики. Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики", по состоянию на 01 января 2013 года составляет ... руб. ... коп. Согласно отчету ООО "1" от 26 мая 2014 года № рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет ... рублей. Данный отчет прошел установленную законом экспертизу, по результатам которой экспертным советом общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков" было выдано положительное экспертное заключение от 26 июня 2014 года №. Истец полагает, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, то у него возникает обязанность по уплате арендных платежей в большем размере, чем в действительности. На обращение о пересмотре кадастровой стоимости арендованного земельного участка комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ответила отказом по причине признания договора аренды земельных участков прекратившим действие. Ссылаясь на заключение судебной экспертизы ООО «2» от 03 декабря 2014 года №, проведенной в ходе рассмотрения настоящего дела, а также на положения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истец с учетом последующего уточнения просил установить кадастровую стоимость упомянутого выше земельного участка равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

Представитель истца ЗАО "..." Петров Э.Н. в судебном заседании требование поддержал в уточненном варианте.

Представитель ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике Новинская Е.И. в удовлетворении иска просила отказать со ссылкой на то, что представляемое им учреждение не является надлежащим ответчиком, а также ввиду отсутствия действующего договора аренды, вследствие чего права истца не могут нарушаться.

Представители третьих лиц администрации г. Чебоксары Кулемина К.А., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике Молоствова М.Г., Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской РеспубликиСеменова Н.Ю., Министерства финансов Чувашской Республики Колесникова М.Н. решение оставили на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Чебоксары (арендодатель) и ЗАО "..." (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, для завершения строительства нежилых зданий, в том числе с кадастровым номером №, площадью ... кв.м. (площадью ... кв.м. в охранной зоне электрокабеля) и кадастровым номером №, площадью ... кв.м. (площадью ... кв.м. в охранной зоне электрокабеля), расположенные по адресу: <адрес>.

Срок аренды земельного участка установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет ... руб. ... коп.

Полагая, что действительная рыночная стоимость спорного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, закрытое акционерное общество обратилось к независимому оценщику – ООО "1".

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку ЗАО "..." является арендатором земельного участка, и размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости участка, результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности, в связи с чем оно имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

08 июля 2014 года ЗАО "..." обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в размере ... рублей в соответствии с отчетом ООО «1» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 26 мая 2014 года №. К заявлению также прилагалось положительное экспертное заключение от 26 июня 2014 года №.

Решением комиссии от 05 августа 2014 года № заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено по мотиву истечения срока действия договора аренды земельного участка и отсутствием оформленных в соответствии с требованиями действующего законодательства арендных отношений.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Кроме того, пунктом 9.2. заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора аренды предусмотрено, что договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями.

Подтверждений о наличии у администрации г. Чебоксары возражений относительно пользования ЗАО «...» земельным участком после истечения указанного в договоре срока (ДД.ММ.ГГГГ) в материалы дела не представлено.

Напротив, из содержания письма № (без даты) заместителя главы администрации г. Чебоксары – председателя Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на соответствующий запрос директора ЗАО «...» следует, что договор аренды действует на неопределенный срок.

Наличие данного письма представитель администрации г. Чебоксары в судебном заседании не отрицала.

Помимо этого, стороной истца суду представлены сведения о наличии в производстве Арбитражного Суда Чувашской Республики искового заявления администрации г. Чебоксары к ЗАО "..." о взыскании долга по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № за период с 01 июля 2012 года по 31 марта 2014 года.

Определением названного суда от 19 ноября 2014 года указанное дело приостановлено до принятия судебного акта по настоящему делу и вступления его в законную силу.

Таким образом, доводы о прекращении действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ являются несостоятельными.

Как было указано выше. ЗАО "..." в подтверждение заявленного требования представил отчет ООО "1" от 26 мая 2014 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года, то есть на дату, на которую была установлена его кадастровая стоимость, составляет ... рублей.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальный знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В ходе производства по делу по ходатайству представителя третьего лица администрации г. Чебоксары была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости указанного выше земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года.

Согласно экспертному заключению ООО "2" (г. Казань) от 03 декабря 2014 года №, поступившему в суд 09 декабря 2014 года, рыночная стоимость земельного участка (для завершения строительства нежилых зданий) площадью ... кв. м., с кадастровым номером №, определенная по состоянию на дату оценки, составляет ... рублей.

При оценке рыночной стоимости экспертом применен только сравнительный подход, исходя из цен, которые сложились на аналогичное или схожее имущество с учетом выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта экспертизы от объекта - аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывалась как средневзвешенное значение скорректированных цен объектов-аналогов.

В соответствии со ст.ст. 67, 86 ГПК РФ заключение эксперта оценивается в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Суд считает, что оснований не доверять вышеуказанному заключению ООО "2" не имеется, поскольку оно является полным и объективным, назначено по ходатайству, заявленному представителем третьего лица администрации г. Чебоксары Кулеминой К.А. в судебном заседании в присутствии иных лиц, участвующих в деле, проведено с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УПК РФ.

В этой связи при разрешении настоящего спора суд основывается данным заключением экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о несоответствии кадастровой оценки спорного земельного участка его рыночной стоимости, в связи с чем заявленное требование подлежит удовлетворению.

В связи с изложенным суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере ... рублей.

Доводы ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что учреждение не является надлежащим ответчиком и дело не может быть рассмотрено в порядке искового производства, не влияют на обоснованность заявленного требования. Возбуждение дела и его рассмотрение в порядке искового производства, а не в ином процессуальном порядке, процессуальные права ФГБУ «ФКП Росреестра» не нарушают.

При назначении судебной экспертизы 16 октября 2014 года расходы по её проведению были возложены на третье лицо администрацию г. Чебоксары.

Частью 2 ст. 85 ГПК РФ предусмотрено, что в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

ООО "2" указало стоимость производства экспертизы – ... рублей и просило обеспечить оплату.

На основании приведенной нормы с третьего лица администрации г. Чебоксары в пользу ООО "2" подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере ... рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, Верховный Суд Чувашской Республики

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере ... рублей.

Взыскать с администрации г. Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "2" (г. Казань) расходы на проведение экспертизы в размере ... рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Верховный Суд Чувашской Республики.

Судья Е.Д. Смирнова

Мотивированное решение составлено 20 января 2015 года.