Решение по делу № 33а-3251/2019 от 09.08.2019

    Дело № 33а-3251/2019    Председательствующий в первой

    Категория 121а    инстанции Артамонова Т.А.

        докладчик в апелляционной

        инстанции Дудкина Т.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 сентября 2019 года                                                                 г. Севастополь

Судебная коллегия по административным делам Севастопольского городского суда в составе:

Председательствующего:                  Бабича В.В.,

судей:                              Дудкиной Т.Н., Кондрак Н.И.

при секретаре:                           Дубровой А.В.

    при участии:

    представителей административного истца    ФИО1, ФИО2,

    представителей административного ответчика ФИО3, ФИО4,

    представителей заинтересованных лиц         ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражно-строительного кооператива «Гавань» к Правительству Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Севастополя на решение Севастопольского городского суда от 19 июня 2019 года.

    Заслушав доклад судьи Дудкиной Т.Н., выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

     УСТАНОВИЛА:

Гаражно-строительный кооператив «Гавань» (далее – ГСК «Гавань») обратился в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости в размере 40 245 114,00 рублей по состоянию на 01.01.2018; обязать Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя внести в ЕГРН сведения об измененной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47204,00 кв.м., ее в размере 40 245 114,00 рублей.

Впоследствии, уточнив исковые требования, просил, исходя из заключения судебной оценочной экспертизы, установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости в размере 49 325 479,00 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Решением Севастопольского городского суда от 19 июня 2019 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47204,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе, Гаражно-строительный кооператив «Гавань» равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 49 325 479,00 рублей.

На данное решение административным ответчиком подана апелляционная жалоба,     в которой ставится вопрос об отмене состоявшегося решения, принятие нового об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована нарушением судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

    Лицо, подавшее апелляционную жалобу, указывает, что вывод суда первой инстанции о достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, установленной экспертом-оценщиком в заключении № от 27.05.2019 не соответствует материалам дела. Считает, что рецензия, представленная ГБУ г.Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», опровергает достоверность выводов, сделанных в заключении судебной экспертизы. По мнению апеллянта, экспертом применен недопустимый метод оценки – метод выделения, поскольку применен он может быть лишь для застроенных земельных участков, при этом застроенный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования. Применению подлежал метод сравнения продаж, однако документы об отсутствии продаж с целью возможности применения метода выделения, как и ссылки на источники информации, по которым был проведен анализ рынка, в заключении отсутствуют. Неверный выбор метода оценки повлиял на стоимость исследуемого объекта, при сравнительном методе оценки - стоимость объекта выше. Также, применив метод выделения, эксперт применил необоснованный коэффициент износа, поскольку год постройки всех гаражей не подтвержден материалами дела, а износ в 32% повлиял на результат оценки в сторону занижения. Используя метод выделения, эксперт исходил из предположительных данных о количестве, материале и иных параметрах гаражей, устно полученных от председателя правления административного истца, которые опровергаются собранными материалами.

В судебном заседании представители административного ответчика апелляционную жалобу поддержали, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в ней.

Представители административного истца в удовлетворении апелляционной жалобы возражали, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Заслушав судью-докладчика, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ГСК «Гавань» в соответствии с государственным актом постоянного пользования землей серии I-КМ № от 19.07.1999 является правообладателем земельного участка по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе, ГСК «Гавань», с кадастровым номером №, площадью 47204,00 кв.м., и налогоплательщиком в соответствии со статьями 387, 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 9-23).

Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя», результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя были утверждены по состоянию на 01 января 2018 года. Кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании административного истца, составляет 81 544 437,96 рублей и внесена 09.01.2019 в государственный кадастр.

Постановление вступило в силу с 01.01.2019.

           Удовлетворяя административные исковые требования и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка, суд первой инстанции исходил из достоверности итоговой величины его рыночной стоимости, установленной посредством заключения судебной экспертизы, выполненной в соответствии с законодательством и содержащей все необходимые сведения доказательственного значения. Суд также пришел к выводу о том, что поскольку административный истец является плательщиком земельного налога, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.

Коллегия судей соглашается с решением суда первой инстанции и, проверяя его на соответствие требованиям статьи 176 КАС РФ, указывает следующее.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Положениями части 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п.п.1,5 ст.65 ЗК РФ).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В обоснование требований ГСК «Гавань» представлен отчет об оценке № от 25.11.2018, изготовленный ИП ФИО9, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 определена в размере 40 245 114,00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 этого же Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу и для проверки отчета об оценке № от 25.11.2018 на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, судом назначена судебная оценочная экспертиза, согласно заключению эксперта-оценщика ООО «Крымэкспертиза» ФИО10 № от 27.05.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47204,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, Камышовое шоссе, ГСК «Гавань»,    составляет 49 325 479 рублей. Отчет об оценке № от 25.11.2018, изготовленный ИП ФИО9, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и данные нарушения могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из заключения эксперта-оценщика ООО «Крымэкспертиза» ФИО10 № от 27.05.2019, рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2018, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, результаты которой утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 № 716.

При проведении исследования эксперт ФИО10 руководствовался Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации», Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки (в части методологии определения рыночной стоимости, не противоречащей процессуальному законодательству).

     Согласно исследовательской части заключения для определения стоимости недвижимости эксперт исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование исследуемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, сегмент рынка «земельные участки для размещения гаражных кооперативов». Эксперт принял во внимание, что исследуемый объект используется по своему прямому назначению – на территории имеются все признаки функционирования гаражно-строительного кооператива. Информация о количестве гаражей в кооперативе включена экспертом в заключение на основании сведений председателя правления кооператива ФИО1, присутствовавшей на осмотре объекта в ходе проведения судебной экспертизы, и соответствуют сведениям, содержащимся в Техническом отчете ГП Севгеоцентра №, изготовленном в 1998 году. Данные обстоятельства ФИО1 подтвердила в судебном заседании.

При этом, эксперт исходил из того, что на дату определения рыночной стоимости отсутствуют данные о продаже или предложении аналогичных участков. Учитывая данное обстоятельство, эксперт оценил преимущества и недостатки каждого подхода применительно к целям и задачам оценки, в результате применил сравнительный подход к оценке, используя метод выделения и мотивированно обосновав возможность его применения в настоящем конкретном случае. Согласно данному методу результатом его применения является расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

           Доводы апелляционной жалобы о необоснованности применения метода выделения несостоятельны, поскольку в заключении эксперта имеется аргументированное обоснование его применения, не согласиться с мотивами которого судебная коллегия не находит оснований. Эксперт при определении рыночной стоимости земельных участков обоснованно применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод выделения, поскольку при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

          Как указано в ФСО № в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Эксперт в заключении указал, что для применения метода сравнения продаж у него отсутствует необходимая для применения данного метода информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости (пункт 4 раздела II ФСО N 4). Между тем Правительство Севастополя не привело доводы, свидетельствующие о наличии необходимой, достаточной и достоверной информации для применения метода сравнения продаж.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованности применения коэффициента износа в размере 32%, а также применение экспертом предположительных данных о числе, материале и иных параметрах гаражей несостоятельны ввиду отсутствия допустимых и достоверных доказательств, опровергающих вывод о таком размере износа гаражей, а равно их количестве. При этом как капитальный гараж так и металлический имеют степень износа, и по мнению судебной коллегии, итоговый вывод о размере износа экспертом сделан верно.

    Таким образом, доводы апелляционной жалобы правильность выводов суда не опровергают, были предметом исследования суда первой инстанции, основаны на ошибочном толковании закона и не влекут отмену решения, принятого с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 308, 309 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия, -

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Севастопольского городского суда от 19 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Севастополя – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: