Решение по делу № 33-2339/2022 от 10.02.2022

УИД 59RS0025-01-2021-001539-37

Судья – Добрыднева Т.С.

Дело № 33 – 2339/2022 (№ 2-1157/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

Председательствующего Варовой Л.Н.,

судей Хузяхралова Д.О., Братчиковой М.П.,

при секретаре Климовских Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 14 марта 2022 года дело по апелляционной жалобе Калмыкова Александра Ивановича на решение Краснокамского городского суда Пермского края от 07 декабря 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования Смирнова Сергея Викторовича – удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения от 11.01.2020, находящегося по адресу: ****, заключенный между Калмыковым Александром Ивановичем и Удашовой Ольгой Михайловной.

Обязать Калмыкова Александра Ивановича и Удашову Ольгу Михайловну освободить нежилое помещение, находящееся по адресу: ****.

В удовлетворении встречного искового заявления Калмыкова Александра Ивановича к Смирнову Сергею Викторовичу о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение – отказать».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя истца Смирнова С.В. по первоначальному иску адвоката Филиппенко В.А., представителя ответчика Калмыкова А.И. по доверенности Рудакова В.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Смирнов С.В. обратился с иском к Калмыкову А.И., Удашовой О.М. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 11.01.2020 года, заключенного между Калмыковым А.И. и Удашовой О.М., возложении на ответчиков обязанности освободить нежилое помещение.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения по адресу: ****, которое приобрел на основании договора купли-продажи от 18 мая 2017 года у Калмыкова А.И. за 1 500 000 рублей, о чем Калмыков А.И. собственноручно написал расписку. 19.05.2017 Смирнов С.В. заключил с Калмыковым А.И. предварительный договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, по условиям которого стоимость нежилого помещения составила 2 220 000 рублей, из которых 660 000 рублей Калмыков А.И. должен был оплатить с 19.06.2017 года по 19.04.2018 года равными платежами по 60 000 рублей в месяц, и 1 560 000 рублей должен оплатить одновременно с последним платежом, то есть 19.04.2018 года. Основной договор купли-продажи стороны планировали заключить до 27.04.2018 года, а передать помещение - 28.04.2018 года. Условия предварительного договора купли-продажи от 19.05.2017 Калмыков А.И. не выполнил. 15.01.2019 Смирнов С.В. вновь заключил с Калмыковым А.И. предварительный договор купли-продажи данного нежилого помещения, по условиям которого стоимость нежилого помещения определена в размере 1 500 000 рублей, из которых 730 000 рублей Калмыков А.И. должен был оплатить путем исполнения кредитных обязательств Смирнова С.В. перед Банком ПАО «***», 770 000 рублей - одновременно с последним платежом по кредиту. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен до 01.08.2019 года. Условия предварительного договора купли-продажи от 19.01.2019 года Калмыков А.И. не выполнил. 11.01.2020 года Калмыков А.И., заключил договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: ****, с Удашовой О.М.. 23.03.2021 Удашовой О.М. - арендатору нежилого помещения было вручено требование об освобождении данного нежилого помещения в течение 5 дней.Однако Удашова О.М. требования не выполнила. В связи с незаконным заключением договора аренды Смирнов С.В. обратился в полицию. Однако в возбуждении уголовного дела отказано. Считает, что действиями ответчиков нарушаются материальные права, так как Смирнов С.В. не может пользоваться и распорядиться нежилым помещением.

Ответчик Калмыков А.М. обратился со встречным иском к Смирнову С.В. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности.

Определением Краснокамского городского суда от 12.11.2021 принят отказ Калмыкова А.М. от указанного иска, производство прекращено.

