Решение по делу № 3а-240/2020 от 09.09.2020

Административное дело № 3а-240/2020

21OS0000-01-2020-000161-53

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 октября 2020 года                                                            г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н., при секретаре судебного заседания Герасимовой О.Ю.,

с участием:

представителя административного истца Лубашкиной Н.М. – Карымова П.А.,

представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильева С.В.,

представителя заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» Рафиковой Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лубашкиной Наталии Михайловны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

Лубашкина Н.М. обратилась в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1016675 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый <адрес>, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 в размере 710 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.01.2019. Согласно выписке из ЕГРН от 29.07.2020 №№ кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 3588 862 руб. 75 коп.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, истец обратился к оценщику. Согласно отчету №О-0771/2020 от 04.09.2020, составленному ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы», рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2015 составляет 710 000 руб.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, что создает для административного истца бремя чрезмерной финансовой нагрузки, влечет нарушение прав и законных интересов.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1016675 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес <адрес>, равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 в размере 710 000 руб.

Кроме того, административный истец просит восстановить пропущенный пятилетний срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для подачи административного искового заявления. В качестве уважительной причины указывает, что о кадастровой стоимости земельного участка, значительно превышающей его рыночной стоимости, узнала из представленного отчета №О-0771/2020 от 04.09.2020 и налогового уведомления.

Для участия в судебном заседании Лубашкина Н.М. обеспечила явку представителя Карымова П.А., который поддержал заявленное требование по основаниям, изложенным в иске, и вновь привел их суду.

Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, в письменном отзыве представитель Кабинета Министров Чувашской Республики Маркова Е.В. оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В. в судебном заседании разрешение административных исковых требований оставил на усмотрение суда, пояснив, что с результатами представленного административным истцом отчета ознакомлен, замечаний не имеет.

Представитель заинтересованного лица «ФКП Росреестра» Рафикова Ю.Г. разрешение административных исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что замечаний к отчету не имеет.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, в ранее направленном отзыве (л.д.97-98) просило о рассмотрении дела без участия представителя Управления.

Заинтересованное лицо Мазумдер Сайфула А.Ф.М. в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия, в котором поддержал заявленные требования Лубашкиной Н.М.

Заинтересованное лицо администрация Туванского сельского поселения Шумерлинского района Чувашской Республики, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не обеспечило явку своего представителя.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на момент оценки спорного земельного участка установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), в соответствии с которым государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не чаще чем один раз в течение трех лет. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статьи 24.11, 24.12, 24.13).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1016675 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии с ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

07.09.2020 Лубашкина Н.М. посредством направления иска через почтовое отделение, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 05.10.2015 №346 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01.01.2015. В состав указанного нормативного правового акта входили два приложения: Приложение № 1 (значение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Чувашской Республики), Приложение № 2 (значения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в размере муниципальных районов (городских округов) Чувашской Республики).

Согласно выписке из ЕГРН от 29.07.2020 № № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 3588 862 руб. 75 коп.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 14 и 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 № 943 утвержден Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с пунктом 12 которого статус «актуальная» присваивается записи, содержащей актуальные сведения о характеристиках объекта недвижимости на любой текущий момент времени, при принятии решения об осуществлении кадастрового учета и внесении таких сведений в кадастр недвижимости;

статус «архивная» присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи о характеристиках объекта недвижимости в связи со снятием с учета объекта недвижимости.

Судом установлено, что до настоящего времени новая кадастровая стоимость спорного земельного участка не устанавливалась, в связи с чем установленная кадастровая стоимость согласно Постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396, является актуальной.

Представитель административного истца Карымов П.А. в судебном заседании от 31 января 2020 года пояснил, что в 2019 году, получив налоговое уведомление за 2018 год, административный истец узнал о завышенной кадастровой стоимости земельного участка.

При решении вопроса о праве Лубашкиной Н.М. на оспаривание кадастровой стоимости данного земельного участка, юридически значимым является вопрос о том, затрагивают ли результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка его права и обязанности.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного земельного участка,

Таким образом, поскольку административный истец является собственником указанного выше земельного участка, размер исчисленного налога зависит от его кадастровой стоимости, право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости применительно к положениям ст. 52 НК РФ сохраняется за административным истцом за три предшествующих налоговых периода, в связи с чем пропущенный административным истцом соответствующий пятилетний срок подлежит восстановлению.

В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере рыночной стоимости, представлен отчет №О-0771/2020 от 04.09.2020, составленный ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2015 составляет 710 000 руб.

Из представленного отчета следует, что определение рыночной стоимости земельного участка произведено в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015 № 299, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 и др.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы, оценщик использовал сравнительный подход и обосновал невозможность применения затратного и доходного подходов.

В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжение от 06.03.2002 № 568-р и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее – Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный отчет содержит описание основных ценообразующих факторов, в приложении к отчету содержатся копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, имеются ссылки на объявления о продаже аналогов, приложены скриншоты объявлений, указаны адреса сайтов, к объектам - аналогам применены соответствующие корректировки.

Лица, участвующие по делу, претензий к представленному отчету не имеют, доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка суду не представили.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет отвечает требованиям относимости и допустимости и выводы, изложенные в нем, служат основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка в размерах, определенных в нем.

В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237- ФЗ, применяются с 1 января года, в котором, в том числе в суд, подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики здания будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Удовлетворить административное исковое заявление Лубашкиной Наталии Михайловны.

Восстановить процессуальный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, общей площадью 1016675 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 года в размере 710 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 сентября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (603022, Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 17 «А», пом. П1) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Верховный Суд Чувашской Республики.

Председательствующий Т.Н. Евлогиева

Мотивированное решение составлено 23 октября 2020 года.