Решение по делу № 2-364/2019 от 12.11.2018

Дело № 2-364\2019

66RS0004-01-2018-009166-65

Мотивированное решение изготовлено 29 января 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года Ленинский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Васильковой О.М., при секретаре Ручкиной А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Крейдич Л. Н. к Усенко Е. А. об истребовании из чужого незаконного владения жилого помещения, выселении, возмещении судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Крейдич Л.Н. обратилась в суд с иском к Усенко Е.А. об истребовании из незаконного владения ответчика <адрес> г.Екатеринбурга, с выселением без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование заявленного иска указано, что Крейдич Л.Н. является собственником вышеуказанной спорной квартиры, которая на основании договора аренды от <//> была передана Федоренко Н.В. В то же время, через несколько дней после заключения сделки и вселения арендатора, истец обнаружила, что в квартире проживает Усенко Е.А., ссылаясь при этом на приобретение права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного с Крейдич Л.Н. Однако истец никогда не намеревалась продать квартиру, продавца, действовавшего в качестве собственника не знала, таких полномочий на распоряжение жилым помещением не предоставляла.

В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали, пояснив, что квартира выбыла из владения Крейдич Л.Н. помимо ее воли, поскольку истец не желала распорядиться квартирой, которую приобрела для проживания родственников. <//> поскольку арендатор квартиры не отвечала на телефонные звонки и сообщения Крейдич Л.Н. сразу же пришла в квартиру и обнаружила, что в ней находится Усенко Е.А., сославшаяся на приобретение квартиры у лица, назвавшегося Крейдич Л.Н. и представившего все необходимые документы. Ранее в момент заключения договора аренды она также проверила паспорт Федоренко Н.В., задала необходимые и уточняющие вопросы и более того, поддерживала связь с арендатором, которая во время одного из разговоров пояснила, что намерена на некоторое время съездить в <адрес>, однако с конца октября 2018 года на обращения не реагировала. Истец ни арендатору ни иным лицам свой паспорт не предоставляла, его не меняла, не утрачивала.

В судебном заседании ответчик и ее представитель не признали исковые требования, указав, что Усенко Е.А. является добросовестным приобретателем. При заключении договора купли-продажи сама ответчик и представители агентств недвижимости предприняли все возможные действия по установлению действительности заключаемой сделки, получив соответствующие выписки из регистрирующих органов, управляющей организации, застройщика дома, так и истребовав у продавца все документы, на основании которых право собственности приобретено. При этом лицо, представившееся Крейдич Л.Н., передала копию паспорта, предоставила возможность осмотреть квартиру, согласилась с тем, чтобы деньги по договору будут переданы уже после государственной регистрации права собственности.

Третье лицо Усенко Л.М. указала, что для приобретения квартиры она, являясь матерью ответчика, продала принадлежащее ей жилое помещение, потратив все имеющиеся денежные средства для покупки спорной квартиры. В настоящее время ответчик и третье лицо лишены как квартиры так и возможности обеспечить себя иным жилым помещением. Действуя добросовестно и благоразумно ответчик длительное время до подписания договора проверяла документы, критично относясь ко всем сведениям, представляемым продавцом, для чего были запрошены сведения из регистрирующих органов. Никакие подозрения ни продавец ни ее действия не вызывали. Стоимость квартиры соответствовала действовавшим рыночным ценам при том, что продавец указывала на необходимость в кратчайшие сроки продать жилое помещение.

В судебном заседании представители Управления Росреестра по <адрес>, Многофункционального центра <адрес> и регистраторы Сухарева Е.В. и Пешкина С.В. пояснили, что ранее до представления на регистрацию договора купли-продажи лицо, представившееся Крейдич Л.Н. при представлении паспорта обращалась в Центр с заявлением об изменении паспортных данных. Визуально паспорт был проверен и никаких подозрений он не вызывал. Поскольку внесение указанных данных является правом заявителя, соответствующая запись была внесена. Иным образом проверить соответствие паспорта и идентифицировать данные гражданина не представилось возможным. Впоследствии гражданка обратилась с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности совместно с Усенко Е.А. и поскольку все представленные данные соответствовали и не противоречили имеющимся сведениям, документы были получены для последующей государственной регистрации.

В судебное заседание не явилась третье лицо Федоренко Н.В., о рассмотрении дела извещена в соответствии с требованиями ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом мнения явившихся участников процесса, суд определил рассмотреть спор при установленной явке.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд удовлетворяет иск по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По общим правилам и требованиям гражданского судопроизводства истец самостоятельно определяет соответствующий его интересам способ судебной защиты, в том числе предмет и основания заявляемого им иска.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

В п.п. 32-40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от <//> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления (далее - органа власти), положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.