Определением Краснокамского городского суда от 12.11.2021 принято встречное исковое заявление Калмыкова А.М. к Смирнову С.В. о государственной регистрации перехода права собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что между Калмыковым А.И. и Смирновым С.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 41,4 кв.м, этаж 1 по адресу: ****. 19.05.2017 составлен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в котором указано, что спорное имущество переходит обратно первоначальному владельцу с рассрочкой платежа. По данному договору Калмыковым А.И. выплачена сумма в размере 690 000 рублей. В дальнейшем, в связи с истечением срока указанного предварительного договора купли-продажи, был заключен предварительный договор купли-продажи от 15.01.2019 г., который по своему смыслу и при буквальном толковании является продолжением первого предварительного договора купли-продажи. По данному предварительному договору купли-продажи выплачена сумма в размере 234 515 руб. Таким образом, Калмыковым А.И. за спорное имущество выплачена сумма в размере 924515 руб. Считает, что при буквальном толковании предварительный договор купли-продажи от 19.05.2017 г. и предварительный договор купли-продажи от 15.01.2019 г., учитывая обстоятельства дела и действительную волю сторон, необходимо рассматривать, как единый договор. При этом Калмыков не отрицает своей обязанности по оплате всей стоимости спорного имущества и соглашается с тем, что спорное имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной его оплаты. В связи с этим просит вынести решение о регистрации перехода права собственности от Смирнова С.В. к Калмыкову А.И. на недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 41, 4 кв. м., этаж 1, расположенный по адресу: ****.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласен ответчик Калмыков А.И., в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное и необоснованное, удовлетворить встречные исковые требования. Полагает, что вывод суда о том, что предварительные договоры от 19.05.2017 и 19.01.2019 не являются единым договором, не основаны на фактических обстоятельствах дела, при оценке представленных доказательств суд применил формальный подход. Договор от 19.05.2017 содержит сумму 2220000 рублей, из которых 660000 платится равными платежами, а договор от 15.01.2019 содержит сумму с учетом выплат по договору от 19.05.2017 и составляет 1500000 рублей. Калмыков выплатил всю сумму по договору, но по каким-то причинам суд зафиксировал суммы по договору от 19.05.2017 в сумме 600000 рублей, по договору от 15.01.2021 на погашение кредита в банке «Восточный». Право ответчика ущемлено, поскольку он выплатил денежные средства за спорное помещение.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по первоначальному иску настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, представитель истца по первоначальному иску просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 18.05.2017 г. между Калмыковым А.И. (Продавец, ответчик) и Смирновым С.В. (Покупатель, истец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 41,4 кв.м, расположенного по адресу: **** за согласованную цену 1400000 руб. (п. 2.1) (т.1 л.д. 74-76). Согласно расписке Калмыков А.И. получил 1500000 руб. за продажу нежилого помещения от Смирнова С.В. (т.1 л.д. 115).

Переход права собственности к покупателю Смирнову С.В. 19.05.2017 зарегистрирован органом по государственной регистрации прав в установленном законом порядке (выписка из ЕГРН т. 1 л.д. 7-9).

19.05.2017 г. между Калмыковым А.И. (Покупатель, ответчик) и Смирновым С.В. (Продавец, истец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 41,4 кв.м, расположенного по адресу: **** (т. 1 л.д. 10-11).

В соответствии с п.2.1 договора продажная цена имущества будет составлять по договору купли-продажи 2220000 руб, при этом стороны договорились (п.2.2), что покупатель оплачивает стоимость имущества следующим образом: сумма в размере 660000 руб. будет выплачиваться «Покупателем» ежемесячными равными платежами по 60000 руб. в течение срока действия настоящего договора, а именно 11 месяцев до 19 числа каждого расчетного месяца с момента заключения предварительного договора в соответствии с графиком платежей; сумма в размере 1560000 руб. уплачивается покупателем одновременно с последним платежом в срок до заключения договора купли-продажи.

В п. 2.4 договора предусмотрена обязанность продавца передать указанное имущество в срок до 28.04.2018 г. при условии выполнения всех условий предварительного договора и заключении и регистрации договора купли-продажи.

