Решение по делу № 2-617/2024 от 26.06.2024

Дело № 2-617/2024

УИД 42RS0036-01-2024-001122-14

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Топкинский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Пищинской Н.К., при секретаре Суглобовой Я.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Топки 29 июля 2024 г. гражданское дело по иску прокурора города Топки в интересах неопределенного круга лиц, в интересах Топкинского муниципального округа к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа, Бобину Сергею Ивановичу о признании недействительными подпункта 4.3.2, пункта 7.7 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор города Топки в интересах неопределенного круга лиц, в интересах Топкинского муниципального округа обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа, Бобину С.И. о признании недействительными подпункта 4.3.2, пункта 7.7 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование иска указано, что прокуратурой города проведена проверка соблюдения администрацией Топкинского муниципального округа требований законодательства при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В ходе проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа (далее - КУМИ) и Бобиным С.И. заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее - договор аренды). По условиям данного договора КУМИ предоставил, а Бобин С.И. принял за плату во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым^номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью <данные изъяты> кв.м, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Установлено, что отдельные пункты договора аренды не соответствуют положениям действующего законодательства по следующим основаниям.

Пунктом 7.7 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендатора, то есть КУМИ, а также по решению суда в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора аренды.

Между тем, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и ст. 450 и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем п. 7.7 договора аренды не соответствует закону.

Подпунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право передавать участок в субаренду в пределах срока действия договора только с письменного согласия арендодателя.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п. 15, п.18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указывают, что подпункт 4.3.2 договора аренды также противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Вышеуказанные условия договора, помимо прав арендатора, нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора.

Поскольку круг потенциальных субарендаторов, чьи права могут быть нарушены вышеприведенными положениями договора аренды и устанавливающими необоснованные барьеры для реализации их прав, не является определенным, прокуратурой города иск предъявляется в защиту интересов неопределенного круга лиц.

Одновременно исковое заявление предъявляется в интересах муниципального образования - Топкинского муниципального округа, поскольку передача в пользование земельного участка с нарушением положений действующего федерального законодательства свидетельствует о неэффективном использовании КУМИ администрацией Топкинского муниципального округа муниципального имущества, являющегося экономической основой местного самоуправления, свидетельствует о недостаточной реализации органом местного самоуправления возложенных полномочий по решению вопросов местного значения муниципального района.

Просит суд признать недействительными подпункт 4.3.2, пункт 7.7 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа и Бобиным С.И.

Истец - помощник прокурора г.Топки – Гусева Т.В. в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала в полном объеме.

Представитель ответчика КУМИ администрации Топкинского муниципального округа – Сидорова Т.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями согласна. В материалы дела представлен письменный отзыв (л.д. 22).

Ответчик Бобин С.И., надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 27), в судебное заседание не явился, об отложении судебного заседания не просил.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Суд, заслушав истца – помощника прокурора г. Топки – Гусеву Т.В., представителя ответчика КУМИ администрации Топкинского муниципального округа – Сидорова Т.М., изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны, согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ, соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона «О прокуратуре РФ» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом согласно ч. 4 ст. 27 Федерального закона «О прокуратуре РФ» в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде или арбитражном суде свои права и свободы или когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших.

Частью 2 ст. 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктами 1 и 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендаторомИз разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Также п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно п. 18 постановления вышеуказанного Пленума рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ администрации Топкинского муниципального округа (арендодатель) и Бобиным С.И. (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (л.д.8-11).

По условиям данного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м, в границах указанных в выписке ЕГРН. На земельном участке имеется здание - <данные изъяты>, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 7.7 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, то есть КУМИ администрации Топкинского муниципального округа, а также по решению суда в случаях, указанных в п.4.1.1 договора аренды.

Между тем п.9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендатор должен предоставить соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного сроком более чем на 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем пункт 7.7 договора аренды не соответствует требованиям закона, а именно п.9 ст. 22 ЗК РФ.

Судом также установлено, что пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право передавать участок в субаренду в пределах срока действия договора только с письменного согласия арендодателя.

Однако, поскольку настоящий договор аренды заключен на срок более пяти лет, подпункт 4.3.2 договора аренды противоречит п.9 ст. 22 ЗК РФ, которым предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что указанные нарушения могут быть устранены только путем признания недействительными подпункта 4.3.2, пункта 7.7 договора аренды, которые не соответствуют требованиям закона, то есть в указанной части сделка признается недействительной в соответствии со ст.168 ГК РФ.

Вышеуказанные условия договора, помимо прав арендатора, нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц – неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора.

Таким образом, суд полагает требования прокурора г. Топки подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования прокурора города Топки в интересах неопределенного круга лиц, в интересах Топкинского муниципального округа к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа, Бобину Сергею Ивановичу о признании недействительными подпункта 4.3.2, пункта 7.7 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить.

Признать недействительными подпункт 4.3.2, пункт 7.7 договора аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа и Бобиным Сергеем Ивановичем.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Топкинский городской суд Кемеровской области.

Председательствующий /подпись/ Пищинская Н.К.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 июля 2024 г.

Пищинская Н.К.

Пищинская Н.К.

Подлинный документ подшит в материалы гражданского дела №2-617/2024 Топкинского городского суда Кемеровской области