Решение по делу № 3а-23/2016 от 22.12.2015

Дело № 3а-23/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 января 2016 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.

с участием представителя административного истца Горбуновой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Горбунова М.В. к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Горбунов М.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение нежилого здания станции техобслуживания автомобилей, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере ***** рублей, и обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ивановской области (далее – ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала по Ивановской области) внести в Государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения относительно кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, статей 24.18-24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ), допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при установлении в отношении данного участка его рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная в отношении указанного земельного участка Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области №105 от 26 ноября 2014 года кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2014 года, составляющая ***** рубля ** коп., не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 28 октября 2015 года № **, подготовленном ЗАО «Г.», с учетом положительного экспертного заключения и нарушает его права как плательщика арендной платы, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости.

Определением Ивановского областного суда от 27 января 2016 года прекращено производство по административному делу в части административных исковых требований Горбунова М.В. к ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» в лице филиала по Ивановской области об обязании внести в Государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения относительно кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Горбунова О.Н. административный иск поддержала в полном объеме по указанным в нем основаниям, настаивала, что отчет об оценке, представленный в обоснование заявленных требований, полностью отвечает требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков – Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Росреестра по Ивановской области, которые были извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом.

В письменном отзыве Департамента управления имуществом Ивановской области от 13 января 2016 года указано на отсутствие у Департамента возражений по существу требований Горбунова М.В., сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В письменном отзыве от 19 января 2016 года на иск Горбунова М.В. руководитель Управления Росреестра по Ивановской области по существу спора полагается на усмотрение суда, указывает на отсутствие заинтересованности в исходе дела и ссылается на то, что Управление с 1 января 2013 года не является государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. При этом просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель заинтересованного лица на стороне административных ответчиков – Администрация городского округа Кинешма Ивановской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном письменном отзыве на исковое заявление Горбунова М.В. от 12 января 2016 года, не оспаривая право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установленную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, в разрешении спора полагается на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица на стороне административных ответчиков – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области в судебное заседание не явился, возражений относительно заявленных требований не представил, в письменном отзыве от 13 января 2016 года просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16июля 2009 года № 582 (в ред. от 30 октября 2014 года), предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в этом пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Статья 1 Закона Ивановской области от 2 марта 2015 года № 10-ОЗ «Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» предусматривает, что с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Решением городской Думы городского округа Кинешма от 22 июля 2015 года № 89/857 (в редакции от 28 октября 2015 года) утвержден Порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности городского округа Кинешма. Пунктом 3 Порядка установлено, что размеры арендной платы и значения корректирующих коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы, определяются в соответствии с Методикой определения расчета арендной платы за пользование земельными участками, являющейся приложением 1 к настоящему Порядку, предусматривающей исчисление арендной платы за пользование земельными участками на территории городского округа Кинешма исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка либо удельного показателя его кадастровой стоимости.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом пунктом 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Установлено, что Горбунов М.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ******, площадью **** кв.метров, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания станции техобслуживания автомобилей, расположенного по адресу: ****, на основании договора аренды земельного участка № **от 02 марта 2015года (л.д. 9-11).

Согласно приложению к указанному договору арендная плата рассчитана исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка и на 2015 год составляет ***** рублей ** копеек (л.д. 11).

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года № 105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ № 105) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ****** определена по состоянию на 1января 2014 года в размере *****рубля ** копейка с учетом отнесения его к 5 группе по видам разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в размере2399 рублей 03 копейки за 1 кв.м.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка содержатся в кадастровой справке от 03 марта 2015 года (л.д. 12).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке № ** от 28 октября 2015 года, составленному оценщиком ЗАО «Г.» Ш.С.А. (л.д. 13-112), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания станции техобслуживания автомобилей, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 1 января 2014 года составляет ***** рублей.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что представленный Горбуновым М.В. отчет об оценке № ** от 28 октября 2015 года полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, Ш.С.А., составившая отчет об оценке № ** от 28 октября 2015 года, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков – Общероссийской общественной организации «Р.», застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в ОСАО «И.» и ОАО«А.» с лимитом ответственности в размере 300000 рублей.

Ответственность ЗАО «Г.» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в СПАО «И.» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям ст. 15.1 закона об оценочной деятельности.