Согласно п. 2.9 в случае неисполнения настоящего договора по вине «Покупателя» полученный задаток в качестве компенсации остается в «Продавца».

Договор содержит график платежей (дата ежемесячного платежа и сумма ежемесячного платежа), в котором имеются отметки о получении Смирновым С.В. с проставлением подписи последнего о получении денежных средств в следующие даты:

Дата - 19.06.2017; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.07.2017; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.08.2017; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.09.2017; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.10.2017; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.11.2017; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.12.2017; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.01.2018; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.02.2018; сумма – 60000, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.03.2018; сумма – 60000, имеется отметка «30 т», подпись Смирнова С.В.

Дата - 19.04.2018; сумма – 60000, имеется отметка «30 т», подпись Смирнова С.В.

05.12.2018 г. между Смирновым С.В. и ПАО «***» заключен кредитный договор № **, в соответствии с которым Банк предоставил денежные средства в размере 730 000 руб. под 18,25 % годовых на срок 120 месяцев, полная стоимость кредита 871451, 31 рублей (т. 1 л.д. 116-123).

Согласно графику платежей первый платеж должен состояться 18.01.2019 в размере 14515,00 руб. Последний платеж – 18.12.2028 г. в размере 7866,09 руб. (т. 1 л.д. 124-125). Согласно графику платежей сумма кредита (основного долга) составляет 730000 рублей, процентов за пользование (до окончания срока договора) – 634673 рублей.

15.01.2019 г. между Смирновым С.В. «Сторона-1» и Калмыковым А.И. «Сторона-2» подписан договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ****, поименованный как «предварительный» (т.1 л.д.12-13,87-88), которым стороны договорились о заключении основного договора в срок до 01.08.2019 (п.4.2) по которому «Сторона-1» будет выступать продавцом, а «Сторона-2» покупателем.

Согласно п.2.1 договора по предварительной договоренности между сторонами стоимость помещения составляет 1500000 руб., оплата стоимости помещения будет производиться следующими способами (п.2.2): «Сторона-2» ежемесячно до 18 числа оплачивает кредит, оформленный «Стороной – 1» в ПАО «Восточный экспресс» (общий объем задолженности по договору кредитования 730000 рублей) согласно графику в размере 14515 рублей. До момента заключения основного договора «Сторона-2» обязуется досрочно погасить задолженность по кредиту в полном объеме. «Сторона-2» передает «Стороне-1» оставшуюся сумму в размере 770000 руб. при подписании основного Договора купли-продажи.

П. 6.1 предусмотрено, что при нарушении «Стороной-2» п. 2.2.1 предварительный договор купли-продажи считается расторгнутым.

На предварительном договоре имеются следующие отметки:

16.01.2019 – 14 515 «пол», подпись Смирнова С.В. (четырнадцать тысяч пятьсот пятнадцать руб.).

15.01.2019 – 10 т. «пол», подпись Смирнова С.В. + 4,500, подпись Смирнова С.В.

26.03.2019 – 14.500, «пол», подпись Смирнова С.В.;

18.04.2019 – 14 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

31.05.2019 – 15 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

30.06.2019 - 15 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

23.07.2019 – 14 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

04.09.2019 – 15 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

18.09.2019 – 15 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

14,500 – «пол», 02.10.2019, подпись Смирнова С.В.;

14,500 – «пол», 17.11.2019, подпись Смирнова С.В.;

30 т., «пол», 19.03.2020, подпись Смирнова С.В.

11.01.2020 г. между Калмыковым А.И. (Арендодатель, ответчик) и Удашовой О.М. (Арендатор, ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: **** общей площадью 41.4 кв.м (т. 1 л.д. 14-16) сроком на 11 месяцев с даты подписания договора (п.3.3).

Согласно расписке от 27.01.2021 Смирнов С.В. взял деньги за погашение кредита в банке «***» у Калмыкова А.И. в размере четыреста тысяч рублей за помещение по адресу: **** (т. 1 л.д. 90).

