Решение по делу № 33-3547/2022 от 25.07.2022

Судья Пестерева А.Н. № 2-591/2022

УИД 35RS0010-01-2021-017328-43

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2022 года № 33-3547/2022

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Смыковой Ю.А.,

судей Сотникова И.А., Репман Л.Ю.,

при секретаре Кудряшовой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Милик Н.П. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 17 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Смыковой Ю.А., объяснения Милик Н.П., представителя Симановского В.А. по доверенности Рощиной Л.А., судебная коллегия

установила:

Милик Н.П. обратилась в суд с иском к Симановскому В.А. и арбитражному управляющему Калачеву А.И., в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила признать недействительным договор купли-продажи 280/1238 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., заключенный 19 июня 2020 года между Симановским В.А. и открытым акционерным обществом «Вологдаэлектротранс» (далее – ОАО «ВЭТ») в лице конкурсного управляющего Калачева А.И.; признать за ней право собственности на 280/1238 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №...; взыскать с нее в пользу Симановского В.А. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 45 700 рублей; взыскать солидарно с ответчиков судебные расходы в размере 10 021 рубль.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником здания гаража с кадастровым номером №..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.... Заключением оспариваемой сделки нарушено преимущественное право истца на приобретение доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., что лишает его возможности в полной мере реализовать правомочия собственника недвижимо имущества.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований Милик Н.П. отказано.

В апелляционной жалобе Милик Н.П. по мотиву нарушения норм материального права просит отменить решение суда с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении иска. Выражает несогласие с выводом суда о наличии иных способов восстановления нарушенного права. Ссылается на недопустимость отчуждения земельного участка без находящегося на нем здания в случае их принадлежности одному лицу также и в том случае, если выдел доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в натуре не осуществлялся. Указывает на возникновение права общей долевой собственности на земельный участок с момента перехода права собственности на гаражный бокс. Полагает, что поскольку при заключении договора купли-продажи стороны были осведомлены о том, что приобретаемый земельный участок не является свободным от прав третьих лиц, имеет место злоупотребление правом со стороны Симановского В.А. при заключении оспариваемой сделки.

В возражениях арбитражный управляющий Калачев А.И., представитель Симановского В.А. по доверенности Рощина Л.А. просят оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Милик Н.П. поддержала доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Симановского В.А. по доверенности Рощина Л.А. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные участвующие в деле лица не явились, о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции извещены надлежаще.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает его принятым в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 167, 168, 181, 199, 208, 246, 250, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), приняв во внимание заключение судебной экспертизы, исходил из отсутствия у Милик Н.П. преимущественного права на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №... на дату совершения оспариваемой сделки и из наличия у истца иных способов защиты нарушенного права.

При этом суд принял во внимание правомерность реализации Симановским В.А. преимущественного права на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, отсутствие иных долевых собственников земельного участка на дату проведения торгов и наличие договора аренды доли спорного земельного участка, заключенного между Милик Н.П. и ОАО «ВЭТ».

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Как следует из материалов дела, Милик Н.П. на основании договора купли-продажи от 03 сентября 2012 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Ухта», является собственником нежилого здания гаража с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Местоположение указанного здания установлено судом первой инстанции с учетом экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью «Кадастр-Сервис», согласно которому оно преимущественно расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №...; незначительная часть здания расположена на земельном участке с кадастровым номером №....

Земельный участок с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов розничной торговли, местоположение – <адрес>.

До 11 марта 2021 года 958/1238 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №... принадлежали Симановскому В.А., 280/1238 доли в праве общей долевой собственности – открытому акционерному обществу «Вологдаэлектротранс».

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 23 ноября 2015 года по делу № А13-4170/2014 ОАО «ВЭТ» признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Калачев А.И.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «ВЭТ» конкурсным управляющим были организованы торги в форме открытого конкурса с открытой формой подачи ценовых предложений по продаже единым лотом земельных участков и расположенных на них контактных сетей и тяговых подстанций; в едины лот были включены 280/1238 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401014:267.

Торги проведены посредством электронной торговой площадки в сети Интернет по адресу: https://bankruptcy.lot-online.ru под номером РАД-171598, их единственным участником признано акционерное общество «Стройтранс» (впоследствии переименовано в акционерное общество «Транс-Альфа»).

В адрес Симановского В.А. конкурсным управляющим в соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ было направлено письменное извещение от 25 декабря 2019 года о намерении продать 280/1238 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №... постороннему лицу.

В письме от 09 января 2020 года Симановский В.А. сообщил конкурсному управляющему о намерении приобретения указанной доли.

Между продавцом ОАО «ВЭТ» в лице конкурсного управляющего Калачева А.И. и покупателем Симановским В.А. 19 июня 2020 года был заключен договор купли-продажи 280/1238 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №... по цене 45 700 рублей.

Поступившие от Симановского В.А. денежные средства были включены в конкурсную массу должника и были направлены на погашение текущих обязательств ОАО «ВЭТ».

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 11 марта 2021 года, с указанной даты Симановский В.А. является единоличным собственником земельного участка с кадастровым номером №....

В обоснование доводов апелляционной жалобы Милик Н.П. ссылается на возникновение у нее права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №... с момента регистрации права собственности на здание с кадастровым номером №... и, как следствие, преимущественного права на приобретение 280/1238 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом приведенных разъяснений вывод суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных законом оснований для признания недействительным заключенного между ОАО «ВЭТ» и Симановским В.А. договора купли-продажи от 19 июня 2020 года является правильным.

Довод апелляционной жалобы о том, что, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции нарушил нормы земельного законодательства, регламентирующие принцип единства земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, не может быть принят во внимание, поскольку основан на ошибочном толковании указанных норм.

На основании статьи 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного бокса от 03 сентября 2012 года) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ (в той же редакции) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из буквального толкования статьи 35 ЗК РФ, следует, что, приобретая в собственность здание, покупатель приобретает именно право пользования земельным участком под ним.

Материалами дела подтверждено, что по условиям договора купли-продажи от 03 сентября 2012 года покупателю Милик Н.П. передано право собственности на одноэтажное кирпичное здание гаражного бокса. Условия относительно передачи права собственности на земельный участок с кадастровым номером №... в договоре отсутствуют.

Кроме того, указанный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №..., принадлежавшего ОАО «ВЭТ» на основании договора купли-продажи от 11 марта 2008 года, заключенного с закрытым акционерным обществом «Автотранспортное предприятие».

В свою очередь, закрытому акционерному обществу «Автотранспортное предприятие» земельный участок с кадастровым номером №... принадлежал на основании протокола внеочередного общего собрания акционеров ОАО «ВЭТ» от 09 декабря 2002 года, разделительного баланса и акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) от 25 марта 2004 года.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером №... внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11 ноября 2010 года, соответственно, с этой даты он существует в качестве индивидуально определенного объекта недвижимого имущества.

Как следует из договора купли-продажи от 03 сентября 2012 года, право собственности на гаражный бокс с кадастровым номером №... принадлежит продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права от 29 января 2009 года.

Таким образом, право собственности общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Ухта» на спорный гаражный бокс возникло до образования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №..., следовательно, право на данный земельный участок у общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Ухта» к моменту заключения договора купли-продажи от 03 сентября 2012 года отсутствовало.

Положения пункта 3 статьи 35 ЗК РФ предусматривают приобретение собственником здания, сооружения права не только покупки, но и аренды чужого земельного участка, на котором расположены такие строения.

Кроме того, положения указанной нормы применяются к случаям продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, тогда как на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 19 июня 2020 года Симановский В.А. являлся долевым собственником земельного участка с кадастровым номером №....

Право аренды доли земельного участка с кадастровым номером №... было реализовано Милик Н.П. путем заключения с ОАО «ВЭТ» договора аренды от 01 ноября 2012 года, условиями которого предусмотрена его пролонгация на следующий календарный год при отсутствии заявлений сторон о его прекращении.

Ссылка апелляционной жалобы на разъяснения Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) является несостоятельной, поскольку указанные разъяснения даны Верховным судом Российской Федерации применительно к случаям отчуждения помещений в здании в случаях невозможности выдела земельного участка, расположенного под данными помещениями, и принадлежности таких помещений и земельного участка одному лицу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, злоупотребления правом со стороны Симановского В.А. при заключении договора купли-продажи от 19 июня 2020 года судебная коллегия не усматривает.

Напротив, как правильно указано судом первой инстанции, приобретая спорный гаражный бокс, Милик Н.П. была достоверно осведомлена о том, что по договору купли-продажи от 03 сентября 2012 года она не приобретает права собственности на земельный участок, на котором он расположен, сознательно на него не претендовала и не заявляла о нарушении своих прав до момента обращения в суд с настоящим иском.

Ссылка апелляционной жалобы на невозможность реализации Симановским В.А. прав собственника в отношении спорного земельного участка ввиду нахождения на нем строения истца подлежит отклонению, как не имеющая правового значения для разрешения спора.

В целом апелляционная жалоба повторяет позицию Милик Н.П. и ее представителя, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, выражает несогласие с произведенной судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценкой доказательств, а также не содержит сведений об имеющих юридическое значение фактах, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции или могли бы повлечь безусловную отмену обжалуемого судебного акта, поэтому удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 17 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Милик Н.П. – без удовлетворения.

Председательствующий        

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 сентября 2022 года.