Решение по делу № 2-4517/2021 от 16.07.2021

Дело № 2-4517/2021

Мотивировочная часть решения изготовлена 13.12.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Екатеринбург 06 декабря 2021 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Матвеева М.В. при секретаре Болдыревой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «МФК ДжамильКо» к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой», Погребинской Людмиле Самуиловне об изменении договора аренды, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

АО «МФК ДжамильКо» обратилось в суд с иском к ООО «Инвестторгстрой», Погребинской Л.С. об изменении договоров аренды, возложении обязанности.

В обоснование заявления указано, что между ООО «ЛВБ» (в последующем было присоединено к АО «МФК «Джамилько», Арендатор) и ООО «Инвестгоргстрой» и Погребинской Л.С. (совместно - Арендодатель) заключены договоры аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении магазинов «Marco Polo» и «New Balance», расположенных в торгово-развлекательном центре «Гринвич» по адресу: <адрес>. На основании Указа Губернатора Свердловской области № 100-УГ от 18.03.2020 г. работа всех торговых центров в Свердловской области, в том числе ТРЦ «Гринвич» была приостановлена. В связи с приостановлением деятельности по обстоятельствам, не зависящим от сторон, арендатор и арендодатель вступили в переговоры, ДД.ММ.ГГГГ от арендодателя по электронной почте было получено письмо с условиями для всех договоров аренды, которые были заключены между сторонами, о том, что на период приостановки деятельности, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического открытия ТРЦ «Гринвич» для покупателей, арендные и эксплуатационные платежи начисляться не будут, аналогичные предложения были направлены и иным арендаторам ответчика. Истец с данными условиями о предоставлении скидки на постоянную и вторую переменную составляющую арендной платы согласился, что было выражено его конклюдентными действиями по оплате арендной платы с учетом обозначенной скидки. В связи с продлением срока закрытия торговых центров на территории Свердловской области арендованные помещения не использовались истцом до ДД.ММ.ГГГГ После просьбы оформления договоренностей от арендодателя поступил проект дополнительных соглашений к договорам аренды на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в котором были зафиксированы скидки по постоянной и второй переменной составляющей арендной платы за период с апреля по июль 2020 г. в размере 99.99 %, за август 2020 г. в размере 33,33 %, установлению курса доллара США для расчета арендной платы в период по ДД.ММ.ГГГГ не более 24,681 рублей за 1 доллар для договора № и не более 45 руб. для договора №, а также указаны условия о получении арендодателем данных о выручке арендатора. В связи с несогласием предоставления данных о выручке дополнительные соглашения в редакции арендодателя подписаны со стороны истца не были, также как и не было принято решение о пролонгации договоров аренды со сроком окончания ДД.ММ.ГГГГ на следующие 5 лет. По доводам истца договоренности сторон по установлению скидок в варианте, предложенном в дополнительных соглашениях, и курсу доллара США для расчета арендной платы подтверждены обоюдными действиями сторон: оплатой арендатором платежей с учетом скидок по постоянной и второй переменной составляющей и приемом этих платежей арендодателем, а также выставлением арендодателем счетов на оплату после ДД.ММ.ГГГГ В период действия ограничительных мероприятий предоставление освобождение от арендной платы является обязательным для арендодателя, скидка в размере 99.99 % является обычным размером, на который снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Учитывая изложенное, истец просил суд:

Изменить договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за период с апреля по июль 2020 г. в размере 99,99 %, установлении скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за август 2020 г. в размере 33,33 % с установлением курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по ДД.ММ.ГГГГ не более 24,681 рублей за 1 доллар; возложении обязанности подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ согласно проекту, приложенному к исковому заявлению.

Изменить договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части установления скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за период с апреля по июль 2020 г. в размере 99,99 %, установлении скидки по арендной плате (постоянной и второй переменной составляющей) за август 2020 г. в размере 33,33 % с установлением курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по ДД.ММ.ГГГГ не более 45 рублей за 1 доллар; возложении обязанности подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ согласно проекту, приложенному к исковому заявлению.

Взыскать с ответчиков судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца Хоркин А.В. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Инвестторгстрой» Апальков К.Б. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск. При этом, полагал возможным установить скидку в размере 30 %.

Ответчик Погребинская Л.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Судом, с учетом мнения явившихся в судебное заседание представителей сторон, определено рассмотреть дело при установленной явке участников процесса.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязана пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 1. ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п. 1 ст. 328 ГК РФ исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнение арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Положениями п. 1 ст. 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что между ООО «ЛВБ» (в последующем было присоединено к АО «МФК «Джамилько», Арендатор) и ООО «Инвестгоргстрой» и Погребинской Л.С. (совместно - Арендодатель) заключены договоры аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении магазинов «Marco Polo» и «New Balance», расположенных в торгово-развлекательном центре «Гринвич» по адресу: <адрес>.

