Решение по делу № 2-469/2020 от 22.08.2019

Дело № 2-469/2020

24RS0046-01-2018-004687-23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    14 октября 2020 года                                                                     г. Красноярск

Свердловский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Милуш О.А.

при секретаре Казаковой А.В.,

с участием представителя истца Криспина К.Ю., действующего на основании доверенности от 20.07.2020, представителя ответчика Скокшина С.В., действующего на основании доверенности от 02.07.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мансурова ФИО12 к Гусенову ФИО13, в лице финансового управляющего Горького А.М., Публичному акционерному обществу Национальный банк «Траст» о признании права собственности, об освобождении имущества от ареста,

УСТАНОВИЛ:

Истец Мансуров М.Б.о. обратился в суд с иском к Гусенову Б.Ш. о признании права собственности, об освобождении имущества от ареста.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком 20.03.2018 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик обязался передать истцу: земельный участок общей площадью 3 578,00 кв.м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, назначение: жилой дом, площадь 36 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер №, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта <адрес>, назначение: жилой дом, площадь 36,8 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта Российская Федерация, <адрес>. Пунктом 3.1 установлено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение одного месяца с момента приобретения права собственности продавца на вышеуказанный земельный участок, но не позднее 01.12.2018. Также в договоре указано, что ограничений (обременений) права на указанное имущество не зарегистрировано. 10.10.2018 истец произвел оплату по договору купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> заключенному между Гусеновым Б.Ш. и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в размере 157 635,86 руб. 07.11.2018 между истом и ответчиком был заключен основной договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Общая стоимость договора составила 2 350 000 руб.. Договор, имеющий одновременно силу передаточного акта, был исполнен сторонами в полном объеме. 13.12.2018 между Гусеновым Б.Ш. и Мансуровым М.Б.о заключено дополнительное соглашение к договору от 07.11.2018, по условиям которого до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю продавец обязан за свой счет и с привлечением специалистов осуществить работы по проведению кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером № и подготовке межевого плана с целью образования трех земельных участков (п. 1.5). Согласно п. 1.6. продавец обязуется после завершения работ, установленных п.1.5. настоящего договора, в течение 10 календарных дней совершить все необходимые действия для обеспечения регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки, в том числе предоставить в Управление Росреестра по Красноярскому краю все необходимые документы. Кроме того, 06.02.2019 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 07.11.2018, согласно условиям которого пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: «По настоящему договору Продавец передает Покупателю следующие объекты недвижимости: - земельный участок общей площадью 1489 кв. м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение дачного хозяйства, адрес (местоположение): № - земельный участок общей площадью 1489 кв. м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение дачного хозяйства, адрес (местоположение): <адрес> а Покупатель оплачивает их стоимость и принимает вышеуказанные объекты в порядке, и на условиях, предусмотренных настоящим Договором». Общая стоимость передаваемых объектов недвижимости уменьшилась до 2 052 535 руб. Указанная сумма оплачена истцом, с учетом условий предварительного договора от 20.03.2018, а именно: в размере 157 635,90 руб. на основании чека-ордера № от 10.10.2018; в размере 1 894 900 руб. в кассу продавца по приходным кассовым ордерам. Дополнительным соглашением от 15.03.2019 к договору от 07.11.2018 предусмотрено, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора объекты никому не проданы, не заложены, не обещаны в споре и под арестом не состоят. Кроме того, покупатель поставлен в известность, о том, что в отношении земельного участка общей площадью 1489 кв.м, с кадастровым номером № в ЕГРН установлены: зона с особыми условиями использования территории 24:00-6.18538; ограничения использования территории водоохраной зоны (ВЗ) определены ч. 15, 16, ст. 165 Водного кодекса РФ, ограничения использования территории прибрежной защитной полосы определены ч. 15, 16, 17 ст. 165 Водного кодекса РФ. 10.04.2019 регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 07.11.2018 Управлением Росреестра по Красноярскому краю приостановлена в связи с тем, что судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Красноярска наложен запрет на совершение действий по регистрации на вышеуказанные земельные участки. Согласно уведомлению регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации в отношении спорного имущества следует, что арест на объекты недвижимого имущества наложен 21.03.2019, то есть после заключения основного договора купли-продажи между Мансуровым М.Б.о. и Гусеновым Б.Ш. Обязательства по договору стороны исполнили в полном объеме, фактически объекты недвижимости перешли в пользования истца. Истец не мог знать об обязательствах ответчика перед третьими лицами, в связи с чем, является добросовестным приобретателем. Учитывая, что договор заключен в установленном законом порядке, сделка никем не оспорена и не признана недействительной, сторонами договора исполнена, денежные средства в размере, предусмотренном договором, переданы продавцу, а земельные участки покупателю, истец считает, что его права нарушены запретом, наложенным судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Красноярска. На основании чего, истец просит признать за ним право собственности на земельный участок общей площадью 1489 кв. м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение дачного хозяйства, адрес (местоположение): <адрес>; на земельный участок общей площадью 1489 кв. м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение дачного хозяйства, адрес (местоположение): <адрес>; освободить вышеуказанное имущество от ареста.

