Решение по делу № 33-4249/2022 от 06.09.2022

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Макарова Т.А.                УИД 39RS0010-01-2020-000071-94

                            № 2-697/2020

                            № 33-4249/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 сентября 2022 г.                                   г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего        Мухарычина В.Ю.,

судей                    Гарматовской Ю.В., Тращенковой О.В.,

при секретаре            Лиль Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования «Гурьевский городской округ» Калининградской области к Морозову Алексею Юрьевичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и пени

    по апелляционной жалобе Морозова Алексея Юрьевича на заочное решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 21 апреля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Мухарычина В.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования «Гурьевский городской округ» Калининградской области обратилась в суд с вышеуказанным иском к Морозову А.Ю., указав, что по договору от 27 апреля 2011 г. № 578 ответчику был предоставлен в аренду земельный участок площадью 800 кв.м с кадастровым № сроком до 1 апреля 2014 г. для строительства индивидуального жилого дома. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатора у ответчика возникла задолженность по арендной плате в сумме 12 225 руб. за период с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2018 г., размер пени на 25 ноября 2019 г. составил 49 095,61 руб. В связи с этим истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка, указанные суммы арендной платы и пени взыскать с ответчика.

Заочным решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 21 апреля 2020 г. исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды № 578 земельного участка, заключенный 27 апреля 2011 г. между администрацией Гурьевского муниципального района Калининградской области и Морозовым А.Ю., о предоставлении последнему в аренду земельного участка с кадастровым №, расположенного <адрес>, площадью 800 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома. Взыскана с Морозова А.Ю. в пользу администрации Гурьевского городского округа Калининградской области задолженность по договору аренды № 578 земельного участка от 27 апреля 2011 г. в размере 61 320,61 руб. Взыскана с Морозова А.Ю. государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 2 039,62 руб.

В апелляционной жалобе Морозов А.Ю. в лице своего представителя – Монастырной М.К. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что после истечения срока договора аренды он земельным участком фактически не пользовался, арендную плату не вносил, заявление на продление срока аренды не подавал, разрешительная документация на строительство дома не запрашивалась, в связи с чем полагает, что действие договора аренды прекратилось 1 апреля 2014 г. Кроме того, указывает что по арендным платежам за период с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2018 г. пропущен срок исковой давности при том, что администрация не имела объективных препятствий для своевременного обращения в суд за взысканием суммы задолженности, а также для уведомления истца о прекращении договора по инициативе арендодателя. Ссылается на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку он не получал от истца извещение об изменении срока действия договора.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению с уменьшением взысканной с ответчика суммы задолженности, а в остальной части – подлежащим оставлению без изменения.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что 27 апреля 2011 г. между администрацией Гурьевского муниципального района Калининградской области и Морозовым А.Ю. был заключен договор № 578 аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 800 кв.м, расположенного <адрес> сроком до 1 апреля 2014 г. для строительства индивидуального жилого дома.

27 июля 2011 г. данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

В соответствии с пунктами 4.2 - 4.7 договора арендная плата начисляется с 26 апреля 2011 г., на 2011 год составляет 2 445 руб., вносится арендатором до 15 сентября каждого года. Порядок расчета арендной платы определен в Приложении № 1 к договору. Арендатор обязан ежегодно, не позднее 1 июня, обращаться в администрацию Гурьевского муниципального района для уточнения ставки арендной платы и представлять декларацию по арендной плате за землю. В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Обязательства по внесению арендной платы по договору ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2018 г. у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 12 225 руб., размер пени за период с 15 сентября 2015 г. по 25 ноября 2019 г. составил 49 095,61 руб.

Исходя из этого, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными положениями материального права, правомерно усмотрел основания для расторжения договора аренды и взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

Ссылки в апелляционной жалобе на прекращение действия договора истечением его срока 1 апреля 2014 г. правильности выводов суда первой инстанции не опровергают. При этом судебная коллегия учитывает, что после истечения срока договора ни истец, ни ответчик о прекращении арендных отношений и/или о возврате истцу арендованного земельного участка не заявляли, каких-либо препятствий для арендатора по осуществлению прав владения и пользования арендованным имуществом истцом не создавалось, регистрационная запись в ЕГРН по договору аренды не погашена. 20 сентября 2014 г., то есть по истечении срока договора, ответчик внес арендодателю арендную плату за весь 2014 год и погасил начисленную пеню за период по 14 сентября 2014 г. (л.д. 17). Данные обстоятельства свидетельствуют о продлении между сторонами арендных отношений после истечения срока договора и его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в силу в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Фактическое неиспользование объекта аренды арендатором не освобождает последнего от внесения арендной платы, поскольку в силу договора аренды арендодатель лишь обеспечивает возможность беспрепятственного пользования объектом аренды в течение срока аренды (ст. 615 ГК РФ). Для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования по договору аренды, а также факта передачи предмета договора арендатору.

Специального уведомления арендатора о возобновлении арендных отношений на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ не требуется, соответствующая обязанность для арендодателя законом не предусмотрена.

Досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом соблюден, соответствующее уведомление от 29 августа 2019 г. истцом направлено ответчику 4 сентября 2019 г. (л.д. 13-16).

Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ предусматривается, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. По смыслу закона заявление о пропуске срока исковой давности должно быть сделано до вынесения судом решения. Стороной ответчика при рассмотрении дела в суде первой инстанции о применении срока исковой давности заявлено не было, в связи с чем срок исковой давности к спорным правоотношениям применению не подлежит.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 г. № 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Учитывая фактические обстоятельства дела, в том числе период просрочки исполнения обязательства, соотношение суммы основного долга по договору и размера договорной неустойки, судебная коллегия находит, что размер неустойки, заявленной истцом ко взысканию, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

По общему правилу размер неустойки при ее снижении не может быть менее размера процентов, исчисленных в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ. Исходя из этого, определяя неустойку, подлежащую взысканию с ответчика, судебная коллегия полагает необходим ограничить ее суммой в 12 000 руб. – в пределах суммы основной задолженности по арендной плате, что не меньше размера процентов, исчисленных по правилам п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, общая сумма задолженности по арендной плате и пени, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 24 225 руб. (12 225 руб. + 12 000 руб.). Решение суда подлежит соответствующему изменению.

В остальной части решение суда сомнений у судебной коллегии не вызывает, является законным и обоснованным, отмене или изменению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 21 апреля 2020 г. изменить, уменьшив взысканную с Морозова А.Ю. сумму задолженности по арендной плате и пени до 24 225 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 3 октября       2022 г.

Председательствующий

Судьи