Решение по делу № 33-7224/2021 от 28.07.2021

Судья Каленский С.В. Дело № 33-7224/2021

25RS0003-01-2020-003323-80

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 августа 2021 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шароглазовой О.Н.

судей Корчагиной П.А., Чернянской Е.И.

при секретаре Пауловой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Регир ФИО11 к Некрасову ФИО12, ООО «Лидер-ДВ» о взыскании суммы задатка,

по апелляционной жалобе представителя истца

на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 14 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Шароглазовой О.Н., выслушав пояснения представителя истца Ивановой В.Ю., поддержавшую доводы жалобы, возражения представителей Некрасова А.Ф. - Северяниной Е.С., ООО «Лидер-ДВ» - Климовской Н.Б., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

истец обратился в суд с указанным иском к Некрасову А.Ф., в обоснование требований указав, что между ним и ООО «Лидер-ДВ» велись переговоры о возможном заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ФИО13, расположенного по адресу: <адрес>. В ходе проведения переговоров и до выезда на осмотр объекта, предполагаемого к передаче было достигнуто соглашение об уплате задатка в размере 3 000 000 руб., которые должны были быть включены в выкупную стоимость объекта недвижимости, в случае достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора купли-продажи. Между тем, при выезде на место и осмотре нежилого помещения было выявлено проведение самовольной реконструкции в нем. В связи с несоответствием объекта предшествующему описанию, а так же отсутствием разрешительной документации для проведения реконструкции, договор купли-продажи подписан не был. Он потребовал от ответчика возврата задатка, на что был получен отказ. При этом в расписке о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ указано, что сумма в размере 3 000 000 руб. получена ФИО2, однако полномочия на получение данной денежной суммы от ООО «Лидер-ДВ» не были подтверждены.

Ссылаясь на ст. 1102 ГК РФ истец просил суд взыскать с ФИО2 в свою пользу в качестве неосновательного обогащения 3 000 000 руб., а так же проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 155 048,05 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчика привлечено ООО «Лидер-ДВ».

Впоследующем истец изменил исковые требования в связи с тем, что ООО «Лидер ДВ» подтвердило факт оприходования денежных средств от ФИО2, которые были получены им от ФИО1 в качестве задатка и просил взыскать с ООО «Лидер ДВ» сумму задатка в двойном размере 6 000 000 руб.

В судебном заседании представитель истца настаивал на заявленных требованиях по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2 с требованиями не согласился, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель ООО «Лидер-ДВ» с требованиями не согласился, просил отказать в их удовлетворении. В письменных возражениях указал, что ФИО1 после осмотра помещений и технической документации решил приобрести нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 3418,9 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040012:2655. В подтверждение своих намерений ФИО1 внес денежные средства в сумме 3 000 000 руб. в качестве задатка за приобретение указанных помещений. Стороны договорились, что в течение годичного срока, установленного законом, ФИО1 соберет сумму, необходимую для оплаты недвижимости, и стороны заключат договор купли-продажи. В срок до ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 никаких возражений относительно приобретения недвижимости не поступило, равно как и не поступило требования о возврате задатка. ООО «Лидер-ДВ» направляло уведомление ФИО1, в котором сообщило о необходимости произвести расчет и подписать договор купли-продажи, а так же предупредило о том, что полученные в качестве задатка денежные средства по истечении одного года возврату не подлежат. Ответ на уведомление получен не был. ФИО1 не обращался ни к ФИО2 ни к ООО «Лидер-ДВ» с уведомлением об отказе сделки купли-продажи и с требованием по возврату денежных средств полученных в качестве задатка.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

С данным решением не согласился истец, его представителем подана апелляционная жалоба, в которой просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФИО1 настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил отменить принятое судом решение, удовлетворить уточненные исковые требования и взыскать с ООО «Лидер-ДВ» задаток в размере 6000000 руб. Кроме того, заявил ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью определения несоответствия нежилого помещения сведениям из ЕГРН и технической документации.

