Решение по делу № 8Г-12551/2023 [88-550/2024 - (88-12608/2023)] от 08.12.2023

                                                                            № 88-550/2024

УИД 14RS0035-01-2022-008362-64

    ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

23 января 2024 г.                                          город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Ковалёва С.А.,

судей Куратова А.А., Шиловой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Окружной администрации города Якутска к Захарову Юрию Ивановичу о сносе самовольной постройки

        по кассационной жалобе Окружной администрации города Якутска на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Куратова А.А., пояснения представителя Захарова Ю.И. по доверенности Матвееву С.К., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Окружная администрация города Якутска обратилась в суд с иском к Захарову Ю.И. о сносе самовольной постройки, а именно нежилого помещения (магазина), расположенного на земельном участке площадью 100 кв.м по адресу: <адрес> кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена.

Истцом указано, что земельный участок с видом разрешенного использования «под магазин» находится в аренде у ответчика. Между тем ответчиком, в нарушение договора аренды и земельного законодательства, на земельном участке без разрешения на строительство возведён объект капитального строительства, который выходит за границы земельного участка и не имеет разрешения на ввод в эксплуатацию. Также объект расположен на земельном участке, учтенном органом местного самоуправления под объекты транспортной инфраструктуры.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 апреля 2023 г. исковые требования удовлетворены.

Постановлено признать объект «магазин», расположенный на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>, самовольной постройкой.

Обязать Захарова Ю.И. снести объект самовольной постройки, расположенный на земельном участке с кадастровым номером (далее – кн) №, находящемся по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2023 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе представитель Окружной администрации города Якутска просит отменить апелляционное определение в связи с допущенными судом апелляционной инстанции нарушениями норм права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель Захарова Ю.И. по доверенности Матвеева С.К. просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции иные лица, участвующие в деле, не явились. На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационных жалобах, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела и судом апелляционной инстанции установлено, 12 ноября 2004 г. распоряжением главы администрации поселка Марха № 197-р Захарову Ю.И. предоставлен земельный участок, площадью 0,01 га (100 кв.м) по адресу: <адрес> в аренду сроком на 5 лет, под магазин.

23 октября 2008 г. распоряжением главы администрации микрорайона Марха городского образования «город Якутск» ИП Захарову Ю.И. продлен срок аренды земельного участка, под магазин в границах, указанных на плане участка, общей площадью 100 кв.м, на срок до 23 октября 2013 г.

Кадастровый учет земельного участка с кн №, площадью 100 кв.м произведен 04 мая 2010 г. по заявлению Захарова Ю.И..

11 июля 2017 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска и ИП Захаровым Ю.И. заключен договор аренды указанного земельного участка из земель населенных пунктов для использования под магазин. Срок действия договора установлен с 11 июля 2017 г. по 11 июля 2020 г.

28 марта 2022 г. Захаров Ю.И. обратился в Департамент градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации города Якутска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Магазин в микрорайоне <адрес> на вышеуказанном земельном участке.

В удовлетворении данного заявления 01 апреля 2022 г. отказано по тому основанию, что договор аренды земельного участка истек 11 июля 2020г., земельный участок полностью расположен на территории с особыми условиями её использования, территории культурного наследия, публичного сервитута от 24 апреля 2020 г. Объект возведен без разрешения на строительство и выходит за пределы земельного участка.

Согласно заключению ООО НПО «Техэксперт» от 27 сентября 2023 г., подготовленному по результатам судебной строительно-технической экспертизы, спорный объект имеет площадь застройки 210 кв.м и выходит за пределы земельного участка с кн №.

Строение расположено на земельных участках с кн № и на землях общего пользования.

Площадь наложения на земельный участок с кн № – 98 кв.м.

Площадь наложения на земельный участок с кн № – 0,17 кв.м.

Площадь наложения на земельный участок с кн № – 47 кв.м.

Площадь наложения на земли общего пользования – 65 кв.м.

Фактический вид использования земельного участка с кн № и связанного с ним строения входит в перечень видов разрешенного использования, установленных Правилами застройки и землепользования городского округа «Город Якутск»: магазин.

Объект расположен в границах земельного участка и в границах зоны общего пользования, не нормируемой градостроительным регламентом.

Объект не соответствует градостроительным нормам и правилам в части нарушения предельных параметров по проценту застройки, отступу от границ земельного участка и площади занимаемого земельного участка.

Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц в связи с незначительным выходом по площади в размере 65 кв.м на территорию общего пользования. При постановке земельного участка на учет не было учтено наличие объекта на земельном участке, не было проведено уточнение границ при установлении границ земельного участка.

Площадь здания не превышает допустимую площадь для данного вида строения.

На дату возведения объекта экспертизы нормы и правила не нарушены, так как земельный участок сформирован не был, границы земельного участка не были установлены.

На дату проведения экспертизы выявлено нарушение градостроительных норм, а именно, по превышению процента застройки, отступу от границ земельного участка и площади занимаемого земельного участка. Выявленное нарушение не является существенным, так как с начала строительства на земельном участке с 2004 до 2013 года спорного объекта площадью 210 кв.м процент застройки уже превышал максимально допустимый процент, установленный в декабре 2013 года.

Размеры объекта строительства не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентам на дату проведения экспертизы и не были установлены на начало строительства.

Объект соответствует требованиям пожарной безопасности, строительным и санитарным нормам и правилам, действовавшим на момент строительства и на момент проведения экспертизы. Сохранение объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Объект имеет конструктивную схему по несущим стенам. Реконструкция объекта в рамках уменьшения площади застройки приведет к нарушению конструктивной схемы здания с изменением строительного объема, схемы жесткости здания в части покрытия, связана со значительными монтажно-строительными работами и значительными затратами (практически построить объект заново). Реконструкция является нецелесообразной, так как должна быть произведена с трех сторон здания в виде перемещения несущих наружных стен в пределах от 20 см до 2,5 м с полным демонтажем трех стен из четырех, чердачного перекрытия и крыши здания (что фактически является сносом объекта). Реконструкция объекта недвижимости невозможна.

Разрешая спор, суд первой инстанции оценил представленные в материалы дела доказательства, в том числе сведения, представленные из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. И установил, что земельный участок с кн № расположен в зоне с особыми условиями использования территорий: объектов системы газоснабжения, санитарно-защитной зоны, объектов транспортной инфраструктуры, не соответствует ограничениям по красным линиям, отнесён к территории общего пользования. Установив, что спорное строение магазина выходит за границы земельного участка с кн №, возведено без разрешения на строительство, суд пришел к выводу, что оно является самовольной постройкой, которая подлежит сносу.

С указанными выводами не согласился суд апелляционной инстанции. Оценив представленные в дело доказательства, заключение судебной технической экспертизы ООО НПО «Техэксперт», проведённой на основании определения суда апелляционной инстанции, суд пришел к выводу, что изначально земельный участок 12 ноября 2004 г. предоставлен Захарову Ю.И. под уже построенный спорный объект – магазин.

Учитывая, что в дальнейшем земельный участок в 2010 году поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования под магазин, а также факт заключения следующих договоров аренды земельного участка для использования под магазин на новый срок (2008, 2017 гг), суд пришел к выводу, что таким образом произошла легализация построенного объекта капитального строительства. Что в данном случае фактически имеет место разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Отклоняя доводы истца о строительстве объекта без разрешения, суд исходил из того, что до вступления в законную силу Градостроительного кодека Российской Федерации в декабре 2004 г. разрешение на строительство не требовалось, в то время как спорный объект уже был построен в октябре 2004 г.

Суд пришел к выводу, что допущенные нарушения при возведении спорного объекта, в том числе выход объекта на 65 кв.м за пределы границ земельного участка с кн №, являются не существенными, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. А поскольку объект соответствует требованиям пожарной безопасности, строительным и санитарным нормам и правилам, действовавшим на момент строительства и на момент рассмотрения дела, и сохранение объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан, принимая во внимание, что его реконструкция невозможна, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия находит, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права, сделаны без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правообладать земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Правообладатели земельных участков при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, положениями статьи 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

без получения на это необходимых разрешений;

с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Между тем, законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленному лицу во временное владение и пользование в целях строительства (абзац второй пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно указанного пункта, лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Таким образом, допущенное правонарушение при возведении самовольной постройки на арендуемом земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть преодолено в судебном порядке при наличии следующей совокупности условий:

участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости;

строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, судом апелляционной инстанции такой совокупности обстоятельств не установлено.