Разделом 2 договоров установлены составляющие части арендной платы:

Для договора № постоянная составляющая - в размере 1/12 от суммы из расчета 1 313,73 долларов США за один квадратный метр помещения в год, увеличиваемых на сумму НДС по действующей ставке.

Для договора № постоянная составляющая - в размере 1/12 от суммы из расчета 1 720,51 долларов США за один квадратный метр помещения в год, увеличиваемых на сумму НДС по действующей ставке.

Первая переменная составляющая — коммунальные услуги: теплоэнергия и электроэнергия

Вторая переменная составляющая - на основе затрат арендодателя по управлению и эксплуатации торгового центра в процессе предоставления эксплуатационных услуг в размере 1/12 от суммы из расчета 110 долларов США за один квадратный метр общей площади помещения в год, увеличиваемых на сумму НДС по действующей ставке.

Пунктом 2.5 договоров установлено, что все расчеты осуществляются в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 29 рублей за 1 доллар США.

Дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ была установлена ежемесячная постоянная составляющая арендной платы и вторая переменная составляющая арендной платы, исходя из курса, равного курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 24,681 рублей за 1 доллар США.

Дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ была установлена ежемесячная постоянная составляющая арендной платы и вторая переменная составляющая арендной платы, исходя из курса, равного курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не более 45 рублей за 1 доллар США.

Договоры аренды прекратили свое действие в связи с истечением срока ДД.ММ.ГГГГ.

Всемирная Организация Здравоохранения (ВОЗ) 11.03.2020 сделала сообщение, что распространение коронавирусной инфекции (2019 -nCoV) носит характер пандемии.

В связи с этим Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 марта по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

Указом Губернатора Свердловской области от 26.03.2020г. №143 -УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 №100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» с 28.03.2020г. введен режим повышенной готовности на территории Свердловской области, введены ограничения в работе, в том числе, торговых и торгово-развлекательных центров.

Таким образом, с 28.03.2020 использование истцом арендуемых по договорам аренды помещений являлось невозможным.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID - 19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы (обязательства). Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Учитывая невозможность использования истцом арендованных помещений по обстоятельствам, не зависящим от сторон ввиду приостановления деятельности торгово-развлекательного центра, суд полагает, что арендная плата по договорам подлежит снижению. Однако, исходя из того, что ответчики, как собственники здания торгово­-развлекательного центра в период приостановления деятельности несли расходы на его содержание, учитывая баланс интересов арендатора и арендодателя, суд приходит к выводу, что снижению подлежит на период с апреля по июль 2020 года арендная плата (ее Постоянная составляющая и 2-ая Переменная составляющая) в размере 50%. Уменьшение размера арендной платы в большем размере, с учетом того, что в настоящее время договоры аренды прекратили свое действие, и арендатор освободил арендуемые помещения, суд считает нецелесообразным.

Данный размер снижения арендной платы позволяет соблюсти баланс интересов сторон как хозяйствующих субъектов.

Оснований для изменения договоров аренды в части предоставления скидки по арендной плате за август 2020 года, суд не усматривает, поскольку в указанном месяце торгово-развлекательный центр работал в полном объеме.

На основании изложенного, исковые требования в части изменения договоров аренды подлежат частичному удовлетворению.

Относительно исковых требований об установлении в судебном порядке курса доллара США для целей расчета постоянной и второй переменной составляющей арендной платы в период по ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что период действия дополнительных соглашений к договорам аренды, устанавливающий размер курса доллара США, истек ДД.ММ.ГГГГ, иных письменных соглашений стороны не достигли и не заключили. Общим правилом, установленным в п. 2.5. договоров, является осуществление расчета по договорам в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату платежа, но не менее 29 рублей за 1 доллар США. Исходя из положений п. 1 ст. 452 ГК РФ при отсутствии письменного соглашения сторон об установлении иного порядка определения размера 1 доллара США в целях расчета арендной платы, оснований для изменения договоров в данной части в судебном порядке не имеется.

Оснований для возложения обязанности на ответчиков подписать соответствующие дополнительные соглашения к договорам аренды, в варианте предложенным истцом, с учетом установленных судом обстоятельств, не имеется.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчиков расходов по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены судом частично, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке подлежат взысканию судебные расходы в размере 6000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «МФК ДжамильКо» к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой», Погребинской Людмиле Самуиловне об изменении договора аренды, возложении обязанности, - удовлетворить частично.

1.                 Изменить Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиками следующим образом:

Установить скидку в отношении Арендной платы (ее Постоянной составляющей и 2-ой Переменной составляющей) за период апрель-июль 2020 – 50 %.

2.                 Изменить Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиками следующим образом:

Установить скидку в отношении Арендной платы (ее Постоянной составляющей и 2-ой Переменной составляющей) за период апрель-июль 2020 – 50 %.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Инвестторгстрой», Погребинской Людмилы Самуиловны в пользу акционерного общества «МФК ДжамильКо» судебные расходы в размере 6000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья М.В. Матвеев