Представители ответчиков в суде апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, также просили отказать в назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Выслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, изучив материалы дела и в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения, в связи с нарушением судом норм материального права и неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Из материалов дела следует и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, что ООО «Лидер-ДВ» на праве собственности принадлежали нежилые помещения в здании (лит.А, Al, А2) общей площадью 11040,7 кв.м. в здании по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 задаток в сумме 3000 000 руб. в доказательство заключения договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 3418,9 кв.м., кадастровый номер объекта ФИО14 по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела, представитель ООО «Лидер-ДВ» не отрицал зачисление задатка в кассу Общества, представил доверенность, выданную ФИО2, на представление им интересов Общества по вопросу купли-продажи недвижимого имущества.

Обращаясь с данным иском, истец ссылался на то, что он имел намерение приобрести указанное нежилое помещение, однако после внесения задатка, при выезде на место и осмотре нежилого помещения было выявлено проведение самовольной реконструкции объекта. В связи с несоответствием объекта предшествующему описанию, а так же отсутствием разрешительной документации для проведения реконструкции, договор купли-продажи подписан не был.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что сделка купли-продажи нежилого помещения не была совершена по вине истца. Признавая расписку в качестве предварительного договора купли-продажи, суд исходил из того, что в ней содержатся все условия, позволяющие установить предмет договора купли-продажи, в связи с чем пришел к выводу, что от сторон не требовалось оформления предварительного договора в виде отдельного письменного документа.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они противоречат установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для его заключения, в частности, предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Из приведенных норм в их совокупности следует, что задатком возможно обеспечение только реально возникшего обязательства в результате заключения предварительного или основного договора купли-продажи недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании договора", исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.

Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в ст. 380 ГК РФ условия. Для квалификации суммы, уплаченной по договору в качестве задатка, могут быть указаны условия, установленные п. 2 ст. 381 ГК РФ для задатка.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке.

Как следует из содержания расписки от ДД.ММ.ГГГГ, она не содержит существенных условий, необходимых для заключения договора купли-продажи, в том числе условия, позволяющие установить предмет договора.

Так, исходя из содержания расписки от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передал ФИО2 задаток в сумме 3000 000 руб. в доказательство заключения договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 3418,9 кв.м., кадастровый номер объекта ФИО15 по адресу: <адрес>. При этом иные технические характеристики данного объекта, стоимость нежилого помещения, данная расписка не содержит.

Между тем, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, принадлежащее ООО «Лидер-ДВ» нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:040012:2655, по адресу: <адрес>, имеет площадь 3409,7 кв.м., этаж №, антресоль №.

В судебном заседании истец настаивал на том, что договор купли-продажи подписан не был, поскольку было выявлено проведение в нежилом помещении самовольной реконструкции, несоответствие объекта предшествующему описанию, а так же отсутствие разрешительной документации для проведения реконструкции, в результате чего помещение фактически состоит из двух этажей и антресоли.

Данные обстоятельства ООО «Лидер-ДВ» не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что составленная 09.09.2019 Регир Е.И. и Некрасовым А.Ф. расписка, фактически является предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, нельзя признать верным.

Ссылка суда первой инстанции на то, что при постановке на кадастровый учет вновь образованных помещений и последующей регистрацией права государственным регистратором проводилась проверка технической документации в отношении спорного объекта и у регистратора отсутствовали претензии к ООО «Лидер-ДВ», технической документации для регистрации прав собственности, несостоятельна, поскольку указанное не опровергает доводы истца о несоответствии спорного нежилого помещения сведениям, содержащимся в технической документации и сведениям в ЕГРН. Фактическое соответствие спорного объекта его технической документации, государственным регистратором не проводилось.

Помимо указанного, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что ООО «Лидер-ДВ» предпринимало попытки к заключению договора купли-продажи, направив соответствующее уведомление в адрес истца, поскольку из материалов дела следует, что такое уведомление ответчиком было направлено Регир Е.И. лишь 17.09.2020, то есть после обращения истца с иском в суд за судебной защитой.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия считает, что в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ внесенная истцом сумма в размере 3000000 руб., считается уплаченной в качестве аванса и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в одинарном размере.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Оснований для удовлетворения ходатайства представителя истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

в удовлетворении ходатайства представителя Регир Е.И. о назначении судебной строительно-технической экспертизы отказать.

решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 14 мая 2021 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Регир ФИО16 удовлетворить частично. Взыскать с ООО «Лидер-ДВ» в пользу Регир ФИО17 денежную сумму, внесенную по расписке от 09.09.2019, в качестве аванса в размере 3000000 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.08.2021.