Решение по делу № 33-11787/2021 от 12.07.2021

Дело № 33-11787/2021 (2-612/2021) УИД 66RS0024-01-2021-000217-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 18 августа 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Тяжовой Т.А.
	Мехонцевой Е.М.

при секретаре Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Верхняя Пышма к Максимову Павлу Геннадьевичу об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для муниципальных нужд, поступившее по апелляционной жалобе истца решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 27.05.2021.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., возражения ответчика, судебная коллегия

установила:

Максимов П.Г. является собственником гаражного бокса № <адрес> площадью 23,3 кв.м с кадастровым номером <№>:5529, расположенного в <адрес>.

Администрация городского округа Верхняя Пышма обратилась с иском об изъятии земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимого имущества у Максимова П.Г. для муниципальных нужд.

В обоснование требований указало, что Постановлением Администрации ГО Верхняя Пышма от 27.03.2019 № 351 «О резервировании земель для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма» зарезервированы земли, расположенные по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Сварщиков, ГСК № 113. Постановлением Администрации ГО Верхняя Пышма от 06.03.2020 № 184 «Об изъятии для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма земельных участков и расположенных на нем объектов недвижимого имущества» принято решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд для строительства объекта местного значения. В список изымаемых объектов включен земельный участок и объект, принадлежащий ответчику. Для целей подготовки соглашения об изъятии по заказу Администрации ГО Верхняя Пышма был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость изымаемого объекта, а также размер убытков ответчика в результате изъятия для муниципальных нужд составят 245 630 руб. В адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии, отчет об оценке. Поскольку соглашение о выкупной цене изымаемого имущества достигнуто не было, Администрация просила: изъять у Максимова П.Г. гаражный бокс № <адрес> с выплатой ему в качестве возмещения выкупной цены в размере 245630 руб.; прекратить право собственности ответчика на указанное имущество; признать право собственности на гаражный бокс за городским округом Верхняя Пышма; определить, что сумма возмещения подлежит уплате в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности за изымаемый объект.

Ответчик не возражал против удовлетворения заявленных требований с установлением выкупной цены в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель третьего лица МБУ «УКС и СР ГО Верхняя Пышма» в судебное заседание не явился.

Решением суда от 27.05.2021 иск удовлетворен частично. Судом прекращено право собственности Максимова П.Г. на гаражный бокс с кадастровым номером <№>:5529 в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд городского округа Верхняя Пышма, с выплатой выкупной стоимости в размере 329 000 руб., убытков – 47 107 руб. Признано право муниципальной собственности городского округа Верхняя Пышма на изымаемое имущество. Указано, что сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемый объект.

Не согласившись с таким решением в части определения размера выкупной цены, представитель истца - Лис А.В. обратилась с апелляционной жалобой. В обоснование ссылается на то, что экспертное заключение не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку имеет существенные недостатки, искажающие результат оценки. Полагает, что экспертом выбраны наиболее дорогостоящие аналоги без приведения каких-либо мотивов; завышены убытки собственника; необоснованно в состав убытков включены услуги риэлтора, стоимость которых также завышена; немотивирован указанный экспертом период поиска нового объекта; выбрана наиболее дорогая стоимость аренды на время поиска другого гаража; отсутствуют фотографии исследуемого объекта внутри, что не дает возможности установить находящиеся в нем предметы для перевозки, а также учесть улучшения и состояние объекта. Просит решение суда в части выкупной стоимости изменить, установив ее в размере 245630 руб.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда законным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Заслушав ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют (статьи 239.2, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 49, 56.8-56.11 Земельного кодекса Российской Федерации), исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд пришел к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия имущества, соблюдении истцом необходимой процедуры, установил выкупную стоимость имущества в общем размере 376 107 руб., в том числе, стоимость убытков, связанных с изъятием, в размере 47 107 руб. в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом Ч.Д.С. (ООО «Грант Оценка»), от 22.04.2021.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Судом обоснованно принято в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу заключение судебного эксперта, поскольку оно в полной мере соответствует положениям пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 81 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки 03.04.2021, подробное описание объектов оценки содержится в разделе 5.2 заключения.

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности.