По расписке от 19.03.2021 Смирнов С.В. взял деньги в сумме 30 т.р. (тридцать тысяч) на погашение кредита в банке «***» за помещение **** (т.1 л.д. 91).

Постановлением старшего следователя СО отдела МВД России по Краснокамскому городскому округу П. от 23.04.2021 г. отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению Смирнова С.В. по факту заключения договора аренды нежилого помещения с ИП Удашовой О.М. без разрешения и уведомления собственника в отношении Калмыкова А.И. по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, то есть в связи с отсутствием события преступлений, предусмотренных ч. 2 ст. 159 УК РФ (т. 1 л.д. 153-155).

Постановлением старшего следователя СО Отдела МВД России по Краснокамскому городскому округу С. от 13.08.2021 отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению Калмыкова А.И. по факту заключения договора купли-продажи недвижимого имущества 18.05.2017 под влиянием обмана и злоупотребления доверием в отношении Смирнова С.В. за отсутствием в его действиях состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ, то есть по основанию, пред усмотренному п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.

При разрешении спора суд, руководствуясь ст. 8, ст. 131, ст. 166, п. 2 ст. 167, ст. 168, ст. 195, ст. 196, п. 1 ст. 200, ст. 209, ст. 218, ст. 223, пп. 1,2 ст. 429, ст. 431, ст. 454, ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 551, п. 2 ст. 621, ст. ст. 1, 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п.64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п.80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Калмыковым А.И. встречных исковых требований.

При этом суд исходил из того, что предварительные договоры купли - продажи от 19.05.2017 года и от 19.01.2019 года не являются единым договором, так как они заключены в разное время, содержат разные сроки действия, разную стоимость имущества, разные условия его оплаты, разные последствия неисполнения. Суд указал, что в данных договорах отсутствуют условия оплаты имущества в рассрочку после государственной регистрации перехода права собственности; поскольку предусмотренные предварительными договорами купли-продажи обязательства Калмыковым А.И. не исполнены, суд пришел к выводу о том, что обязательства по рассматриваемым договорам между сторонами были прекращены. Суд также не нашел оснований для признания предварительного договора договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, так как на момент подписания предварительного договора объект недвижимости существовал, право собственности продавца на недвижимое имущество было зарегистрировано. Учитывая, что основной договор купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре, сторонами не заключался, Смирнов С.В., являясь собственником спорного помещения, полномочий Калмыкову А.И. на заключение в отношении данного помещения договора аренды не предоставлял, суд удовлетворил иск о признании договора аренды от 11.01.2020, заключенного между ответчиками, недействительным, обязав ответчиков Калмыкова А.И. и Удашову О.М. освободить нежилое помещение.

Коллегия не может согласиться с выводами суда, как не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, по следующим основаниям.

В силу положений ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

При рассмотрении спора судом установлено и признается лицами, участвующими в деле, что 19.05.2017 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения с определением его существенных условий, установлен срок для заключения основного договора – до 24.08.2018, сторонами согласована цена имущества в размере 2200000 рублей.

При этом коллегия не принимает во внимание представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 19.05.2017 (т.1 л.д.86), поскольку в данном соглашении указано, что Калмыков А.И. (Покупатель) и Смирнов С.В. (Продавец) договорились, что имущество Покупатель обязуется продать Продавцу за согласованную сторонами цену в размере 1 500000 руб., и полагает, что данное соглашение с учетом исправления даты ранее заключенного между сторонами договора с 19.05.2017 на 18.05.2017 (т.1 л.д.74) и позиции сторон о приобретении Смирновым спорного помещения за 1500000 рублей (а не за 1400000 рублей, как указано в договоре), что также подтверждено соответствующей распиской, относится к договору от 18.05.2017.

Во исполнение условий данного договора, согласно имеющимся в договоре распискам Смирнова С.В., ответчиком Калмыковым А.И. оплачено 600000 руб. (т. 1 л.д. 84-85).

