Решение по делу № 2-274/2023 (2-4076/2022;) от 23.08.2022

УИД 50RS0№-80

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 01 февраля 2023 года

Истринский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жуковой О.В.,

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г/о Истра к ФИО1, 3-е лицо: ФИО3, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, по встречному иску ФИО1 к Администрации г/о Истра о расторжении договора аренды с определенной даты,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г/о Истра обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам.

В обосновании заявленных требований истец указал, что между Администрацией и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от <данные изъяты>. № на аренду земельного участка площадью 1014 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050215:741, расположенного по адресу <адрес>, д.Исаково, разрешенное использование- для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п.п. 1.1 указанного договора ФИО1 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050215:741 общей площадью 1014 кв.м. В соответствии с п.2.1 Договора срок аренды установлен на 20 лет с <данные изъяты>

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ Договора арендатор обязан ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающиеся арендодателю платежи, по требованию арендодателя представлять копии платежных документов.

Однако, ответчик свои обязательства не исполнил, им была допущена просрочка внесения арендной платы.

По состоянию на 01.08.2022г. основная задолженность составила <данные изъяты>, за период <данные изъяты>. пени <данные изъяты>

В адрес ответчика направлялось заказное письмо от <данные изъяты>. с претензией № о погашении задолженности по арендным платежам. Однако, до настоящего времени ответа не последовало, задолженность не погашена.

19.05.2022г. в адрес ответчика заказным письмом направлена претензия № с требованием о погашении задолженности по арендным платежам. Задолженность не погашена.

На основании изложенного просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка общей площадью 1014 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050215:741, расположенного по адресу <адрес>, д.Исаково, в размере <данные изъяты>, пени за период с <данные изъяты>. в размере <данные изъяты>; расторгнуть договор аренды земельного участка от <данные изъяты> № на аренду земельного участка общей площадью 1014 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050215:741, обязать ответчика возвратить по передаточному акту земельный участок, исключить из ЕГРН запись о регистрации договора аренды.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.

Ответчик ФИО1 обратился в суд с встречным иском к Администрации г/о Истра о признании договора аренды расторгнутым с <данные изъяты>

В обосновании заявленных требований истец указал, что между ним и Администрацией заключен договор аренды от <данные изъяты>. №, на основании которых истец является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером 50:08:0050215:299 площадью 1000 кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу <адрес>, с/п Павло-Слободское, д.Исаково,

- с кадастровым номером 50:08:0050215:741 площадью 1014 кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу <адрес>, с/п Павло-Слободское, д.Исаково.

Участки освоены под строительство, на основании технических планов в ЕГРН внесены сведения о жилом доме с кадастровым номером 50:08:0050215:751, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050215:299, а также с кадастровым номером 50:08:0050215:752, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050215:741. Право собственности на дома зарегистрировано.

Далее предпринимал попытки выкупить земельные участки, либо оформить долгосрочную аренду по сниженной арендной ставке как собственник объектов недвижимости. Однако, Администрация отказала в оформлении договорных отношений.

Поскольку оплачивать арендные платежи не имел возможности, то продал жилые дома третьему лицу ФИО3, обратился в администрацию с заявлениями о досрочном расторжении договоров аренды.

Однако в письмах от <данные изъяты>. Администрация отказала в расторжении договоров по мотивам «не достижение цели договора», а также по мотивам запрета цессии.

Требование о расторжении договоров ранее являлось предметом рассмотрения Истринского городского суда (гр.<адрес>), где суд обязал Администрацию расторгнуть договоры аренды.

Полагает, что заявляя требования о взыскании задолженности по арендным платежам, Администрация не учитывает, что переход права собственности на жилые дома произошел 06.05.2022г., ввиду чего он задолженности не имеет.

Поскольку несмотря на судебное решение о возложении обязанности расторгнуть договоры Администрация продолжает предпринимать попытки ко взысканию арендных платежей за период, когда, по его мнению, он не был арендатором земельных участков, просит судебным решением закрепить период, с которого его право арендатора было нарушено незаконным отказом в выкупе земельных участков, что в свою очередь повлекло за собой невозможность надлежащего исполнения обязанности арендатора.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, уд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что между Администрацией и ФИО1 заключены договоры аренды земельного участка от <данные изъяты>. №, на основании которых истец является арендатором земельных участков:

Договоры заключены на основании протокола о результатах аукциона.

На основании договоров купли- продажи от <данные изъяты>. № и № жилые дома проданы ФИО4 (л.д.46-47).

Изменения в договоры аренды земельных участков не вносились, права арендатора не передавались, дополнительные соглашения к договорам не заключались.

Более того, в соответствии с пунктами 7.3 договоров арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по договору.

Согласно ст. 309 ГК РФ

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с ст. 615 ГК РФ

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 388 ГК РФ

1. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

3. Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

Согласно 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с ст. 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Суд полагает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований Администрации г/о Истра, ввиду того, что ответчик свои обязательства не исполнил должным образом, им была допущена просрочка внесения арендной платы. Более того, он распорядился объектами недвижимости, расположенными на земельных участках, тем самым нарушив запрет на уступку прав на земельный участок.

Довод стороны ответчика о переходе прав арендатора к ФИО3 суд не принимает, поскольку согласие арендодателя на передачу прав по договору иному лицу, получено не было. Напротив, условиями договора установлен прямой запрет на совершение подобных действий.

Более того, из вышеуказанных норм права следует, что оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора не имеется.

С расчетом задолженности, предоставленным истцом, суд соглашается, поскольку он выполнен в соответствии с требования закона и условиями договора, стороной ответчика контрасчет не предоставлен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации г/о Истра, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации г/о Истра задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка площадью 1014 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050215:741 за период с 01.06.2022г. по 30.06.2022г. в размере <данные изъяты>, пени в размере <данные изъяты> и всего <данные изъяты>

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 1014 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050215:741 от <данные изъяты>. №, заключенный между Администрацией г/о Истра и ФИО1.

Обязать ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить Администрации г/о Истра по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050215:741.

Решение суда является основанием для прекращения в ЕГРН записи о регистрации договора аренды № от <данные изъяты> участка кадастровым номером 50:08:0050215:741.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к Администрации г/о Истра о расторжении договора аренды № от <данные изъяты>., - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца.

Судья Истринского

городского суда О.В. Жукова

Мотивированное решение изготовлено 13.03.2023г.