Истец Мансуров М.Б.о. в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов представителю Криспину К.Ю.

Представитель истца Криспин К.Ю. /полномочия проверены/ в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, суду пояснил, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен до того, как судебным приставом-исполнителем был наложен запрет на совершение регистрационных действий. Мансурову не было известно о наличии каких-либо обязательств ответчика перед третьими лицами. Поскольку истец исполнил свои обязательства по договору в полном объеме, он является добросовестным приобретателем, при этом полагает, что установление источника финансовой возможности исполнения обязательств по указанному договору купли-продажи покупателем не является юридически значимым доказательством при рассмотрении настоящего спора, в связи с чем не подлежит доказыванию истцом.

Ответчик Гусенов Б.Ш. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств не заявлял.

Финансовый управляющий Гусенова Б.Ш. – Горьков А.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.03.2020 по делу №А33-19909/2019 Гусенов Б.Ш., признан банкротом, в отношении него открыта процедура реализации имущества должника. Ссылается, что представленные приходно-кассовые чеки не подтверждают фактическое совершение сделки между Гусеновым Б.Ш. и Мансуровым М.Б. ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих финансовую возможность истца осуществить оплату наличными денежными средствами в размере 1894900 руб., и отсутствия доказательств фактического получения и траты указанной денежной суммой Гусеновым Б.Ш.

Представитель ответчика ПАО НБ «Траст» Скокшин С.В. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которому меры по установлению запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом правомерны, направлены на обеспечение исполнение судебного решения. Договор купли-продажи, с учетом даты изменения его предмета 06.02.2019, заключенный за 5 месяцев до принятия в отношении должника Гусенова Б.Ш. заявления о признании его банкротом 22.07.2019, может иметь признаки недействительности в силу его мнимости, без фактической оплаты покупателем суммы по договору купли-продажи. Поддержал доводы финансового управляющего Гусенова Б.Ш. – Горькова А.М. об отсутствии доказательств, подтверждающих финансовую возможность истца осуществить оплату наличными денежными средствами по указанному договору купли-продажи, и отсутствии доказательств фактического получения и траты указанной денежной суммой Гусеновым Б.Ш.

Представители третьего лица Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, АО «РОСТ БАНК» в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения были извещены своевременно и надлежащим образом, заявлений, ходатайств суду не представили, явку представителя в судебное заседание не обеспечили.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, ОСП по Кировскому району г. Красноярска в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения были извещены своевременно и надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

При указанных обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу.

Как следует из п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно абз.1 п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз.2 п.1 ст. 432 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве" (далее - Федеральный закон № 229) судебный пристав в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, обязан принять меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

В силу ст. 12 Федерального закона № 118-ФЗ от 21.07.1997 "О судебных приставах" исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, в том числе и запрет на совершение регистрационных действий в отношении транспортных средств. При этом указанные действия судебный пристав исполнитель вправе совершить без извещения сторон (взыскатель и должник).

В соответствии со ст. 69 Федерального закона № 229 обращение взыскания по исполнительному документу производится только в отношении денежных средств и имущества должника.

В силу ч. 1 ст. 80 Федерального закона № 229 судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Как установлено ч. 3 ст. 80 Федерального закона № 229 арест на имущество должника применяется для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации.

