Решение по делу № 3а-311/2022 от 23.06.2022

УИД 76OS0000-01-2022-000231-52

Дело № 3а-311\22

Принято в окончательной форме 20.07.22г.

                          Р Е Ш Е Н И Е

            ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2022г.                                       гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Третьяковой Марианны Юрьевны, Антоновой Марины Вячеславовны к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

                      Установил:

    В административном исковом заявлении административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексную жилу застройку, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 265 000 руб. по состоянию на 24.04.2020г.

    Административные исковые требования мотивированы необходимостью перерасчета налога, поскольку земельный участок принадлежит административным истцам на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости.

    В судебном заседании административные истца Третьякова М.Ю. и Антонова М.В., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимали.

    Представитель административных истцов на основании доверенностей Лычко И.А. административные исковые требования поддержала.

    Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

    От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, представленном административном истцом, изложены замечания на отчет, которые, по мнению департамента, повлекли неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки.

    В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельных участках, их правообладателе и размере кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

    Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованное лицо администрация городского округа город Переславль-Залесский Ярославской области письменных объяснений не представили.

    Выслушав представителя административных истцов, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

      Третьякова М.Ю. и Антонова М.В. являются собственниками земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексную жилу застройку, расположенного по адресу: <адрес>.

                Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административные истцы вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего им земельного участка в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» актом от 08.05.2020г. № 126\ЗУ по состоянию на 24.04.2020г. с учетом решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 15 июля 2022г. № 68 «О перерасчете кадастровой стоимости» в размере 12 628 659, 64 руб.

Административным истцом представлен отчет № 16115\22 от 20 мая 2022г. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24.04.2020г. составляет 7 265 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

     Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

    Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

    Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

    Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

    Возражения административного ответчика сводятся к тому, что оценщиком не учтено то обстоятельство, что объект-аналог № 3 предлагался на ту же дату по цене 11 000 000 руб., что было достоверно известно оценщику, так как в рамках другого отчета оценщик использовал объявление о продаже данного аналога по цене 11 000 000 руб. Также указывается, что оценщиком проанализированы не все предложения о продаже земельных участков, которые были представлены на рынке на дату определения рыночной стоимости объекта оценки, приводя тесты двух объявлений.

    Проанализировав возражения департамента, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Доводы департамента о том, что оценщиком использовано объявление о продаже объекта-аналога № 3 по цене 3 200 000 руб., а не по 11 000 000 руб., являются необоснованными.

Из содержания отчета следует, что оценщиком использовано объявление о продаже объекта-аналога № 3, с датой обновления 02 января 2020г. То есть, цена объекта-аналога продавцом были изменена.

Согласно показаниям свидетеля ФИО1 (оценщик) ранее в отчетах применялась цена предложения объекта-налога с датой обновления 29.10.2018г. при определении рыночной стоимости земельных участков с датой оценки по состоянию на 01.01.2019г. В настоящем отчете дата определения рыночной стоимости земельного участка иная – 24.04.2020г., в связи с чем и было использовано объявление с измененной 02.01.2020г. ценой предложения.

В подтверждение изменения цены предложения 02.01.2020г. свидетелем представлены сведения с Интернет-сайта, на котором размещено объявление.

Использование цены предложения на дату наиболее приближенной к дате оценки не противоречит федеральным стандартам оценки, напротив, свидетельствует об объективности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.        Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Кроме того, суд соглашается с показаниями свидетеля ФИО1 о том, что предлагаемые департаментом объекты-аналоги не могли быть использованы при оценке рыночной стоимости земельного участка административных истцов.

Объект-аналог по первому предложению имеет иной вид разрешенного использования. Второе предложение датировано 15 мая 2018г., в то время как оценщиком исследован период наиболее близкий к дате оценке за 2019г. и 2020г., за данный период оценщиком выявлено и исследовано достаточное количество объявлений.

При таких данных показания свидетеля ФИО1 и отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка расцениваются как достоверные доказательства.

    В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

                    РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексную жилу застройку, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 265 000 руб. по состоянию на 24.04.2020г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 23.06.2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части сведений о размере кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                    В.С. Преснов