Решение по делу № 2-367/2023 (2-2374/2022;) от 14.10.2022

Дело № 2-367/2023 Изготовлено 27 ноября 2023 года

УИД: 76RS0017-01-2022-002771-42

Р Е Ш Е Н И Е

(заочное)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Ярославский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при секретаре Андрияновой У.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

22 сентября 2023 года

гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к Шишовой Валентине Алексеевне о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, взыскании задолженности, по встречному иску Шишовой Валентины Алексеевны к МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района», Администрации ЯМР, Администрации Кузнечихинского сельского поселения ЯМР о внесении изменений в договор аренды,

У С Т А Н О В И Л:

МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» обратилось в суд с иском к Шишовой В.А., в котором просит:

- расторгнуть договор аренды № 129 земельного участка с кадастровым номером № от 29 сентября 2015 года;

- обязать Шишову В.А. возвратить земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с действующим законодательством;

- взыскать с Шишовой В.А. задолженность по договору аренды земельного участка №129 от 29 сентября 2015 года и пени в общем размере 217 002 рубля 87 копеек.

Требования мотивированы тем, что МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» в результате проверки выполнения условий договора аренды, установил невыполнение арендатором взятых на себя обязательств, как по использованию земельного участка, так и по внесению арендной платы.

Шишова В.А. обратилась в суд с требованиями к Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области, в которых просила:

- обязать ответчика обратиться в Росреестр с заявлением о внесении сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – «индивидуальная жилая застройка»,

- признать недействительным с 29 сентября 2015 года п. 1.1. Договора аренды земельного участка №129 от 29 сентября 2015 года, изложить п. 1.1. указанного договора в следующей редакции:

«Арендодатель предоставляет за плату во временное пользование и владение, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 1601 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, основание: подп. 6 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 39.7, ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Кадастровый №.

Категория земель: земли населенных пунктов.

Разрешенное использование: территориальная зона – жилая зона (Ж), подзона индивидуальной жилой застройки (Ж1).

Ограничений: нет.

Указанные изменения вступают в силу с 29 сентября 2015 года»

- преамбулу Договора №129, содержащую сведения о сторонах, изложить в следующей редакции:

«Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области, именуемая в дальнейшем Арендодатель, в лице Главы Ярославского муниципального района Золотникова Николая Владимировича, действующего на основании Устава, с одной стороны,

и Шишова Валентина Алексеевна, именуемый в дальнейшем Арендатор, с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка №129 от 29 сентября 2015 г.»

В обоснование требований указано, что земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с договором №129 от 29 сентября 2015 года предоставлен истцу для строительства коттеджного поселка, однако, данный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует Правилам землепользования и застройки Кузнечихинского сельского поселения. Участок расположен в территориальной зоне Ж-3, где основным видом разрешенного использования земельных участков является «для индивидуального жилищного строительства». Истец обращался к ответчику с заявлением о внесении изменений в указанный договор аренды, однако, данное заявление оставлено без ответа.

В соответствии со статьей 137 ГПК РФ требования Шишовой В.А. заявлены как встречные.

Согласно абз. 4 ст. 138 ГПК РФ судья принимает встречный иск в случае, если между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

В связи с тем, что между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров, требования Шишовой В.А. приняты как встречные.

Представитель истца на основании доверенности Зубрилов И.В. ранее в судебных заседаниях первоначальные исковые требования поддерживал по основаниям, указанным в иске, дополнительно поясняя, что ответчик земельный участок не использует, правами злоупотребляет, обязанность по внесению арендной платы исполняет не надлежаще. Данные обстоятельства позволяют расторгнуть договоры аренды в одностороннем порядке, соответствующие предписания ответчику направлялись и были получены им. Так же указывал на то, что договор аренды в Росреестре не зарегистрирован, участок снят с кадастрового учета.

Представитель ответчика Ткачев К.В. ранее в судебных заседаниях возражал по заявленным требованиям, указывал на ненадлежащий расчет арендной платы, относительно применения завышенного коэффициента по виду разрешенного использования, а так же на то, что МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» - ненадлежащим истцом. Не оспаривал, что в настоящее время земельный участок не используется.