В силу с ч. 1 ст. 119 Федерального закона № 229 в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в абз. 2 п. 50 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Из указанного следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое наложен арест, лежит на лице, обратившимся с требованием об освобождении имущества от ареста и исключении из описи.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2018 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Гусенов Б.Ш. обязуется передать в собственность Мансурову М.Б.о. земельный участок общей площадью 3 578,00 кв.м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; жилой дом, назначение: жилой дом, площадь 36 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер №, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта Российская Федерация, <адрес>; дом, назначение: жилой дом, площадь 36,8 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер №, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта Российская Федерация, <адрес> (л.д.15-16).

Согласно п. 1.3 предварительного договора установлено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами в течение одного месяца с момента приобретения права собственности продавца на вышеуказанный земельный участок, но не позднее 01.12.2018.

Как следует из п. 2.1 предварительного договора, жилые дома, расположенные на вышеуказанном земельном участке, принадлежат на праве собственности Гусенову Б.Ш., право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Покупатель уведомлен, что на момент подписания предварительного договора продавцом подано заявление в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о выкупе земельного участка с кадастровым номером №, на котором находятся жилые дома.

Общая стоимость недвижимого имущества составляет 2 350 000 руб. (п.2.2 договора).

Пунктом 2.3. определен порядок оплаты по предварительному договору купли-продажи: 900 000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка, оплачивая данную сумму частями в срок до 01.04.2018, сумма в размере 1000000 руб. оплачивается частями в срок до 01.09.2018, 450 000 руб. покупатель передает продавцу в течение 5 рабочих дней с момента получения продавцом от департамента муниципального имущества и земельных отношений договора купли-продажи земельного участка.

Факт исполнения своих обязательств по договору и оплаты денежных средств истцом подтверждается приходными кассовыми ордерами: № от 21.03.2018 на сумму 107 000 руб., № от 24.03.2018 на сумму 74800 руб., № от 27.03.2018 на сумму 120300 руб., № от 28.03.2018 на сумму 605500 руб., № от 04.04.2018 на сумму 50 000 руб., № от 03.05.2018 на сумму 130 000 руб., № от 15.06.2018 на сумму 79900 руб., № № от 16.06.2018 на сумму 79500 руб., № от 21.06.2018 на сумму 77600 руб., № от 28.06.2018 на сумму 76200 руб., № от 29.06.2018 на сумму 149 000 руб., № от 30.06.2018 на сумму 80500 руб., № от 24.08.2018 на сумму 57900 руб., № от 26.08.2018 на сумму 90200 руб., № от 27.08.2018 на сумму 39100 руб., № от 28.08.2018 на сумму 77400 руб., согласно которым Мансуров М.Б.о. внес указанные суммы в кассу ИП Гусенова Б.Ш. денежные средства, где в качестве основания указано залог по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2018 (л.д.22-29).

18.10.2018 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Гуменовым Б.Ш. заключен договор купли-продажи земельного участка № 1619 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора составила 157 635,86 руб. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 06.11.2018 (л.д. 148-153).

Как следует из искового заявления, 10.10.2018 истец произвел оплату по вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка №, что подтверждается чек-ордером от 10.10.2018 на сумму 157635,90 руб. (л.д.30)

07.11.2018 между истом и ответчиком был заключен основной договор купли-продажи земельный участок общей площадью 3 578,00 кв.м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дачного строительства, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; жилой дом, назначение: жилой дом, площадь 36 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер №, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта Российская Федерация, <адрес>; дом, назначение: жилой дом, площадь 36,8 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер №, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта Российская Федерация, <адрес> (л.д. 17).

Общая стоимость договора составила 2 350 000 руб. (п.2.1 договора).

Договор, имеющий одновременно силу передаточного акта, был исполнен сторонами в полном объеме.

В соответствии с п. 1.3 продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора объекты никому другому не проданы, не обещаны, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

13.12.2018 между Гусеновым Б.Ш. и Мансуровым М.Б.о заключено дополнительное соглашение к договору от 07.11.2018, по условиям которого до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю продавец обязан за свой счет и с привлечением специалистов осуществить работы по проведению кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700425:12 и подготовке межевого плана с целью образования трех земельных участков.

Согласно п. 1.6. продавец обязуется после завершения работ, установленных п.1.5. настоящего договора, в течение 10 календарных дней совершить все необходимые действия для обеспечения регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки, в том числе предоставить в Управление Росреестра по Красноярскому краю все необходимые документы (л.д.18).

Кроме того, 06.02.2019 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 07.11.2018, согласно условиям, которого пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: «По настоящему договору Продавец передает Покупателю следующие объекты недвижимости: - земельный участок общей площадью 1489 кв. м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение дачного хозяйства, адрес (местоположение): <адрес>, в <адрес>; - земельный участок общей площадью 1489 кв. м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ведение дачного хозяйства, адрес (местоположение): <адрес>, <адрес>, а Покупатель оплачивает их стоимость и принимает вышеуказанные объекты в порядке, и на условиях, предусмотренных настоящим Договором» (л.д.19-20).

Общая стоимость передаваемого недвижимого имущества уменьшилась до 2 052 535 руб.

Указанная сумма оплачена истцом, с учетом условий предварительного договора от 20.03.2018, а именно: в размере 157 635,90 руб. на основании чека-ордера № от 10.10.2018; в размере 1 894 900 руб. в кассу продавца по приходным кассовым ордерам (л.д.22-29,30).

Право собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами №, № зарегистрировано за Гусеновым Б.Ш. 05.02.2019, согласно выпискам из ЕГРН от 25.09.2019 (л.д.68-72, 73-77).

Дополнительным соглашением от 15.03.2019 к договору от 07.11.2018 предусмотрено, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора объекты никому не проданы, не заложены, не обещаны в споре и под арестом не состоят. Кроме того, покупатель поставлен в известность, о том, что в отношении земельного участка общей площадью 1489 кв.м, с кадастровым номером № в ЕГРН установлены: зона с особыми условиями использования территории 24:00-6.18538; ограничения использования территории водоохраной зоны (ВЗ) определены ч. 15, 16, ст. 165 Водного кодекса РФ, ограничения использования территории прибрежной защитной полосы определены ч. 15, 16, 17 ст. 165 Водного кодекса РФ (л.д.21).

10.04.2019 регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 07.11.2018, дополнительных соглашений от 13.12.2018, 06.02.2019, 15.03.2019 Управлением Росреестра по Красноярскому краю приостановлена в связи с тем, что 21.03.2019 судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Красноярска наложен запрет на совершение действий по регистрации на вышеуказанные земельные участки (л.д.33), что также подтверждается регистрационным делом.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что арест на спорные объекты недвижимого имущества наложен 21.03.2019, то есть после заключения основного договора купли-продажи между Мансуровым М.Б.о. и Гусеновым Б.Ш., и исполнения обязательств по данному договору, и фактически имущество перешло в пользование истца, кроме того, сделка никем не оспорена и не признана недействительной, денежные средства по договору переданы в полном объеме, в связи с чем, запрет наложенный судебным приставом-исполнителем, нарушает истец права истца.

Как следует из представленной судебным приставом-исполнителем ОСП по Кировскому району г. Красноярска копии материалов исполнительного производства (л.д.79-93), на основании определения Кировского районного суда от 20.04.2018 приняты обеспечительные меры по гражданскому делу по иску АО «РОСТ БАНК» к Гусенову А.Ш., ИП Гусенову Б.Ш., ООО «ЖЭО-8», ООО «Саяны-строй», ООО «СибРечТранс» о взыскании задолженности по договорам, и наложен арест на имущество, принадлежащее на праве собственности ответчикам, в том числе ИП Гусенова Б.Ш., в пределах заявленных требований на сумму 807 622 799,51 руб. и выдан исполнительный лист серии № (л.д. 80-81, 82-83).

07.05.2018 судебный пристав-исполнитель ОСП по Кировскому району г. Красноярска вынес постановление о возбуждении исполнительного производства на основании исполнительного документа, выданного Кировским районным судом г. Красноярска по делу № 2-1450/2018 о наложении ареста на имущество Гусенова Б.Ш. (л.д.84-85).

18.06.2018 судебный пристав-исполнитель ОСП по Кировскому району г. Красноярска вынес постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений или обременений в отношении имущества Гусенова Б.Ш., в том числе: здание, расположенное по адресу: <адрес>; кадастровый номер №, площадь 36,0 кв.м., дата государственной регистрации 26.10.2016; здание, расположенное по адресу: <адрес>; кадастровый номер №, площадь 36,80 кв.м., дата государственной регистрации 26.10.2016 (л.д.87-88).

