Решение по делу № 2-1874/2018 от 20.11.2017

Дело №2-1874/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

22 марта 2018 года Санкт-Петербург

Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Смирновой О.А.,

при секретаре Кириной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Духанина В.В. к Лихаревой А.В., Тагирову Р.Х. о признании недействительным договора купли-продажи, переводе прав покупателя, признании права на получение денежной компенсации, обязании выплатить компенсацию, обязании зарегистрировать изменения по переходу права собственности, признании недействительными всех договоров, заключенных после 16 декабря 2017 года на момент вынесения решения, по иску Духанина В.В. к Лихаревой А.В., Тагирову Р.Х., Силичеву И.В. о признании договора купли-продажи доли в квартире, договора дарения незаключенными,

установил:

Духанин В.В. обратился в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к Лихаревой А.В., Тагирову Р.Х. о признании недействительным договора от 16 декабря 2016 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Х, переводе прав покупателя на указанную квартиру, обязав Духанина В.В. выплатить Лихаревой А.В. 1200000 руб., признать за Лихаревой А.В. право получения денежной компенсации в размере 1200000 руб. за принадлежащие ей половину долей в квартире в связи с отсутствием существенного интереса, обязав Духанина В.В. выплатить Лихаревой А.В. денежную компенсацию в размере 1200000 руб., обязании Управления Росреестра по Санкт-Петербургу внести изменения, связанные с исполнением решения суда, признать недействительными все договоры, которые были заключены любыми лицами с 16 декабря 2017 года на момент принятия решения по настоящему делу и обязать управление Росреестра по Санкт-Петербургу внести изменения в единый государственный реестр прав на недвижимость, связанные с признанием данных договоров недействительными. Свои требования Духанин В.В. мотивировал тем, что Лихарева А.В. обманула Духанина В.В. при продаже доли в спорной квартире, поскольку Духанин В.В. считал, что Лихарева А.В. не сможет продать свои доли в квартире без выдела долей в натуре, и не намерена продать свои доли. Предложение Лихаревой А.В. о намерении продать долю в квартире Духанин В.В. рассматривал, как попытку оказать на истца давление с целью продажи квартиры в целом. Если бы Лихарева А.В. уведомила Духанина В.В. о том, что Тагиров Р.Х. является реальным покупателем, то Духанин В.В. купил бы предложенную долю в квартире за предложенную сумму, взяв денежные средства в банке в кредит. Кроме того, Лихарева А.В. не имеет существенного интереса в спорной квартире, в связи с чем следует выплатить ей компенсацию.

Также Духанин В.В. обратился в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к Лихаревой А.В., Тагирову Р.Х., Силичеву И.В. о признании договора купли-продажи от 16 декабря 2016 года, между Лихаревой А.В. и Тагировым Р.Х. незаключенным, признании недействительной записи в Единый государственный реестр недвижимости в связи с заключением договора купли-продажи между Лихаревой А.В. и Тагировым Р.Х., признании договора дарения от 29 апреля 2017 года, между Тагировым Р.Х. и Силичевым И.В. незаключенным и признании недействительной записи изменения в Единый государственный реестр недвижимости в связи с заключением договора дарения.

На основании определения Калининского районного суда города Санкт-Петербурга от 14.02.2018 указанные гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме по мотивам, указанным в исковом заявлении.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

3-е лицо Духанин К.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, его интересы представляет Духанин В.В.

Выслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что 21.11.2002 на основании договора передачи квартиры в собственность граждан Д., Лихарева А.В., Духанин В.В., Духанин К.В. получили по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Х.

20.02.2012 Д. подарила Лихаревой А.В. свою долю в праве собственности на вышеуказанное жилое помещение.

16.12.2016 Лихарева А.В. на основании договора купли-продажи продала Тагирову Р.Х. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

При этом, до заключения договора купли-продажи Лихарева А.В. через нотариуса направила извещение Духанину В.В. и Духанину К.В. о намерении продать свою долю в праве собственности за 1200000 руб. Указанные уведомления направлены Духанину В.В. и Духанину К.В. Духанин В.В. получил уведомление 01.11.2016.

Также судом установлено, что 29.04.2017 Тагиров Р.Х. подарил 1/6 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру Силичеву И.В.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии с п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Духанин В.В. указал, что договор купли-продажи от 16 декабря 2016 года является недействительным, поскольку совершен с обманом Духанина В.В., так как истец считал, что предложение Лихаревой А.В. выкупить долю в квартире является давлением Лихаревой А.В. на Духанина В.В. Лихарева А.В. не поставила в известность Духанина В.В., что Тагиров Р.Х. является реальным покупателем.

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что Лихарева А.В. через нотариуса Духанину В.В. уведомление о намерении продать свою долю в праве собственности за 1200000 руб. Указанное уведомление направлено Духанину В.В. и получено им.

Таким образом, преимущественное право покупки в данном случае было соблюдено.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца в уведомлении остальных участников долевой собственности о том, что имеется «реальный» покупатель.

Преимущественное право свидетельствует о первоочередности предложения приобрести долю именно участникам, а в случае их отказа либо непоступления в адрес продавца ответа в установленные им сроки, он вправе реализовать ее на тех же условиях третьему лицу. Преимущественным правом приобретения доли могут воспользоваться одновременно все участники - с пропорциональным распределением приобретаемой доли или один (несколько) сособственников. Приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности, изменение условий позволяет участникам долевой собственности обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи недействительным и переводе прав покупателя по причине несоблюдения Лихаревой А.В. преимущественного права покупки, не имеется.

