Решение по делу № 3а-420/2019 от 20.12.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 апреля 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-420/19 по административному исковому заявлению Мазенкова Сергея Артемовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Мазенков С.А. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, 29 декабря 2017 года, 21 июля 2015 года, 6 июля 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнив требования, просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области поддержав письменные объяснения, вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда.

Эксперт Федотова Н.А. поддержала экспертное заключение в полном объеме, представила письменные пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав заключение эксперта Федотовой Н.А., пояснившей, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта Федотовой Н.А. является недопустимым доказательством являются надуманными, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

В судебном заседании экспертом Федотовой Н.А. даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя ответчика, представлены письменные разъяснения по всем возражениям (л.д. 103-106 т. 2).

В частности, в судебном заседании эксперт пояснила, что при составлении заключения экспертом подбирались наиболее сопоставимые аналоги по указанным в заключении ценообразующим факторам. Все отобранные аналоги соответствуют представленной выборке и лежат в границах определенного в результате анализа рынка интервала.

Также в связи с ретроспективной датой определения стоимости, использованные объявления о продаже аналогов не актуальны, так как объекты сняты с продажи, в связи с чем в объявлениях не указаны контактные лица объявлений. Все объявления предоставлены агентствами недвижимости, которые неоднократно встречаются на различных сайтах, где указаны контактные лица и телефоны.

Кроме того, эксперт пояснила, что объект-аналог на стр. 95 заключения имеет точное описание площади и местоположения, поскольку экспертом был найден кадастровый номер данного участка и определен вид разрешенного использования, совпадающий с объектом экспертизы.

В судебном заседании эксперт указала, что корректировка относительно площади применяется для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство небольшой площади, стоимость которых определялась на 01.01.2013 г. Корректировка рассчитывалась на дату близкую к определению стоимости. Иные источники корректировок отсутствовали на дату определения стоимости. Земельный участок большей площади оценивался на декабрь 2017 года. Для расчета корректировок эксперт использовал справочник оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А.

Эксперт отметила, что подключение коммуникаций невозможно, если в ближайшем населенном пункте эти коммуникации отсутствуют. Данный фактор был учтен в заключении эксперта. Корректировки вносились как в большую, так и в меньшую сторону, в зависимости от возможности подключения к коммуникациям объекта исследования.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Федотовой Н.А., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 20 декабря 2018 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Мазенкова Сергея Артемовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 20 декабря 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, с кадастровыми номерами:

<данные изъяты>, площадью 1 727 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>», категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и рекреационных целей, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 900 000 рублей,

<данные изъяты>, площадью 3 649 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>», категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и рекреационных целей, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 1700 000 рублей,

<данные изъяты>, площадью 31 633 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и рекреационных целей, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 29 декабря 2017 года, в размере 11200 000 рублей,

<данные изъяты> площадью 54 225 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: под дачное строительство, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 июля 2015 года, в размере 9900 000 рублей,

<данные изъяты>, площадью 76 921 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 6 июля 2015 года, в размере 26500 000 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 19 апреля 2019 года