Решение по делу № 3а-213/2016 (3а-533/2015;) от 25.12.2015

Дело № 3а – 213/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 апреля 2016 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Чайка Е.А.,

при секретаре Кирилловой М.Г.

с участием представителя административных истцов Храпова И.В., представителя Правительства Ростовской области Комиссаровой А.А., представителя Комитета по управлению имуществом города Батайска Старновской М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Чипчикова Р.Р. и Чипчикова Р.Р. к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованное лицо – Комитет по управлению имуществом города Батайска - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

    Чипчиков Р.Р. и Чипчиков Р.Р. обратились в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований заявители указали, что они являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации нежилого помещения автосалона, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ....

    Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года установлена в размере ... руб., что существенно превышает его рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком на ту же дату, которая составляет ... руб. Правомерность выводов оценщика подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков.

Заявители считают, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости нарушает их права, как плательщиков арендной платы.

По этим основаниям Чипчиков Р.Р. и Чипчиков Р.Р. просили суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2014 года, в размере ... руб.

Надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, административные истцы в суд не явились.

В судебном заседании представитель административных истцов Храпов И.В. в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации уточнил заявленные требования и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере ... руб.

Представитель Правительства Ростовской области Комиссарова А.А. против выводов проведённой по определению суда экспертизы и уточнённых административных исковых требований не возражала.

Представитель Комитета по управлению имуществом города Батайска Старновская М.В. с результатами экспертизы согласилась, против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании экспертного заключения не возражала.

    Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещённых о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

    Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

    В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Судом установлено, что Чипчиков Р.Р. и Чипчиков Р.Р. на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 3 декабря 2008 года № __ и соглашений о внесении изменений в указанный договор от 3 апреля 2013 года и от 27 февраля 2015 года являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации нежилого помещения автосалона, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: .... По условиям договора и упомянутых соглашений срок аренды установлен с 9 апреля 2008 года до 9 апреля 2057 года (т. 1 л.д. 14 – 31, 189 - 190).

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 6 декабря 2004 года (т. 1 л.д. 33 - 35).

В Ростовской области государственная кадастровая оценка земель была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 11 ноября 2014 года N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области", и по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 1 л.д. 36).

Административные истцы считают кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с Постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 г. N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Зависимость арендной платы от величины кадастровой стоимости земельного участка подтверждается расчётами арендной платы, являющимися приложениями договору аренды и соглашениям о внесении в него изменений (т. 1 л.д. 20, 26, 31).

Отсюда следует, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административных истцов.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчёт об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.    Как видно из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... руб. определена оценщиком ООО «М» П. в отчёте от 14 августа 2015 года N __ (т. 1 л.д. 41 - 127), который, согласно положительному экспертному заключению саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнёрство «МС» от 8 сентября 2015 года № __, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны экспертом обоснованными (т. 1 л.д. 128 - 148).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая наличие возражений лиц, участвующих в деле, относительно достоверности указанного отчёта (т. 1 л.д. 158 – 163, 169 – 170) и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административных истцах, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом 17 февраля 2016 года была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Э» (т. 1 л.д. 241 – 243, 244 - 246).

Согласно заключению эксперта от 21 марта 2016 года № __, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... руб. (т. 2 л.д. 5 - 102).     

Возражения, замечания на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административными истцами своих требований.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, а также прочих внешних факторов, косвенно влияющих на стоимость объекта исследования, описание возможности определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, согласование результатов расчётов, выводы, дающие ответ на поставленный вопрос, с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов было использовано 3 земельных участка, расположенных в г. Батайске, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (по категории земель, по назначению земельного участка, по местоположению, по площади и т.д.). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объекта исследования в цены объектов-аналогов вводились соответствующие поправки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на местоположение, на разрешённое использование, на наличие коммуникаций, на площадь земельных участков. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом в рамках сравнительного подхода, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

     Доказательства, опровергающие изложенные в заключении эксперта выводы, в материалах дела отсутствуют.

При таком положении административное исковое заявление Чипчикова Р.Р. и Чипчикова Р.Р. об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителей с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 25 декабря 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных ООО «Э» счёта от 21 марта 2016 № __ и экономического обоснования (т. 2 л.д. 3, 4) усматривается, что стоимость экспертизы в размере ... руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в размере ... руб.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные исковые требования Чипчикова Р.Р. и Чипчикова Р.Р. направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у них права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, и это право Правительством Ростовской области не оспорено, т.к. его возражения сводились к несогласию с первоначальной величиной рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке, а выводы эксперта под сомнение не ставились, и против удовлетворения уточнённых на основании заключения эксперта требований Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административных истцов. С учётом изложенного сумма ... руб., подлежащая перечислению экспертной организации ООО «Э» в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с Чипчикова Р.Р. и Чипчикова Р.Р. в размере по ... руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для эксплуатации нежилого помещения автосалона, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости, составляющей ... руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2015 года.

    Взыскать с Чипчикова Р.Р., Чипчикова Р.Р. в пользу ООО «Э» денежные средства в размере по ... руб. с каждого за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 21 марта 2016 года № __

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка

Решение в окончательной форме принято 11 апреля 2016 года.