Ранее участвующая в судебном заседании представитель Кузнечихинского сельского поселения ЯМР Кудряшова А.И. поясняла, что первоначально земельные участки были предоставлены кооперативу «Ить» для строительства коттеджного поселка, однако в 2015 году земельные участки членам кооператива были выделены без изменения вида разрешенного использования в связи с тем, что при изменении вида разрешенного использования участки должны быть предоставлены через аукцион, однако участки предоставлялись из земель, выделенных кооперативу «Ить» его (кооператива) членам.

В настоящее судебное заседание участники процесса в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще.

В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

В связи с тем, что отсутствуют сведения об уважительных причинах неявки ответчиков, как по первоначальным, так и по встречным требованиям, которые не ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Проверив и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

29 сентября 2015 года между Администрацией Кузнечихинского сельского поселения ЯМР и Шишовой В.А. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1601 кв.м. с категорией земель – земли населенных пунктов, с целевым использованием – для строительства коттеджного поселка со сроком до 18 октября 2035 года.

С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, относится к полномочиям органов местного самоуправления, следовательно, в отношении предоставления муниципальных земель и решения вопросов по аренде муниципальных земель на территории Ярославского муниципального района уполномоченным органом являлась Администрация Ярославского муниципального района в лице МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района».

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 450 ГК РФ договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, договоре или законе, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

23 июня 2022 года Шишовой В.А. по адресу регистрации было направлено предписание с предложением о расторжении договора аренды земельного участка и требованиями о погашении задолженности. В данном предписании указывается на неиспользование ответчиком земельного участка и имеющейся задолженности по аренде.

Как установлено в судебном заседании, подтверждается как представленными стороной истца актами об обследовании земельного участка, так и представленными фотоматериалами стороной ответчика, спорный земельный участок ответчиком не используется.

Представитель ответчика данные обстоятельства не оспаривал, однако указывал на то, что в связи с видом разрешенного использования, комплексном развитии инфраструктуры поселка, земельным участком пользоваться затруднительно.

Как следует из представленных департаментом охраны окружающей среды и природопользования Ярославской области сведений, земельный участок с кадастровым номером № частично расположен в границах особо охраняемой природной территории.

Между тем, как следует из кадастровой выписки на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером № строительство на данном участке возможно, так как достаточно большая часть земельного участка расположена вне границ особо охраняемой природной территории.

Понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Развитая инфраструктура населенного пункта свидетельствует о том, что освоение земельного участка не требует временных затрат, ответчиком земельный участок не используется без уважительных на то причин.

При этом вид разрешенного использования земельного участка не являлся препятствием для использования земельного участка, поскольку градостроительный план был выдан до установления соответствия между видом разрешенного использования земельного участка «для строительства коттеджного поселка» и видом разрешенного использования «для индивидуального строительства».

С момента заключения спорного договора аренды до момента рассмотрения настоящего дела прошло 8 лет, при этом ответчик так и не приступил к использованию земельного участка, не представил доказательств того, что участвует в организации и создании инфраструктуры населенного пункта, производил мероприятия по освоению земельного участка.

Неиспользование арендованного земельного участка так же нарушает интересы неопределенного круга лиц, так же социальных групп населения, имеющих право на предоставление земельного участка в населенном пункте с развитой инфраструктой.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Кроме того, в силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГПК РФ.

Из анализа положений статьи 619 ГК РФ следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

Расторжение договора должно иметь место при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту, а также своевременно производить платежи за землю.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Договором аренды от 29 сентября 2015 года и приложением № 1 к договору был установлен размер арендной платы на весь период с ежеквартальным внесением до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности, на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Сумма арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности субъекта РФ, устанавливается нормативными актами уполномоченных органов субъекта РФ.

Кроме того, стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие об одностороннем изменении арендной платы в договор.

В договор аренды включен п. 4.4, предусматривающий право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

В нарушение условий договора ответчиком длительное время не исполнялась обязанность по внесению арендной платы.

В связи с наличием условий, предусмотренных п. 4.4 рассматриваемого договора, МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» направляло Шишовой В.А. уведомления о перерасчете арендной платы с указанием реквизитов для перечисления платежей.

Согласно расчету размера арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора, расчет произведен с учетом коэффициента функционального использования земельного участка - для строительства коттеджного поселка.