Также не нашли подтверждения доводы Духанина В.В. о том, что сделка купли-продажи доли в квартире совершена Лихаревой А.В. под влиянием обмана, поскольку Лихарева А.В. не предупредила Духанина В.В., что Тагиров Р.Х. - реальный покупатель. Данные доводы суд находит надуманными, не подтвержденными в судебном заседании.

Более того, Духанин В.В. не являлся стороной сделки, а потому действовать под влиянием обмана не мог. Его права данной сделкой не затронуты, поскольку преимущественное право покупки соблюдено.

В связи с этим, суд считает, что требования Духанина В.В. к Лихаревой А.В., Тагирову Р.Х. о признании недействительным договора купли-продажи, переводе прав покупателя, не подлежат удовлетворению.

Требование Духанина В.В. о признании за Лихаревой А.В. права получения денежной компенсации в сумме 1200000 руб. за принадлежащие ей половину долей в квартире в связи с отсутствием существенного интереса в использовании общего имущества, суд также находит не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Применение нормы абз. 2 п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем, распространил действие данной нормы, как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, положения абз. 2 п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд на основании исследования и оценки в каждом конкретном случае всех имеющих значение обстоятельств дела может и при отсутствии согласия выделяющегося сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, направлены на достижение необходимого баланса интересов участников общей собственности.

Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Вместе с тем, выдел доли в натуре является правом собственника – участника общей долевой собственности.

Право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом предусмотрено законом. При этом, собственник вправе распорядиться как всей своей долей в праве общей долевой собственности, так как частью доли.

Из материалов дела усматривается, что Лихарева А.В. не является собственником доли в спорном жилом помещении, поскольку произвела отчуждение на основании договора купли-продажи, в связи с чем признание отсутствия у Лихаревой А.В. существенного интереса в использовании общего имущества, не требуется. Данное требование возможно лишь в случае, если бы Лихарева А.В. оставаясь собственником 1/2 доли в спорной квартире, была бы согласна на выплату ей такой компенсации.

Однако также необходимо учесть, что доля, проданная Лихаревой А.В. Тагирову Р.Х. не может быть признана незначительной, в связи с чем требования Духанина В.В. о признании за Лихаревой А.В. права на получение денежной компенсации в связи с отсутствием существенного интереса в использовании общего имущества за свою долю в праве собственности, не подлежат удовлетворению.

Поскольку вышеуказанные требования Духанина В.В. к Лихаревой А.В. и Тагирову Р.Х. не подлежат удовлетворению, то и требования об обязании Духанина В.В. выплатить Лихаревой А.В. денежную компенсацию в размере 1200000 руб. на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, обязании Управление Росреестра по Санкт-Петербургу внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимость, не могут быть удовлетворены, поскольку являются производными от вышеуказанных требований.

Также Духанин В.В. заявил требование о признании недействительными всех договоров, которые были заключены любыми лицами с 16 декабря 2017 года на момент принятия решения пор настоящему делу.

Данное требование не подлежит удовлетворению, поскольку суд расценивает его как производное от вышеуказанных требований. Притом, следует учесть, что основания, по которым Духанин В.В. просит признать недействительными договоры, истцом не указаны, равно как не указано, о каких договорах в данном случае идет речь.

Также истец просил признать вышеуказанный договор купли-продажи от 16 декабря 2016 года между Лихаревой А.В. и Тагировым Р.Х., договор дарения от 29 апреля 2017 года между Тагировым Р.Х. и Силичевым И.В. незаключенными, поскольку данная сделка совершена без выдела доли в натуре.

Следует отметить, что признание сделки недействительной и незаключенной являются взаимоисключающими понятиями, поскольку незаключенный договор - это отсутствие договора и говорить о его действительности или недействительности бессмысленно. Договор же, не соответствующий закону, ничтожен, если закон не установил его оспоримость.

Вместе с тем, учитывая, что Духанин В.В. не отказался от данных требований, суд считает возможным их рассмотреть, вне зависимости от того, что они являются взаимоисключающими.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; самозащиты права; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Статьей 454 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

На основании ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В данном случае суд приходит к выводу, что договоры купли-продажи доли в квартире от 16.12.2016 и дарения от 29.04.2017 отвечают требованиям ст. 422, п. 1 ст. 432, п. 3, ст. 433 Гражданского кодекса РФ, прошли государственную регистрацию, исполнены, в связи с чем оснований в удовлетворении требований истца о признании указанных договоров незаключенными не имеется.

Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Вместе с тем, выдел доли в натуре является правом собственника – участника общей долевой собственности.

Право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом предусмотрено законом. При этом, собственник вправе распорядиться как всей своей долей в праве общей долевой собственности, так как частью доли, в связи с чем оснований для признания договора купли-продажи между Лихаревой А.В. и Тагировым Р.Х., договора дарения, заключенного между Тагировым Р.Х. и Силичевым И.В., недействительным лишь по тем доводам, что не выделена доля в натуре, не имеется.

Требования Духанина В.В. о признании недействительными соответствующих записей в Едином государственном реестре недвижимости являются производными от вышеуказанных требований, и поскольку договор купли-продажи доли в квартире, договор дарения доли не признаны недействительными или незаключенными, то оснований для признания недействительными записей в Едином государственном реестре недвижимости также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Решил:

Требования Духанина В.В. к Лихаревой А.В., Тагирову Р.Х. о признании недействительным договора купли-продажи, переводе прав покупателя, признании права на получение денежной компенсации, обязании выплатить компенсацию, обязании зарегистрировать изменения по переходу права собственности, признании недействительными всех договоров, заключенных после 16 декабря 2017 года на момент вынесения решения, по иску Духанина В.В. к Лихаревой А.В., Тагирову Р.Х., Силичеву И.В. о признании договора купли-продажи доли в квартире, договора дарения незаключенными, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья