Решение по делу № 33-4542/2023 от 20.04.2023

Судья: Бигеза Е.Л.                                Дело № 33-5252/2023 (№2-104/2023)

Докладчик: Ельмеева О.А.                   УИД 42RS0003-01-2022-001527-31

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июня 2023 года                                                                         г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

    председательствующего Молчановой Л.А.,

    судей: Ельмеевой О.А., Смирновой С.А.,

    при секретаре Амосовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ельмеевой О.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа

на решение Березовского городского суда Кемеровской области от 23 марта 2023 года

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Берёзовского городского округа к Березину Александру Викторовичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

КУМИ Березовского городского округа обратилось с иском к Березину А.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что 10.11.2015 между Березиным А.В. (арендатор) и КУМИ Березовского городского округа (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №158.

Согласно п. 1.1. договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> для эксплуатации магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 1726 кв.м.

Срок действия договора установлен с 10.11.2015 по 10.11.2064.

В соответствии с п.2.3 указанного договора условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического пользования арендатором земельного участка с 08.05.2014.

В соответствии с п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором самостоятельно ежемесячно, до 10 числа каждого месяца в сумме, определенной п.3.1 настоящего договора, путем перечисления на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в расчете арендной платы.

Березин А.В. ненадлежащим образом исполняет условия указанного договора, не производит оплату за аренду в срок, указанный в договоре.

Согласно п.6.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование участка в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

По состоянию на 15.12.2022 у ответчика образовалась задолженность по основному долгу за период с 25.05.2022 по 15.12.2022 в размере 23 396,90 руб., пени, размер которой с учетом возражений ответчика, составляет 572,90 руб.

В соответствии с п.7.3.3 договора арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, при внесении арендной платы арендатором более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от ее последующего внесения.

27.05.2022 истцом направлена претензия от 24.05.2022 в адрес должника с требованием об оплате задолженности и пени, задолженность не оплачена.

25.11.2022 ответчику направлено предложение о расторжении договора с приложением соглашения №72 о расторжении договора с просьбой подписать и вернуть один экземпляр КУМИ Березовского городского округа. Ответ не получен, соглашение ответчик не подписал, в их адрес не направил.

Платежи, произведенные 01.07.2022 - 6500 руб., 10.10.2022 - 4171,17 руб., 22.11.2022 – 5000 руб., 26.12.2022 – 4800 руб. зачислены на погашение предыдущей задолженности, так как не имеют назначения на оплату конкретного месяца.

Просит, с учетом уточнений, взыскать с Березина А.В. задолженность по договору аренды земельного участка № 158 от 10.11.2015 по основному долгу за период с 11.06.2022 по 15.12.2022 в размере 23 396,90 рублей и пени за период с 25.05.2022 по 31.12.2022 в размере 572,90 руб., всего: 23 969,80 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка №158 от 10.11.2015 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа и Березиным Александром Викторовичем, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Решением Березовского городского суда Кемеровской области от 23 марта 2023 года постановлено:

    «В удовлетворении исковых требований Комитету по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа к Березину Александру Викторовичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени, расторжении договора аренды земельного участка, отказать».

В апелляционной жалобе КУМИ Березовского городского округа, в лице представителя Пилюгиной Т.В. на основании доверенности от 01.03.2023, просит решение суда отменить, принять новое решение.

Указывает, что КУМИ Березовского ГО правомерно зачислены поступившие денежные средства в предыдущие периоды, в соответствии со ст. 319.1 ГК РФ. Должник не указал в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение.

Не согласна с выводом суда о недобросовестном поведении истца.

Поскольку Березин А.В, неоднократно нарушал условия договора аренды, поскольку не вносил арендную плату в срок, следовательно, нарушил существенные условия договора, что является основанием для расторжения договора аренды.

Относительно доводов апелляционной жалобы письменные возражения не поданы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Меженин Т.А. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, не возражают против рассмотрения дела в их отсутствие, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 327, п. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу абз.1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с п.1 ст.319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Согласно п.2 ст.319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

В силу п.3 ст.319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Судом установлено, что 10.11.2015 между Березиным А.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа был заключен договор аренды земельного участка №158 (л.д. 10-13).

Согласно п.1.1 вышеуказанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1726 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, срок действия договора установлен с 10.11.2015 по 10.11.2064.

Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором участка с 08.05.2014 (п.2.3. договора).

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы и платы за фактическое использование участка определяется в порядке, указанном в расчете арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором самостоятельно ежемесячно, до 10 числа текущего месяца в сумме, определенной в пункте 3.1 договора, путем перечисления на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в расчете арендной платы.

Согласно п.6.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование участка в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету арендной платы, за период с 08.05.2014 по 31.12.2014 арендная плата составляла 238 дней-55 434,06 рублей, за период с 01.01.2015 по 19.07.2015 200 дней – 50 076,99 рублей, за период с 20.07.2015 по 31.12.2015 165 дней-13 733,42 рублей, ежемесячный платеж с 01.01.2016 по 20.07.2016 составлял 2 531,67 рублей.

КУМИ Березовского ГО направило Березину А.В. письмо с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка №158 от 10.11.2015 в связи с задолженностью по арендной плате основного долга 234 293,61 руб., пени 113 876,95 руб. и два экземпляра соглашения №72 от 23.11.2022 о расторжении договора (л.д. 15, 16, 17)

24.05.2022 КУМИ Берёзовского ГО направил претензию в адрес Березина А.В., в которой указано, что по состоянию на 24.05.2022    задолженность по арендной плате за вышеуказанный земельный участок по договору аренды № 158 от 10.11.2015 составляет: основной долг – 226 712,32 рублей, пеня – 101 700,56 рублей, в связи с чем, предложено с момента получения настоящей претензии в 10-дневный срок, погасить сформировавшуюся задолженность (л.д. 18).

Как следует из представленного представителем истца расчета арендной платы за период с 25.05.2022, основной долг по договору аренды земельного участка №158 от 10.11.2015 составляет 23 396,90 рублей.

Согласно представленного представителем истца расчета пени за период с 11.06.2022 по 31.12.2022 долг по пене составляет 572,90 рублей.

Кроме того, представителем истца в материалы дела представлены платежные поручения по оплате Березиным А.В. арендной платы за земельный участок 01.07.2022 в сумме 6500 рублей, 10.10.2022 в сумме 4 171,17 рублей, 22.11.2022 в сумме 5000 рублей, что подтверждается платежными поручениями.

Также истцом производилась арендные платы в размере: 26.12.2022 4800 руб., 18.01.2023 – 4300руб., 25.01.2022 – 2589руб., 26.01.2023 – 10000 руб., 4300руб.

Согласно пояснениям представителя истца в ходе рассмотрения дела, указанные платежи зачислены на погашение предыдущей задолженности, так как не имеют назначения на оплату конкретного месяца.

Разрешая заявление требования, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования КУМИ Березовского городского округа удовлетворению не подлежат, поскольку истцом неправомерно зачислены поступившие от ответчика платежи в счет погашения задолженности, которая уже взыскана с ответчика решениями суда и производится на основании исполнительных производств.

Исходя из произведенных по договору ответчиком платежей, представленный истцом расчет задолженности судом не принят, поскольку является не верным.

Кроме того, суд пришел к выводу о наличии в действиях истца недобросовестного поведения.

Требования о расторжении договора аренды земельного участка суд также нашел неподлежащими удовлетворению, поскольку не установлено существенных нарушений договора аренды, ответчик задолженность погасил до принятия судом решения в размере 28 375,45 рублей.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда и принятым по делу решением, поскольку оно соответствует нормам закона, подлежащего применению к спорным отношениям, и основано на представленных в деле доказательствах.

Как следует из материалов дела, Березиным А.В. произведены платежи по договору аренды земельного участка №158 от 10.11.2015: 10.10.2022 в сумме 4 171,17 рублей, 22.11.2022 в сумме 5000 рублей, 26.12.2022 в сумме 4 800 рублей, 18.01.2023 в сумме 4 300 рублей, 26.01.2023 в сумме 10 000 рублей, всего в сумме 28 375,45 рублей (л.д. 44-51).

Согласно пояснениям стороны ответчика в ходе рассмотрения дела, ответчиком вносились указанные платежи по договору аренды земельного участка в большем размере, чем предусмотрено по договору.

Истцом указанные платежи зачислены в счет погашения задолженности за предыдущий период.

Согласно информации ОСП по г.Березовскому ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу, в отношении Березина Александра Викторовича, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа на исполнении находятся исполнительные производства: №, возбужденное 07.10.2022 на основании исполнительного документа № от 19.08.2022 суммы задолженности в размере 166332, 95 рублей. Остаток задолженности на 23.0332023 составляет 166332,95 рублей, №, возбужденное 31.12.2020 на основании исполнительного документа № от 11.01.2019 суммы задолженности в размере 195489,02 рублей. Остаток задолженности на 23.03.2023 составляет 177625.03 рублей, № возбужденное 28.10.2018 на основании исполнительного документа № от 11.07.2016 суммы задолженности в размере 140865,16 рублей. Остаток задолженности на 23.03.2023 составляет 48014,41 рублей (л.д.71-75).

Таким образом, поскольку установлено, в отношении ответчика по имеющейся задолженности за прошлый период возбуждено исполнительное производство, в рамках которого производятся взыскания с ответчика в пользу истца, суд пришел к обоснованному выводу о том, что поступившие от ответчика платежи в период, указанный истцом образования задолженности, не могут быть зачислены на погашение предыдущей задолженности, взыскиваемой по исполнительным производствам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы у истца отсутствовали основания для зачисления поступивших от ответчика платежей с указанием – плата по договору аренды, в счет погашения ранее возникшей задолженности, поскольку после вынесения решения суда о взыскании задолженности по договору аренды и предъявления исполнительного документа к принудительному исполнению данная задолженность трансформировалась в платежи по исполнительному листу, а не по договору аренды, которая исполняется в ином порядке.

Поскольку Березиным А.В. в спорный период производились платежи по арендной плате своевременно, нарушений условий договора аренды земельного участка №158 от 10.11.2015 не установлено, у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленных КУМИ Березовского городского округа исковых требований о взыскании задолженности в указанный истцом период и расторжении договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия обращает также обращает внимание на следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Между сторонами заключен договор аренды на продолжительный срок, требуемая ко взысканию задолженность по арендной плате в настоящее время ответчиком погашена, а истцом суду не представлено доказательств, подтверждающих причинение арендодателю такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; сам факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не является основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Кроме того, в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

С целью упорядочения использования государственной, муниципальной земли, на которой расположены объекты недвижимости, закон предусматривает порядок заключения договоров с владельцами такой недвижимости.

Согласно пункту 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из материалов дела следует, что договор аренды земли был заключен с ответчиком как с правообладателем объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке. Ответчик до настоящего времени является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке.

Расторжение договора аренды само по себе не может повлечь прекращение использования земельного участка, так как указанный земельный участок как часть поверхности земли в определенных ранее границах не прекратил существование. При таких условиях расторжение договора аренды, содержащего условия пользования земельным участком собственником здания, расположенного на нем, приведет к неопределенности условий такого землепользования.

Оценивая законность и обоснованность выводов суда первой инстанции, судебная коллегия полагает, что судом при рассмотрении настоящего дела выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права и принято законное и обоснованное решение.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене решения суда, поскольку не содержат обстоятельств, которые не были учтены судом, не опровергают выводов суда, а лишь повторяют позицию истца, выраженную им в исковом заявлении и его представителем в судебном заседании, получившую правильную правовую оценку в решении суда. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березовского городского суда Кемеровской области от 23 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа, без удовлетворения.

Председательствующий:                                                    Л.А. Молчанова

Судьи:                                                                                  О.А. Ельмеева

                                                                                             С.А. Смирнова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.06.2023