Решением Кировского районного суда г. Красноярска от 05.02.2019 исковые требования АО «РОСТ БАНК» (в порядке правопреемства ПАО Национальный банк «Траст») к Гусенову А.Ш., ИП Гусенову Б.Ш., ООО «ЖЭО-8», ООО «СибРечТранс» о взыскании задолженности по кредитным договорам удовлетворить. В пользу ПАО Национальный банк «ТРАСТ» взыскано в солидарном порядке с Гусенова А.Ш., индивидуального предпринимателя Гусенова Б.Ш., ООО «ЖЭО-8», ООО «СибРечТранс» задолженность по кредитному договору № от 22.04.2015 в сумме 38 049 112 рублей 26 копеек, а также задолженность по кредитному договору № от 22.04.2015 года в сумме 769 283 319 рублей 82 копейки, а всего 807332432 рубля 08 копеек, а также уплаченная государственная пошлина в сумме 60000 рублей, то есть по 15000 рублей с каждого.

Пунктом 13 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществу и сделок с ним.

Право собственности на недвижимое имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом (абз. 3 п. 60).

По правилам п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из анализа вышеприведенного, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права на объект недвижимости и считается заключенным с момента его регистрации, при этом само право собственности возникает с момента его государственной регистрации. На момент наложения судебным приставом исполнителем ареста, спорное недвижимое имущество принадлежало на праве собственности ответчику, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к истцу не произведена и, следовательно, право собственности Мансурова М.Б.о на спорную недвижимость не возникло, более того, договор купли-продажи в требуемой форме также не был заключен, поскольку государственная регистрация указанного договора не производилась. Исполнение же договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При этом документального подтверждения наличия возможности покупателя осуществления оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 07.11.2018 на даты составления приходных кассовых ордеров стороной истца не представлено.

Доводы представителя истца о том, что Мансуров М.Б.о является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, поскольку на момент заключения предварительного договора от 20.03.2018 и основного договора купли-продажи земельного участка от 07.11.2018, арест еще не был наложен, а имущество было передано ему по указанному договору купли-продажи, который одновременно является актом приема-передачи, являются несостоятельными.

В данной связи, добросовестность истца, как покупателя, не может служить основанием для удовлетворения его требования, равно как и ссылка на оплату в полном размере денежных средств по договору купли-продажи.

Истец, действуя разумно и добросовестно, мог своевременно зарегистрировать право собственности на спорное недвижимое имущество до принятия судебным приставом-исполнителем обеспечительных мер, учитывая, что договор купли-продажи квартиры и земельного участка был заключен 07.11.2018 и в этот же день имущество передано покупателю. Однако документы на регистрацию права собственности были поданы истцом в Управление Росреестра только в апреле 2019 года, по прошествии более полугода.

Доводы представителя истца о том, что Мансуров М.Б.о. является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ, не являются основанием для удовлетворения требования о признании права собственности и освобождении имущества от ареста. До регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества оно сохраняется за продавцом, на имущество которого может быть обращено взыскание.

Кроме того, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи от 07.11.2018, ответчику было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество, поскольку постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Кировскому району г. Красноярска от 18.06.2018 был наложен запрет на совершение действий по регистрации, в том числе и на жилые дома, расположенные на спорных земельных участках, в результате чего дополнительным соглашением от 06.02.2019 к договору от 07.11.2018 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>; кадастровый номер №, площадь 36,0 кв.м., и жилой дом, расположенный по адресу: РФ <адрес>; кадастровый номер № были исключены из договора купли-продажи, что свидетельствует об осведомленности участников договорных отношений об имеющихся ограничениях в распоряжении указанным имуществом.

На основании чего суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований о признании права собственности на спорные земельные участки, об освобождении имущества от ареста.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Мансурова ФИО14 к Гусенову ФИО15, Публичному акционерному обществу Национальный банк «Траст» о признании права собственности на земельные участки площадью по 1489 кв.м., с кадастровыми номерами №, №, расположенные: <адрес>, об освобождении указанного имущества от ареста отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Свердловский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.10.2020.

    Судья                                                                                            О.А. Милуш