Судом установлено, что истец Крейдич Л.Н. на основании договора участия в долевом строительстве от <//>, договора цессии, дополнительных соглашений акта приема-передачи квартиры приобрела в собственность <адрес> г.Екатеринбурга.

Данные сделки не оспорены и недействительными, как само право собственности, не признаны. Истцу выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права.

Данные обстоятельства подтверждаются представленным суду делом правоустанавливающих документов.

Основанием для обращения в суд послужило заключение договора купли-продажи от <//> между Усенко Е.А. (покупатель) и лицом, действовавшим в качестве Крейдич Л.Н. - продавца спорного жилого помещения.

При этом со стороны продавца выступало лицо, представившее паспорт на имя Крейдич Л.Н. – 45 15 № выдан Отделением УФМС России по <адрес> по району Красносельский <//>.

Согласно ответу ГУ МВД России по <адрес> Крейдич Л.Н. данным паспортом не документировалась. Паспорт выдан на иное лицо.

Более того, Усенко Е.А. подтвердила тот факт, что при продаже квартиры в качестве Крейдич Л.Н. выступало иное лицо, а не истец. Все действия по заключению и исполнению сделки также совершала не истец.

В судебном заседании Крейдич Л.Н. настаивала на том, что <//> заключила договор найма спорной квартиры с Федоренко Н.В., которая вселилась в квартиру, однако <//> в связи с тем, что арендатор не отвечала на звонки и сообщения Крейдич Л.Н. пришла в квартиру, увидев в ней ответчика, указавшей на то, что квартира приобретена именно у Крейдич Л.Н.

В Многофункциональный центр Крейдич Л.Н. в связи с заменой паспорта также не обращалась, что не опровергнуто регистраторами, допрошенными в судебном заседании. Паспортные данные истца соответствуют данным, имеющимся в Управлении Росреестра по свердловской области при первоначальной регистрации права собственности.

Стороны до <//> друг друга не видели и знакомы не были. Никто из заинтересованных лиц, участников заявленных обстоятельств также об истце не указывал. Гражданка, действуя в качестве продавца представилась Усенко Е.А. именно как Крейдич Л.Н. с предоставлением соответствующего паспорта, который как установлено на имя истца не выдавался.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорное жилое помещение выбыло из владения истца помимо ее воли. Представленные суду доказательства подтверждают тот факт, что Крейдич Л.Н. выражала волеизъявление только на предоставление квартиры в аренду. Сведениями о том, что лица, действующие в качестве продавца или его помощника, выступали в качестве представителей Крейдич Л.Н. или по ее поручению, или исходя из действовавшей обстановки в ее интересах, суд не располагает и такие доказательства также у суда отсутствуют.

В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <//> и <//>) называются обстоятельства, учитываемые при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Истец настаивала на том, что была намерена только сдать в аренду жилое помещение и получать плату исключительно в качестве арендных платежей. При этом все правоотношения в отношении квартиры возникли на основании договора найма от <//> с Федоренко Н.В., а не с иными лицами и с иными целями.

Таким образом, намерение истца распорядиться жилым помещением не установлено. Крейдич Л.Н. указала, что поскольку квартира приобреталась для ее дочери, которая временно проживает в ином государстве, было принято решение сдавать жилое помещение в аренду, без желания ее продать или распорядиться иным образом.

Данные доводы также соотносятся с пояснениями ответчика, которая при осмотре квартиры увидела имущество, принадлежащее собственнику, общалась с иным лицом, которая выступала именно в качестве Крейдич Л.Н. по недействительному паспорту.

Также Усенко Е.А. пояснила, что самостоятельно нашла вариант продажи спорной квартиры, размещенный на сайте сети Интернет. Поскольку стоимость квартиры ее устраивала, она обратилась к сотруднику агентства недвижимости без заключения соответствующего договора для оказания помощи в приобретении квартиры. С данным сотрудником Усенко Е.А. осмотрела квартиру, познакомилась с продавцом, представившимся Крейдич Л.Н., которая показала квартиру и согласилась передать все необходимые и требуемые документы. Также продавец пояснила, что она намерена переехать в <адрес>, в связи с чем заинтересована в кратчайшие сроки распорядиться квартирой.

После осмотра квартиры Усенко Е.А. запросила выписки из Управления Росреестра, управляющей организации и застройщика. Также она воспользовалась помощью другого сотрудника агентства недвижимости без заключения договора, которая обратилась к застройщику, убедилась в том, что договор долевого участия в строительстве был заключен именно с Крейдич Л.Н., проверила документы, направленные продавцом, получила выписку и проверила возможные данные, с составлением проекта договора купли-продажи.

Усенко Е.А. также пояснила, что не вызвало подозрений то, что в договоре долевого участия в строительстве были указаны иные паспортные данные чем те, которые были представлены при заключении договора купли-продажи, поскольку паспорт при сделке продажи был датирован 2015 годом, что допускало возможность заменить паспорт, в том числе в связи с утерей. Более того, и при обращении в Многофункциональный центр те же самые паспортные данные значились и в регистрирующем органе.

Усенко Е.А. обратила внимание суда на то, что для приобретения спорной квартиры она и ее мать были вынуждены продать имеющееся жилое помещение, собрать накопленные денежные средства, в связи с чем не обращение в агентство недвижимости и не заключение договора было вызвано исключительно тяжелым материальным положением и отсутствием дополнительных денежных средства.

Усенко Е.А. подтвердила тот факт, что не Крейдич Л.Н. выступала в качестве продавца, однако настаивала на том, что в отношении нее совершены противоправные действия, что является в настоящее время предметом расследования в рамках уголовного дела, в котором она является потерпевшей. Усенко Е.А. при представлении недействительного паспорта, документов, соответствовавших действительности, готовности продавца представить документы и наличии у него всех сведений о квартире, обслуживании ее управляющей организации, при наличии не противоречащих сведений из регистрирующих органов, объективно не могла усомниться в действительности сделки, при том, что ответчик действовала со всей долей добросовестности и ответственности, учитывая, что денежные средства на квартиру были получены от продажи единственного жилья.

Действительно в действиях ответчика усматриваются признаки добросовестности, однако при однозначном признании факта выбытия квартиры помимо воли законного собственника, данные доводы не являются основанием для отказа в удовлетворении иска.

Тот факт, что квартира была приобретена стоимостью значительно ниже имеющихся в отношении аналогичных объектов согласно данным рынка недвижимости, не свидетельствует о недобросовестности ответчика при том, что сумма, выплаченная Усенко Е.А. в размере 2800000 рублей по сравнению действующими ценами порядка 4000000 рублей, не существенно ниже. учитывая, что согласно пояснениям продавца, последняя была заинтересована в скорейшей продаже жилого помещения.

В то же время, Усенко Е.А. в агентство недвижимости не обращалась, дополнительными гарантиями проверки действительности сделки не воспользовалась.

Таким образом, спорное жилое помещение выбыло из владения истца, в связи с заключением договора купли-продажи и подписанием его лицом от имени Крейдич Л.Н. Данные факты сторонами не оспариваются, учитывая, что Усенко Е.А. подтвердила факт подписания договора лицом, представившим паспорт на имя Крейдич Л.Н. Сама истец при подписании договора не присутствовала, договор ею не подписывался, какие-либо поручения на продажу квартиры истец не выдавала.

Истец утверждает, что данный договор она не заключала, свое намерение распорядиться жилым помещением не высказывала, никакие сделки не заключала и договоры не подписывала. О распоряжении квартирой узнала <//> от Усенко Е.А.

Относительно возражений ответчика суда также исходит из положения ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Данная правовая норма предусматривает возможность распоряжения имуществом, образующим в отношении него права у другого лица только у лица, являющегося собственником или лицом на это уполномоченным.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Продавец спорной квартиры правообладателем ее не являлся, на распоряжение квартирой уполномочена не была, соответственно заключенный договор купли-продажи не мог влечь за собой приобретение ответчиком права собственности.

Таким образом, в том числе поскольку у суда отсутствуют доказательства наличия волеизъявления истца на продажу жилого помещения, в связи с чем по основаниям ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорная квартира должна быть истребована из чужого незаконного владения.

Исходя из того, что ответчик право в отношении спорного жилого помещения не приобрела, сделка, заключенная с Усенко Е.А. законных последствий не повлекла, соответственно она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения при отсутствие на это правовых оснований.

Настоящее решение является основанием для совершения соответствующих регистрационных действий с погашением записи о государственной регистрации права собственности за Усенко Е.А., приобретшей жилое помещение у лица, не являвшегося законным владельцем жилого помещения и не действовавшим от имени и в интересах данного собственника.

По основаниям ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 19475 рублей 27 коп. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Истребовать <адрес> г.Екатеринбурга из незаконного владения Усенко Е. А. в пользу Крейдич Л. Н..

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру у Крейдич Л. Н. с погашением такой записи о праве собственности у Усенко Е. А..

Выселить Усенко Е. А. из <адрес> г.Екатеринбурга без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с Усенко Е. А. в пользу Крейдич Л. Н. в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 19475 рублей 27 коп.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.

Судья: О.М.Василькова