По своему содержанию представленный отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 ФСО № 3, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, вида использования, передаваемых имущественных прав и ограничений (обременений) этих прав, инженерной инфраструктуре, местоположения, физических свойств, улучшений земельного участка.

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования земельного участка, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями под. «з» п. 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки, - под торгово-офисную застройку, произвел анализ рынка объекта в Ивановской области (гор. Кинешма) в 2013 году и определил основные ценообразующие факторы. Выборка земельных участков для анализа рынка составлена в соответствии с характеристиками оцениваемого земельного участка, что удовлетворяет требованиям п. 10 ФСО №7. В итоге оценщиком установлена средняя цена за 1 кв.м. земли в Ивановской области в размере от 220 до 992 рублей.

В отчете оценщик указал на применение сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4, пунктов 22-24 ФСО № 7.

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал три объекта – аналога объекта оценки, предложенных к продаже в 2013 году, соответствующих наиболее чувствительным ценовым факторам как сегмент рынка земельного участка (под торгово-офисную застройку) и месторасположение. В данном случае все объекты – аналоги, также как и объект оценки, относятся к категории земельных участков, предназначенных под офисно-торговую застройку, расположены в районах города, имеющих сходную социальную инфраструктуру, имеют сопоставимые физические характеристики и предлагаются к продаже во втором полугодии 2013 года.

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и под. «б» п. 22 ФСО № 7.

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на время предложения, на торг, на технические условия, на масштаб. Обоснование введенных корректировок оценщиком подробно приведено. Оценщиком произведено согласование результатов корректировки значений единиц сравнения и расчет весовых коэффициентов для каждого объекта – аналога в зависимости от внесенных корректировок.

Наличие в отчете об оценке противоречивой информации относительно передаваемых прав по объекту-аналогу № 1: на стр. 67 Отчета указано право долгосрочной аренды, а на стр. 86 – право собственности, является технической ошибкой оценщика. Указанное несоответствие информации по данному объекту не влияет на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, так как из содержания стр. 69 Отчета при обосновании отсутствия необходимости корректировки на передаваемые имущественные права следует, что все объекты-аналоги принадлежат на праве собственности. Данное обстоятельство подтвердила в судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик Шакирова С.А.

Для определения возможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов – аналогов оценщик счел целесообразным провести расчет коэффициента вариации, который составил 27 %. Учитывая, что коэффициент вариации не превысил 33%, оценщик счел возможным использовать в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки полученный результат средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов – аналогов, который составил 470 рублей за 1 кв.м. площади.

Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельного участка приведена в описательной таблице, отчет содержит сведения об источниках используемой информации. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

В судебном заседании привлеченная к участию в деле в качестве специалиста Б.Т.А., пояснила, что отчет об оценки соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и указала на то, что оценщиком правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, как и подбор объектов – аналогов объекта оценки, применение сравнительного подхода к оценке является корректным, а введение корректировок – обоснованным, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка соответствует индивидуальным характеристикам участка и находится в пределах ценовых значений на рынке земли в гор. Кинешма Ивановской области.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны.

Соответствие подготовленного оценщиком отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено экспертным заключением № ** от 11 декабря 2015 года (л.д.113-134), составленном членом экспертного совета Общероссийской общественной организации «Р.» Б.Н.Н. и утвержденным уполномоченным лицом той же саморегулируемой организации оценщиков Б.А.С. Выводы, сделанные оценщиком ЗАО «Г.», о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Указанное экспертное заключение № ** от 11 декабря 2015 годасуд также находит отвечающим признакам допустимости и достоверности, поскольку оно полностью соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности и Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО№5)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 4июля 2011года № 328.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что Горбуновым М.В. исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, представленных административным истцом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка путем удовлетворения в полном объеме административного искового заявления Горбунова М.В.

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При этом, суд находит правомерным привлечение Управления Росреестра по Ивановской области к участию в настоящем деле в качестве административного ответчика как отвечающим правовому смыслу статей 37, 38, 41, 247 КАС РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Горбунова М.В. к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ******, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения нежилого здания станции техобслуживания автомобилей, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1января 2014 года в размере ***** рублей.

Датой подачи заявления Горбунова М.В. об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать 22 декабря 2015 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий