Решение по делу № 2-1681/2021 от 25.01.2021

Мотивированное решение изготовлено 27.08.2021

Гражданское дело № 2-1681/2021

УИД: 66RS0005-01-2021-000383-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 20.08.2021

Октябрьский районный суд г.Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Оленёвой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой Д.А.,

с участием представителей истца Серкина К.А., Чечеля В.В., представителя ответчика Карагашевой Е.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Серкиной Лидии Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» о возложении обязанности по устранению недостатков, приведении нежилого помещения в соответствие с действительной площадью, признании одностороннего акта приема-передачи жилого помещения недействительным, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

истец Серкина Л.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент», просит с учетом уточнений:

- возложить на ответчика обязанность устранить недостатки по прокладке сетей канализации в объекте долевого строительства – нежилом помещении (строительный № ******), расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>А, в виде проложенной под потолком сети канализации стояк К 1-1 путем демонтажа и проведение работ по организации вертикального его расположения в соответствии с договором, технически регламентом, градостроительными регламентами, обязательными нормами и правилами;

- привести размер нежилого помещения в соответствие с действительной площадью 77,03 кв.м.,

- признать односторонний акт приема-передачи нежилого помещения по адресу: <адрес> офис 1 недействительным;

- в случае неисполнения решения суда взыскать судебную неустойку;

- взыскать расходы по оплате государственной пошлины и проведению экспертизы.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор № ****** участия в долевом строительстве. Указанная в договоре сумма в размере 6249000 руб. уплачена ФИО1 в полном объеме и выдана справка б/н от ДД.ММ.ГГГГ об оплате по договору и отсутствии финансовых претензий. ДД.ММ.ГГГГ в адрес участника долевого строительства направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Уведомление получено ДД.ММ.ГГГГ. При осмотре нежилого помещения установлено наличие сетей канализации, проходящих через нежилое помещение под потолком. Канализационный стояк СК-1 отсутствует, вместо него под потолком проложен трубопровод канализации со 2-го этажа и выполнена врезка в канализационный стояк СК-2. Канализационный стояк СК-3 проложен с отступом, поэтому на втором этаже жилого дома следует предусматривать установку ревизий или прочисток. При осмотре наружного остекления нежилого помещения установлено наличие трещины в стеклопакете. Согласно п. 1.1. приложения к договору участия в долевом строительстве № СДО- 1895/19-01/5-46 в нежилом помещении «Офис 1» должно быть выполнено: отделка стен - штукатурка или затирка; санфаянс (унитаз, раковина). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ штукатурка или затирка стен не выполнена, санфаянс не установлен. В адрес Застройщика направлена претензия об отказе в принятии объекта долевого строительства с требованием устранить выявленные недостатки. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ Застройщик уведомил об устранении недостатков частично. Произвел оштукатуривание стен, заменил стеклопакет, установил санфаянс. Иные требования не выполнены. После оштукатуривания стен, участником долевого строительства проведены измерения площади жилого помещения, которая составила 77,03 кв.м. Застройщик предъявляет к приемке помещение площадью 77.4 кв.м., что дает ему право в соответствии с п.4.1.5, договора долевого участия требовать доплаты за все дополнительные квадратные метры. <адрес> нежилого помещения указанную в уведомлении на действительную площадь застройщик отказывается. ДД.ММ.ГГГГ по вопросу уточнения площади нежилого помещения направлена претензия, оставленная без ответа и удовлетворения. Обоснование законности требований участника долевого строительства изложены в заключении специалиста от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Выявленные недостатки не позволяют использовать нежилое помещение по назначению. Односторонний акт приема-передачи полагает неправомерным и недействительным, поскольку не устранены недостатки, которые не позволяют использовать помещение по назначению. Участником долевого строительства понесены расходы на проведение экспертиз в сумме 7 000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

В письменном отзыве представитель ответчика указывает, что спорный объект построен на основании рабочей документации, шифр СД-344/18-32-46. Конфигурация, назначение, расположение сетей, выполненных на спорном объекте, полностью соответствуют проектным (рабочим) решениям. Стояк К1-3 проложен с отступом, проектом предусмотрено и фактически установлены ревизии, прочистки на стояках К1-1, К1-2, К1-2 в помещениях второго этажа, что соответствует требованиям СП 30.13330.2016. Стояк СК-1 перенесен от остекления второго тамбура. В соответствии с рабочей документацией, на уровне 1 этажа выполнен горизонтальный участок стояка К1-1; далее он проходит вертикально рядом со стояком К1-2. В соответствии с проектными решениями прокладка канализационных стояков, в том числе горизонтальный участок К1-1 выполнена в помещении холла (коридора) офиса № ****** между рабочими комнатами, что не нарушает требования СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация». Кроме того, указала, что действительная площадь помещения составляет 77,4 кв.м., замеры, на которые ссылается истец, произведены не кадастровым инженером. Требование о признании одностороннего акта приема-передачи полагала недействительным, поскольку истец необоснованно уклоняется от подписания акта приема-передачи, ответчик устранил строительные недостатки, фактически истец принял жилое помещение, ключи были переданы истцу. Просит в иске отказать, в случае удовлетворения исковых требований снизить неустойку в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований по изложенным в иске доводам.

Представитель истца Серкин К.Л. пояснил, что акт приема-передачи помещения не был подписан, поскольку расположение стояков не соответствует договору, площадь жилого помещения не приведена в соответствие с договором. Факт устранения строительных недостатков не оспорил, как и факт получения ключей от нежилого помещения. Также не оспорил и тот факт, что отказался от выполнения зашивки трубопроводов систем канализации коробами из конструкций ГКЛ.

Представитель истца Чечель В.В. поддержал доводы искового заявления, оспорил заключение судебной экспертизы, представил заключение специалиста № ****** (р)-2021, составленное инженером-строителем ФИО5, опровергающее выводы судебного эксперта.

Представитель ответчика Карагашева Е.Р. возражала против удовлетворения исковых требований истца по изложенным в письменных возражениях и дополнениям к ним доводам. Представленное экспертом заключение судебной экспертизы не оспаривала.

В судебных заседаниях в ходе рассмотрения дела представитель третьего лица ООО «Инвиктус» Паченков А.М. исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил о рассмотрении дела в отсутствие истца и представителя третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч.6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч.7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 12.11.2019 ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» и Серкина Л.А. заключили договор участия в долевом строительстве № № ******

В соответствии с п. 2.1 договора, застройщик за счет привлечения средств участника долевого строительства осуществляет строительство жилого дома (<адрес>) по проекту с вводом жилого дома в эксплуатацию не позднее IV квартала 2020 года.

Согласно п. 2.2 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать объект долевого строительства (нежилое помещение), указанный в приложении № ****** к настоящему договору, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену (п. 3.1 договора) и принять нежилое помещение в порядке, указанном в договоре, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Нежилое помещение является офисом 1, проектная площадь составляет 76,1 кв.м., расположено на 1 этаже жилого дома, и оформляется в единоличную собственность участника долевого строительства (п. 2.3 договора).

Цена договора составила ****** руб. (п. 3.1 договора).

Свои обязанности, предусмотренные договором долевого участия в строительстве, истец исполнил надлежащим образом, что ответчиком не оспаривалось (л.д. 17).

Согласно договору генерального подряда № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Синара-Девелопмент» и ООО «Инвиктус», последнее является лицом, осуществляющим в рамках настоящего договора выполнение работ в объеме, предусмотренном договором, приложениями к нему, а также организует и несет ответственность за надлежащее своевременное выполнение подрядчиками работ в соответствии с условиями договоров подряда, заключенных подрядчиками с заказчиком. (л.д. 60-84).

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительства и развития инфраструктуры <адрес> ответчику выдано разрешение № RU № ****** на ввод в эксплуатацию объекта по адресу: <адрес> (л.д. 85).

Согласно заключению, составленному по результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы, канализационные сети в нежилом помещении (строительный № ******), расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>А, соответствуют требованиям нормативно-технической документации и проекту. На момент обследования не выполнена зашивка трубопроводов систем канализации коробами из конструкций ГКЛ в офисном помещении № ****** (а именно – в помещении холла поз. 119; подсобном помещении 123), которая предусмотрена проектными решениями.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности устранить недостатки по прокладке сетей канализации в объекте долевого строительства – нежилом помещении (строительный № ******), расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>А, в виде проложенной под потолком сети канализации стояк К 1-1 путем демонтажа и проведение работ по организации вертикального его расположения в соответствии с договором, технически регламентом, градостроительными регламентами, обязательными нормами и правилами, поскольку канализационные сети в нежилом помещении (строительный № ******), расположенном на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям нормативно-технической документации и проекту.

Суд отклоняет довод представителя истца о необоснованном внесении изменений в проект, поскольку из особых условий, изложенных в приложении № ****** к договору (л.д. 15), следует, что участник долевого строительства проинформирован и согласен с тем, что проектные решения в случае необходимости могут быть изменены застройщиком в одностороннем порядке в ходе дальнейшего проектирования и строительства жилого дома (в рамках действующих СНиП и иных нормативных документов в сфере строительства).

Равным образом суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о приведении размера нежилого помещения в соответствие с действительной площадью 77,03 кв.м., исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Таким образом, обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика.

В соответствии с п. 4.1.5 договора, если в результате кадастровых работ, проведенных до постановки жилого дома на кадастровый учет, будет установлено, что площадь нежилого помещения, передаваемого участнику долевого строительства, превышает площадь, указанную в п. 2.3 договора более, чем на 1 кв.м., участник долевого строительства обязан за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости одного квадратного метра в течение 10 дней с момента предъявления требований застройщиком.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

Согласно ч. 7 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В силу ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В кадастр недвижимости вносятся сведения о площади объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости.

Из указанных норм следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь помещения как объекта недвижимости и изменение его качественных характеристик.

Из представленного ответчиком договора подряда № ******, ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» и ООО «Научно-аналитический центр земельного, градостроительного законодательства и ЖКХ» следует, что подрядчик принял на себя обязательство по выполнению комплекса кадастровых и иных работ в объеме, предусмотренном в техническом задании, объект расположен по адресу: <адрес>.

Согласно представленной экспликации нежилых помещений, площадь офиса № ****** составила 77,4 кв.м.

При этом из материалов дела следует, что проведение кадастровых работ осуществлялось застройщиком до постановки жилого дома на кадастровый учет, что соответствует п. 4.1.5 договора, в связи с чем, довод истца о завышении ответчиком площади квартиры в одностороннем акте является необоснованным.

Разрешая требование о признании одностороннего акта приема-передачи нежилого помещения по адресу: <адрес> офис 1 недействительным, суд исходит из следующего.

В силу ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Согласно п. 2.4 договора, застройщик обязуется передать по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность участника долевого строительства нежилое помещение, указанное в приложении № 1.

Согласно п. 4.2.2 участник долевого строительства принял на себя обязательство после ввода жилого дома в эксплуатацию принять от застройщика нежилое помещение по акту приема-передачи, приступив к его принятию в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления от застройщика о готовности передать нежилое помещение по акту приема-передачи.

14.08.2020 в адрес истца направлено уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (л.д. 18).

01.12.2020 представителем истца ответчику вручено заявление об отказе от приемки объекта долевого строительства в связи с выявлением недостатков, препятствующих использованию помещения по назначению.

29.12.2020 представителем истца вручена претензия ответчику, в которой истец указывает, что после оштукатуривания стен площадь помещения составляет 77,03 кв.м., что не соответствует площади помещения, указанной в уведомлении о завершении строительства – 77,4 кв.м. (л.д. 20,21).

ДД.ММ.ГГГГ, после устранения строительных недостатков, на которые было указано истцом, ответчиком составлен акт приема-передачи (односторонний) о передаче нежилого помещения общей площадью 77,4 кв.м. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ указанный акт направлен в адрес истца.

Согласно акту Серкин К.А. получил два комплекта ключей в количестве 8 штук и инструкцию по эксплуатации нежилого помещения и общедомового имущества.

Из объяснений представителя истца Серкина К.Л. следует, что акт приема-передачи помещения не был подписан, поскольку расположение стояков не соответствует договору, площадь жилого помещения не приведена в соответствие с договором.

Поскольку указанные требования истца признаны судом необоснованными, следовательно, со стороны истца имело место неправомерное уклонение от подписания передаточного акта, в связи с чем, застройщиком правомерно реализовано право на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебной неустойки и расходов по проведению экспертизы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Серкиной Лидии Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент» о возложении обязанности по устранению недостатков, приведении нежилого помещения в соответствие с действительной площадью, признании одностороннего акта приема-передачи жилого помещения недействительным, взыскании судебной неустойки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Екатеринбурга.

Судья Н.А. Оленёва