Решение по делу № 3-33/2014 от 15.10.2014

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2014 г. г. Калининград

Калининградский областной суд в лице судьи областного суда Науменко Б.И.,

При секретаре Шишковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Калининградского областного суда дело по заявлению Ждановича А.М., Бурина В.В., Сидоркевича В.И. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Жданович А.М., Бурин В.В., Сидоркевич В.И. обратились в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, указав, что у находится в пользовании на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие склады и магазин площадью 22396 кв.м., адрес (местоположение): <адрес> (далее «земельный участок», «участок»).

Указанный участок передан заявителям на основании договора на передачу в аренду городских земель № от 23.11.2006 г. (далее «договор аренды»). В соответствии с п. 2.1. договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается до 25 февраля 2052 года.

На основании Постановления Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области», которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки, определенные по состоянию на 01.01.2012. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рублей.

Сведения о кадастровой стоимости участка были внесены в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка, превышает его рыночную стоимость, влияет на размер арендной платы. В связи со значительным размером кадастровой стоимости участка, размер арендной платы за пользование участком существенно завышен.

Права истцов, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости участка.

По заказу истцов индивидуальным предпринимателем Ш. была проведена оценка земельного участка и определена его рыночная стоимость в размере <данные изъяты> рублей, которую они просят установить как кадастровую.

Представитель заявителей Ждановича А.М., Бурина В.В., Сидоркевича В.И. по доверенности Сивко Л.В. в судебном заседании заявление поддержала, уточнив рыночную стоимость земельного участка, которую они просят установить как кадастровую, с учетом отчета оценщика -<данные изъяты> руб.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», будучи извещенной о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, а в первом судебном заседании по делу представитель Ц. не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель администрации ГО «Город Калининград» Ф. заявленные требования не признал, пояснив, что заявление не подлежит удовлетворению, так как применить к спорному земельному участку положения ч. 3 ст. 66 ЗК РФ и положения №135-ФЗ не возможно по следующим причинам. Статья 3 № 135-ФЗ содержит понятие рыночной стоимости объекта оценки, исходя из этого понятия, невозможно определить рыночную стоимость спорного участка. Рыночная стоимость объекта определяется при условии, когда он может свободно обращаться на рынке, то есть может быть свободно продан. Спорный земельный участок имеет разрешенное использование «под существующий объект недвижимости» поэтому в данном случае действует ч. 1 ст. 36 ЗК РФ. Согласно указанной нормы администрация ГО «Город Калининград» будет обязана продать спорный земельный участок под определенный объект недвижимости, то есть исключается принцип свободного обращения. Исходя из указанного условия, полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка под существующий объект недвижимости может быть определена только по результатам кадастровой оценки, соответственно применить в данном случае положения ч. 3 ст. 66 ЗК РФ и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной невозможно.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Правительство Калининградской области, извещенное о месте и времени рассмотрения настоящего дела, в судебное заседание не направило представителя.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся заинтересованных лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявления по следующим основаниям.

У Ждановича А.М., Бурина В.В., Сидоркевича В.И. в пользовании на праве аренды имеется земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие склады и магазин, принадлежащие заявителям на праве собственности, площадью 22396 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>.

Указанный участок передан заявителям на основании договора на передачу в аренду городских земель № от 23.11.2006 г. (далее «договор аренды»). В соответствии с п. 2.1. договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается до 25 февраля 2052 года.

На основании Постановления Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области», которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки, определенные по состоянию на 01.01.2012. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рублей.

Указанные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка от 27 октября 2014 г (л.д. 105 -111) и никем не оспариваются.

Согласно абз.4 п.2.2. Определения Конституционного Суда РФ от 01.03.2011 №275-О-О действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав заявителей, в частности, при уплате арендной платы, поскольку при ее расчете за основу для расчета принимается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость земельного участка. Согласно п. 3.4. договора аренды арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов. Согласно п. 1.6 и п. 1.8 Положения "О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в городе Калининграде" утвержденному решением окружного Совета депутатов Калининграда от 28 ноября 2007 г. N 376 - размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы. Таким образом, размер арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем, пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Закона о кадастре следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Суд не может согласиться с утверждением представителя администрации ГО «Город Калининград» Ф. о том, что заявители, являясь только арендатором земельного участка, не имеет права требовать изменения кадастровой стоимости этого участка, а также о том, что невозможно определения рыночной стоимости земельного участка с учетом расположения на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителям на праве собственности.

В соответствии с положениями части второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

Учитывая, что кадастровая стоимость является одним из элементов, влияющих на размер арендной платы, может использоваться при определении выкупной цены земельного участка, не зависимо от того, кто является покупателем, утверждение о том, что невозможно определять рыночную стоимость арендованного земельного участка с расположенной на нем недвижимостью, а также о том, что результаты определения кадастровой стоимости не затрагивают права и обязанности арендаторов не основаны на законе.

Заявителями представлен суду отчет, составленный индивидуальным предпринимателем Ш. от 08.07.2014 г., которым была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Согласно отчету, определена по состоянию на 01.01.2012 года рыночная стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей.

На отчет № от 08 июля 2014 года экспертом НП «О.» Д. представлено положительное экспертное заключение, в соответствии с которым отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Не соглашаясь с определенной в отчете рыночной стоимостью земельного участка, представителем администрации ГО «Город Калининград» Ф. было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 22396 кв.м по <адрес>.

Такое ходатайство было судом удовлетворено и определением от 13 ноября 2014 г. по делу была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 22396 кв.м, расположенного в <адрес>, разрешенное использование: под существующие склады и магазин, на 01.01.2012 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Э" Н.

Согласно заключению эксперта Н. от 08 декабря 2014 г. №, на дату 01.01.2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № (с разрешенным использованием - под существующие склады и магазин), расположенного по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Статьей 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В судебном заседании представитель заявитель Сивко Л.В., настаивая на заявленных требованиях, возражала против заключения эксперта, указав, что

экспертное заключение не соответствует действующему законодательству, а именно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки. Экспертом не применен новый стандарт оценки №, утвержденный Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 года. В разделе 3 указанного стандарта указано, что оценщик в обязательном порядке должен произвести осмотр объекта оценки, чего им сделано не было. У земельных участков, которые экспертом взяты за аналоги, имеется существенная разница, они находятся в разных ценовых сегментах, а также было применено больше количество корректировок.

Суд, оценивая представленные доказательства в соответствии со ст.ст.67, ч.3 ст.86 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что нельзя согласиться с определением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № согласно отчету, представленному заявителями, которая определена по состоянию на 01.01.2012 года, в размере <данные изъяты> рублей, что составляет 12,76% от кадастровой стоимости земельного участка -<данные изъяты> руб., установленной на основании Постановления Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области».

Кроме того, не соглашаясь с представленным заявителем отчетом, суд исходит из того что в качестве аналогов при применении сравнительного подхода к исследованию были выбраны четыре объекта недвижимости, стоимости которых приведены на первую половину 2011 года, тогда как рыночная стоимость земельного участка определяется на 01.01.2012 г.

В то же время суд соглашается с доводами заявителей, что кадастровая стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> руб., установленная на основании Постановления Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Калининградской области», не соответствует его рыночной стоимости.

Определяя рыночную стоимость земельного участка на 01.01.2012 г., суд принимает за основу заключение эксперта Н. от 08 декабря 2014 г. №, в соответствии с которым на дату 01.01.2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № (с разрешенным использованием - под существующие склады и магазин), расположенного по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.

При этом суд учитывает, что эксперт Н., будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, используя метод сравнения продаж, подобрала объекты – аналоги с близкими, по возможности, характеристиками, которые больше всего влияют на стоимость земельных участков, это их разрешенной использование и местоположение.

Суд не может согласиться с доводами представителя заявителей Сивко Л.В. о том, что указанное заключение нельзя признать законным в связи с тем, что экспертом не применен новый стандарт оценки №, утвержденный Приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 года. В разделе 3 указанного стандарта указано, что оценщик в обязательном порядке должен произвести осмотр объекта оценки, чего им сделано не было.

Действительно, эксперт не выезжала на место расположения спорного земельного участка. Однако представитель заявителей не пояснила, как это обстоятельство повлияло на обоснованность заключения при определении рыночной стоимости земельного участка. В то же время суд учитывает, что эксперту были представлены материалами данного гражданского дела, в котором имеются все необходимые документы, в том числе и фотографии объекта оценки, схема его расположения на карте города.

Также не согласен суд с доводами представителя о том, что у земельных участков, которые экспертом взяты за аналоги, имеется существенная разница, они находятся в разных ценовых сегментах, а также было применено больше количество корректировок.

Как указано выше, экспертом при применении метода сравнительного анализа продаж взяты объекты – аналоги с близкими, по возможности, характеристиками со спорным участком.

Действительно, стоимость 1 кв.м. земли аналога № 2, приведенного в заключении эксперта, существенно отличается от стоимости 1 кв.м на других земельных участках.

Однако с учетом поправок и корректировок аналогов, примененных экспертом, определена удельная стоимость 1 кв.м спорного земельного участка в размере <данные изъяты> руб., а рыночная стоимость всего земельного участка в размере <данные изъяты> руб., которая у суда не вызывает сомнения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются законные основания для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст. 198, 199 и 258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление Ждановича А.М., Бурина В.В., Сидоркевича В.И. об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 22396 кв. м., расположенного по <адрес>, в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (по состоянию на 01.01.2012 г.).

Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Калининградский областной суд.

Решение в окончательной форме принято 23 декабря 2014 года.

Судья: Науменко Б.И.