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства экспертом использован сравнительный подход. При этом экспертом обоснованно мотивирован отказ от использования затратного и доходного подхода, с учетом степени полноты имеющейся информации по объектам недвижимости.

Данный вид подхода является приемлемым для оценки объектов недвижимости, соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что экспертом приняты наиболее дорогостоящие аналоги без приведения каких-либо мотивов несостоятельны.

Экспертом в мотивировочной части заключения приведен анализ предложений по продаже гаражных боксов именно в г. Верхняя Пышма, экспертом исследовано 29 вариантов, из которых выбрано 4 варианта наиболее схожих по характеристикам с объектом ответчика. Из анализа следует, что эксперт при выборе объектов-аналогов подбирал предложения по продаже объектов, расположенных на территории г. Верхняя Пышма близ исследуемого объекта; в качестве объектов-аналогов подбирались наземные одноэтажные гаражи сопоставимой с объектом исследования площади, оснащенные электроснабжением.

Расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка проводился, исходя из категории земель – земли населенных пунктов, разрешенного использования – для размещения индивидуальных гаражей. Ввиду того, что исследуемый земельный участок не выделен в натуре, ему не присвоен кадастровый номер, а также учитывая то, что на рынке г. Верхняя Пышма отсутствуют предложения о продаже земельных участков под гаражное строительство, отвечая на поставленный вопрос о расчете стоимости объектов исследования экспертом подбирались предложения о продаже гаражей с земельными участками под ними, как единого объекта.

Таким образом, для оценки стоимости гаражного бокса с земельным участком экспертом в рамках сравнительного подхода приняты наиболее соответствующие варианты, а все мотивы, по которым не приняты иные варианты, приведены в заключении и являются объективными.

Доводы истца о том, что экспертом необоснованно в состав убытков включены услуги риэлтора, стоимость его услуг завышена, немотивирован указанный экспертом период поиска нового объекта, не принимаются судебной коллегией.

В представленном истцом отчете об оценке также фигурируют затраты на риэлтора и период поиска нового объекта, за который определена аренда иного гаража, - 3 месяца (л.д. 57). Таким образом, состав дополнительных расходов заявленных истцом и взысканных судом, сходны.

Необоснованного завышения стоимости услуг риэлтора и стоимости аренды с учетом представленного исследования комиссионного вознаграждения и анализа рынка недвижимости коллегия не усматривает.

Из сопоставления отчета ООО «Центр экономического содействия», представленного истцом», и заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО «Грант Оценка», следует, что разница в стоимости услуг риэлтора и расходов, связанных с переездом, вызвана разным подходом в определении их состава: экспертом названные расходы учитываются как при поиске нового гаража и осуществлении перевозки имущества, так и при поиске гаражного бокса для аренды и перевозке в него вещей, в то время как специалистом истца расходы на поиск и перевозку в арендуемый гараж не включены, при том, что сама по себе необходимость в компенсации убытков за аренду временного гаража в отчете истца отражена.

Что касается отсутствия фотографий внутри исследуемого объекта для определения объема перевозки вещей, то в отчете истца они также отсутствуют, примерное время переезда и количество грузчиков, что в отчете ООО «Центр экономического содействия», что в заключении судебной экспертизы определены абсолютно одинаково: среднее время переезда 3 часа, количество грузчиков – 2.

Как следует из содержания апелляционной жалобы, истец не согласен с размером выкупной цены и просит определить его на основе данных представленного ими отчета о рыночной стоимости, подготовленного по состоянию на 29.05.2020.

Между тем, в соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции сроки актуальности представленного истцом отчета № 2292/20 от 29.05.2020, выполненного ООО «Центр экономического содействия», истекли, указанные в нем данные вопреки доводам жалобы не могли быть положены в основу решения суда.

Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на момент вынесения решения суда истцом представлено не было, не приложен такой отчет и к апелляционной жалобе.

С учетом того, что доводы апелляционной жалобы о незаконности и несостоятельности решения суда не свидетельствуют, не опровергают правильность его выводов, выражают несогласие с произведенной судом оценкой заключения судебной экспертизы, с которой коллегия соглашается, объективных причин, влекущих отмену судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 27.05.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Верхняя Пышма – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Тяжова Т.А.

Мехонцева Е.М.