Во-первых, выводы суда апелляционной инстанции о том, что до вступления в законную силу Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 190-ФЗ не требовалось получения разрешения на строительства, сделаны без учёта положений статьей 61, 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07 мая 1998г. N 73-ФЗ (в редакции от 10 января 2003г.).

В соответствии со статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07 мая 1998 N 73-ФЗ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и которая после ее утверждения соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство. Пунктом 1 статьи 62 названного Кодекса предусмотрено, что разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить, в числе прочего, реконструкцию здания, строения и сооружения.

Между тем, утвержденная проектная документация и разрешение на строительство магазина у истца отсутствуют.

Во-вторых, исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59 и 60 указанного Кодекса). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 того же Кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

В данном случае выводы суда апелляционной инстанции о том, что здание магазина построено до октября 2004 года, сделаны без ссылки на доказательства, подтверждающие данные обстоятельства. Техническая документация (технический паспорт здания) на постройку судом при этом не исследовалась, как и иные доказательства, подтверждающие данные выводы. Выводы о том, что спорный объект построен в 2004 году, изложенные в экспертном заключении, также не содержат ссылок на установленные экспертом фактические обстоятельства, позволяющие прийти к такому заключению. При этом экспертное исследование давности возведения строения, направленное на определение периода строительства и возраста строения экспертами не проводилось.

В-третьих, суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что здание магазина построено до октября 2004 года не дал оценки правомерности таких действий ответчика, которому земельный участок был предоставлен в аренду под магазин только 12 ноября 2004 г.

Обстоятельств предоставления в установленном порядке земельного участка ответчику для строительства магазина до 12 ноября 2004 г. судом не установлено.

Кроме того, судебный акт не содержит суждений, по каким основаниям суд пришел к выводу о том, что ответчику предоставлен в аренду земельный участок для цели использования именно капитального объекта строительства, а не для размещения временного торгового объекта (магазина). В то время как из буквального толкования распоряжения главы администрации поселка Марха от 12 ноября 2004 г., распоряжения главы администрации микрорайона Марха городского образования «город Якутск» от 23 октября 2008 г., договора аренды от 11 июля 2017 г. прямо этого не следует.

Также не дана оценка тому обстоятельству, что срок действия договора аренды от 11 июля 2017 г. истек 11 июля 2020 г. и на момент рассмотрения дела ответчиком не подтверждено право пользования земельным участком.

Выводы суда о том, что сам факт длительных арендных правоотношений сторон, постановка земельного участка на кадастровый учет, свидетельствует о легализации объекта капитального строительства, расположенного на нескольких земельных участках, о фактическом разрешение на ввод его в эксплуатацию, не подтверждён нормами материального права, которые позволили суду прийти к такому заключению.

В-четвертых, суд апелляционной инстанции оставил без надлежащей оценки суждения экспертов, изложенное в экспертном заключении ООО НПО «Техэксперт» (т. 2 л.д. 13), согласно которому строение расположено на трёх земельных участках с кн № и на землях общего пользования.

Площадь наложения на земельный участок с кн № – 98 кв.м.

Площадь наложения на земельный участок с кн № – 0,17 кв.м.

Площадь наложения на земельный участок с кн № – 47 кв.м.

Площадь наложения на земли общего пользования – 65 кв.м.

Делая вывод о том, что спорное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, суд апелляционной инстанции не установил правообладателей земельных участков с кн №, не выяснял их мнение относительно возведения спорной постройки на принадлежащих им земельных участках.

Кроме того, придя к выводу о том, что ответчиком допущен незначительный заступ по площади 65 кв.м на территорию общего пользования, суд апелляционной инстанции не дал оценки допущенного нарушения в виде строительства объекта также на иных земельных участках.

В частности, не дана оценка тому обстоятельству, что с учетом вышеизложенных суждений экспертов возведённый объект выходит за пределы земельного участка с кн № и частично расположен на территории других участков с кн №, в том числе на территории общего пользования. При этом общая площадь заступа равна 112,17 кв.м, что превышает площадь предоставленного в аренду земельного участка 100 кв.м.

Таким образом, из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам не следует с очевидностью, что спорный объект возведен при отсутствии вины в самовольном строительстве, притом, что оно осуществлено на участках, для таких целей не предоставленных.

Приведенные нарушения норм процессуального и материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебного акта.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам сторон, правильно применить нормы права и вынести решение в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьёй 390 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 ноября 2023 г. отменить.

Дело направить в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

Председательствующий

Судьи