Получение суммы в указанном размере Смирновым С.В. не оспаривается, при этом отмечается, что в соответствии с п.2.8, п.2.9 условий договора данная сумма является задатком и не подлежит возмещению истцом (продавцом по договору).

Согласно положениям ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно разъяснениям п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Вместе с тем, оснований для квалификации уплаченных по данному договору Калмыковым А.И. денежных сумм в качестве задатка, вопреки позиции истца, не имеется. При этом коллегия исходит из того, что конкретная сумма задатка сторонами в договоре не установлена, что свидетельствует о том, что в соответствующей части соглашение в письменной форме сторонами не достигнуто. Позиция стороны истца по первоначальному иску сводится к тому, что сумма задатка является определяемой, постоянно увеличивается (по мере исполнения обязательств ответчиком по внесению денежных средств) и может составлять любую сумму, внесенную ответчиком, в случае исполнения обязательств по договору в неполном объеме. Однако данная позиция противоречит положениям ст.380 ГК РФ, а также последующим действиям сторон по заключению 15.01.2019 года договора в отношении спорного нежилого помещения.

При оценке правовой природы заключенного между сторонами 15.01.2019 года договора купли-продажи, поименованного в качестве предварительного, коллегия считает необходимым указать следующее.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду, независимо от наименования договора, следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

На основании статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания вышеуказанных норм следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости.

Таким образом, изменение в договоре от 15.01.2019 сторонами условия о цене договора не противоречит нормам о предварительном договоре и договоре купли-продажи недвижимости, а, напротив, указывает на наличие последовательной взаимосвязи между договорами от 19.05.2017 и от 15.01.2019, является проявлением свободной воли сторон, неоднократно указывавших (т.1 л.д.145 отзыв истца) при рассмотрении настоящего спора о том, что изменение условий о цене имущества было связано, в том числе, с частичным исполнением Калмыковым А.И. обязательств по ранее заключенному предварительному договору в части внесения денежных средств. В связи с этим, вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований для зачета денежной суммы, уплаченной до заключения договора 15.01.2019 года, в счет исполнения обязательств по данному договору не имеется. Более того, позиция ответчика в указанной части противоречит обстоятельствам, положенным в обоснование встречного иска, позиции ответчика при рассмотрении спора (т.2 л.д.60).

При этом договор, заключенный сторонами 15.01.2019 года, коллегия полагает возможным квалифицировать в качестве основного договора с условием об оплате с рассрочкой платежа. При этом, вопреки выводам суда, наличие недвижимого имущества на момент подписания предварительного договора (отсутствие будущей вещи) не является препятствием для такой квалификации, в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49, на который сослался суд, приведен лишь один из примеров аналогичной ситуации.

При оценке данного договора, как основного, коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства:

- по данному договору оплачено 620515 рублей (согласно распискам Смирнова С.В. за период с 16.01.2019 по 19.03.2020 оплачено 190515 руб. (т. 1 л.д. 87-89), согласно распискам от 27.01.2021 и 19.03.2021 (т. 1 л.д. 90-91), оплачено 430000 руб.), что свидетельствует об оплате значительной части определенной сторонами цены договора;

- оплата большей части денежных сумм осуществлена ответчиком Калмыковым А.И. (покупатель) и принята истцом Смирновым С.В. (продавец) после 01.08.2019 – даты, предусмотренной сторонами в качестве конечного срока (п.4 ст.429 ГК РФ) заключения основного договора, и без учета п.6.1 договора, на который ссылается сторона истца (Смирнов С.В., т.2 л.д.80, оборот, письменный отзыв). Исполнение сторонами условий договора за пределами указанного срока и без учета положений п.6.1 договора свидетельствует о том, что стороны исходили из наличия между ними соответствующего (действующего) обязательства.