Решением Ярославского районного суда Ярославской области от 26 апреля 2019 г. по гражданскому делу (№2-13/2019) по иску прокурора Ярославского района в интересах неопределенного круга лиц к Администрации Кузнечихинского сельского поселения ЯМР, <данные изъяты>», Шишовой В.А. и иным лицам установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного некоммерческой организации - <данные изъяты>», созданного гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, с сохранением вида разрешенного использования.

Постановлением Администрации Ярославского муниципального района от 20 июля 2023 года установлено соответствие между видом разрешенного использования земельного участка «для строительства коттеджного поселка» и видом разрешенного использования «для индивидуального строительства».

То есть вид разрешенного использования не был изменен органом местного самоуправления, а установлено соответствие видом разрешенного использования, которое, вопреки мнению представителей органов местного самоуправления, действует не с даты вынесения постановления о соответствии, а с самого начала действия договора аренды, поскольку не является внесением изменений в договор при смене вида разрешенного использования земельного участка.

Между тем, как установлено в судебном заседании и не оспаривалось стороной истца, расчет арендной платы по участку ответчика был произведен исходя из коэффициентов по виду разрешенного использования, отраженного в договоре аренды.

Таким образом, суд считает, что доводы представителя ответчика относительно расчета арендной платы заслуживают внимания. Поскольку представленными по делу доказательствами установлено, что данный земельный участок, исходя из его характеристик, площади не может быть использован для коттеджного строительства в масштабах комплексной застройки, а для индивидуального жилого дома и подтверждено постановлением Администрации Ярославского муниципального района от 20 июля 2023 года, расчет арендной платы должен быть произведен с применением коэффициентов по виду разрешенного использования «для индивидуального строительства».

Информационный расчет по арендной плате с применением коэффициентов по виду разрешенного использования «для индивидуального строительства» истцом был представлен. Из данного расчета следует, что арендные платежи Шишовой В.А. не вносились даже в период рассмотрения дела в суде даже с учетом того расчета, на который указывал ответчик.

Представителем ответчика так же заявляется ходатайство о применении срока исковой давности по арендным платежам.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

На основании статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С учетом того, что договором аренды спорного земельного участка предусмотрено условие о периодичности платежей, суд считает возможным применить срок исковой давности по платежам до четвертого квартала 2019 года (исковое заявление поступило 14 октября 2022 года, срок оплаты за 3 квартал 2019 года – до 10 октября 2019 года). То есть по расчету арендных платежей, с учетом их расчета по коэффициенту по ИЖС, 12 819 рублей 87 копеек подлежит взысканию с Шишовой В.А..

Из периода начисления пеней судом исключается период с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года, в связи с введением Постановлением Правительства Российской Федерации N 497 от 28 марта 2022 года моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, которым с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Так же суд считает необходимым исключить из расчета размер пеней по платежам за пределами срока исковой давности.

При установлении правильности информационного расчета заявленной истцом неустойки и заявление им требований о начислении пени до фактического исполнения решения суда в части суммы задолженности за исключением периода с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года и периода за пределами срока исковой давности, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, так как снижение неустойки (пени) в отношении физического лица может быть сделано и без заявления должника об этом, по инициативе суда, с учетом разъяснений п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Таким образом, суд определяет общий размер неустойки в сумме 7 000 рублей за весь период, включая период на будущее время, в том числе учитывая то обстоятельство, что договор аренды признан судом подлежащим расторжению.

Соглашаясь с позицией ответчика относительно расчета арендной платы по использованию земельного участка с соответствующим видом, суд считает, что оснований для удовлетворения требований относительно внесения изменений в договор аренды не имеется, с учетом того, что договор аренды земельного участка подлежит расторжению, то есть встречные требования Шишовой В.А. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № от 29 сентября 2015 года.

Обязать Шишову Валентину Алексеевну ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно действующему законодательству, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка, погасить запись о государственной регистрации права по договору аренды.

Взыскать с Шишовой Валентины Алексеевны ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) задолженность по договору аренды земельного участка № от 29 сентября 2015 года в размере 12 819 рублей 87 копеек, пени 7 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ИНН №) отказать.

В удовлетворении встречных требований Шишовой Валентины Алексеевны ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) отказать.

Ответчики, как по встречным, так и по первоначальным требованиям вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.М. Маханько