- предмет договора купли-продажи с момента заключения договора находился в фактическом владении и пользовании ответчика Калмыкова А.И., одновременно осуществляющим содержание спорного нежилого помещения (оплата коммунальных и иных платежей - т.1 л.д.92-101) и распоряжение им, в том числе путем предоставления в пользование третьим лицам, что стороной истца не оспаривалось (т.1 л.д.131, т.2 л.д.59 оборот)

Указанная совокупность последовательных и взаимосвязанных действий сторон, включая их (сторон) поведение после подписания 15.01.2019 договора, поименованного в качестве предварительного, с учетом того, что данный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (определен предмет договора, его цена и порядок ее уплаты), позволяет квалифицировать данный договор в качестве основного с условием рассрочки платежа (ст.489 ГК РФ). При этом позиция истца, исполнявшего последовательно заключенные между сторонами договоры и принимавшего исполнение по ним, не осуществлявшего бремя содержания спорного имущества, не может быть признана добросовестной (ст.10 ГК РФ).

Коллегия отмечает, что условия договора от 15.01.2019 не содержат двоякого толкования в части определенной сторонами цены договора в размере 1500000 руб. и порядка ее оплаты.

Поскольку заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества, заключен с момента его подписания, к указанным отношениям подлежат применению нормы о договоре купли-продажи, и в силу норм п.1 ст.551 ГК РФ, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежит переход права собственности на спорное помещение.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1, п.3 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В п.61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Анализ указанных норм материального права и акта их толкования свидетельствует о том, что юридически значимыми по настоящему спору являются обстоятельства того, заключен ли фактически договор купли-продажи, произведена ли фактическая передача имущества ответчику, установление владельца спорного имущества. При этом обстоятельства неполной выплаты по договору не могут являться основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований о регистрации перехода права собственности на спорное имущество. Продавец вправе требовать оплаты по договору в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Кодекса и уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Кодекса (пункт 65 Постановления Пленума N 10/22).

Принимая во внимание, что условиями договора купли-продажи от 15.01.2019 возникновение права собственности покупателя не поставлено под условие полной оплаты имущества, имущество Калмыкову А.И. передано, коллегия полагает, что требования истца по встречному иску о регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению. При этом коллегия отмечает, что решение о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к Калмыкову А.И. на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ лишь заменяет заявление стороны по договору, уклоняющейся от государственной регистрации перехода права, и не исключает необходимости регистрации ипотеки в силу закона в силу норм п.5 ст.488 ГК РФ, поскольку обязательства по оплате цены договора Калмыковым А.И., как покупателем, в полном объеме не исполнены.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии пропуска срока исковой давности истцом по встречному требованию Калмыковым А.И., который подробно мотивирован (в данной части решение не обжалуется). Коллегия считает необходимым дополнительно указать, что согласно разъяснениям пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению коллегии, указанные разъяснения подлежат применению также к ситуациям по спорам о регистрации перехода права собственности.

При установленных обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием нового решения – об удовлетворении встречных исковых требований Калмыкова А.И. к Смирнову С.В. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на основании договора от 15.01.2019 и отказе Смирнову С.В. в удовлетворении первоначального иска к Калмыкову А.И. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности по его освобождению.

Руководствуясь, ст.199, ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснокамского городского суда Пермского края от 07 декабря 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Смирнову Сергею Викторовичу в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 11.01.2020, находящегося по адресу: ****, заключенного между Калмыковым Александром Ивановичем и Удашовой Ольгой Михайловной, возложении на Калмыкова Александра Ивановича и Удашову Ольгу Михайловну обязанности освободить нежилое помещение, находящееся по адресу: **** - отказать.

Встречные исковые требования Калмыкова Александра Ивановича к Смирнову Сергею Викторовичу удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение адресу: **** к Калмыкову Александру Ивановичу на основании договора купли-продажи от 15.01.2019.

Председательствующий:

Судьи: