Решение по делу № 33-5089/2019 от 14.08.2019

Дело <.......>

апелляционное определение

г. Тюмень 23 сентября 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе

председательствующего	Журавлёвой Г.М.,
судей	Смоляковой Е.В., Пленкиной Е.А.,
при секретаре	Бочарове Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области в лице директора К.А.В. на решение Центрального районного суда г. Тюмени от 15 мая 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования С.О.Н. к Департаменту имущественных отношений <.......> о признании незаконными действий по начислению и истребованию суммы арендной платы и неустойки, удовлетворить.

Признать незаконными действия Департамента имущественных отношений <.......> по начислению и истребованию у С.О.Н. суммы арендной платы в размере 387 127 руб. 52 коп. и пени в размере 39 691 руб. 63 коп. по договору аренды <.......> от <.......> земельного участка с кадастровым номером 72:23:0222001:8546 площадью 901 кв.м, расположенного по адресу: <.......>, г. Тюмень, <.......>.

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Смоляковой Е.В., пояснение представителя ответчика С.А.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца М.А.А., просившей оставить решение без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

С.О.Н. обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконными действий по начислению и истребованию суммы арендной платы и неустойки.

Исковые требования мотивированы тем, что <.......> между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и С.О.Н. был заключен договор аренды <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......>, в соответствии с которым С.О.Н. был предоставлен земельный участок площадью 901 кв.м., расположенный по адресу: <.......>, г. Тюмень, <.......>, для размещения индивидуальной жилой застройки. Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком составил 580 691 руб. 29 коп., которую истец уплатил единовременно, как предусмотрено условиями договора аренды. Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что со второго года пользования земельным участком оплата должна вноситься поквартально. В силу п.3.1.3 договора аренды арендатор имеет право оформить земельный участок в собственность за плату после регистрации права собственности на завершенный строительством объект. Между тем, при обращении к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату при наличии зарегистрированного права собственности на индивидуальный жилой дом, ответчиком в предоставлении земельного участка в собственность истцу было отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от <.......> решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от <.......> <.......>-з признано незаконным, на ответчика возложена обязанность предоставить земельный участок в собственность за плату. Однако, <.......> ответчиком в адрес истца было направлено сообщение о необходимости погашения задолженности по арендной плате за земельный участок до момента регистрации права собственности на него до <.......> в размере 387 127 руб. 52 коп. и пени в размере 39 691 руб. 63 коп.

В судебное заседание истец С.О.Н. не явилась, представитель истца М.А.А. исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Б.Л.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала, указав на то, что до регистрации права собственности на жилой дом у истца сохранялась обязанность по внесению арендной платы.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Департамент имущественных отношений Тюменской области в лице директора К.А.В., в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований С.О.Н. отказать в полном объеме. Полагает, что решение суда было принято с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ссылается на то, что удовлетворяя требования С.О.Н. и признавая действия Департамента имущественных отношений Тюменской области по начислению и истребованию суммы задолженности неправомерными, суд руководствовался пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614, а также статьями 405, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат указания на бесплатность пользования земельным участком, а напротив подтверждают позицию Департамента имущественных отношений Тюменской области и содержат указание на платность использования земельного участка, переданного по договору аренды. Отмечает, что статьи 405, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к нарушению обязательства, то есть просрочка кредитора может быть основанием только для освобождения должника от ответственности за нарушение обязательства, и не освобождает должника от исполнения самого обязательства. Таким образом, в обоснование обжалуемого решения Центрального районного суда города Тюмени от <.......>, мотивированное решение которого было изготовлено <.......>, положены нормы права, не подлежащие применению. Также отмечает, что в решении суда не приведены нормы права, позволяющие истцу пользоваться земельным участком бесплатно. Позиция Департамента имущественных отношений Тюменской области заключается в том, что это не является оформительским недочетом судебного решения, соответствующие нормы права не приведены, поскольку они отсутствуют в законодательстве Российской Федерации. Ссылается на пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому имущественные отношения по владению пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами. Обращает внимание на то, что в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Отмечает, что согласно пунктам 6, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопроса практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федераци о договоре аренды» право собственности на объект недвижимого имущества переходит к покупателю с момента заключения договора купли-продажи. При этом из смысла указанного выше Постановления следует, что при использовании земельных участков плательщиками являются либо арендатор земельного участка при уплате арендной платы, либо собственник земельного участка при уплате земельного налога. Учитывая, что договор аренды земельного участка до заключений договора купли-продажи не был расторгнут, прекращен или признак недействительным, то в соответствии с указанными нормами и разъяснениями обязательства С.О.Н. как арендатора земельного участка по внесению арендной платы по договору прекратились в момент государственной регистрации перехода права собственности, то есть <.......>. Следовательно, арендная плата подлежит уплате С.О.Н. по дату государственной регистрации права собственности на земельный участок, исходя из условий договора аренды земельного участка. Заявленный в исковом заявлении и отраженный в решении суда период задолженности указан не верно. В настоящее время истец имеет задолженность по договору за период пользования земельным участком с <.......> по <.......> в размере 387 127 руб. 52 коп. и пени за период с <.......> по <.......> в размере 39 691 руб. 63 коп. Обращает внимание суда на то, что Центральный районный суд г. Тюмени в мотивировочной части указал, что годовой размер арендной платы С.О.Н. уплатила единовременно, как предусмотрено договором, однако указанное не соответствует действительности. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что цена за право заключения договора аренды (размер арендной платы за первый год использования земельного участка) перечисляется за первый год единовременным платежом в течении 10 дней со дня заключения договора аренды, в дальнейшем арендная плата вносится ежеквартально равными частями до: 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября. Годовой размер арендной платы составляет 580 691 руб. 29 коп. и по условиям договора должен был быть оплачен С.О.Н. до <.......>. Из расчета задолженности и пени следует, что С.О.Н. оплатила сумму в размере 500 000 руб. только <.......>, а оставшуюся часть в размере 55 573 руб. <.......>. Таким образом, в связи с пропуском 10 дневного срока на оплату годового размера арендной платы с <.......> по <.......> по договору начислены пени в размере 36 695 руб. 58 коп., начисление которых обжалуемым решением суда также признано незаконным, хотя обязанность их оплатить возникла до обращения С.О.Н. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату. В связи с тем, что С.О.Н. пользовалась земельным участком с кадастровым номером <.......> до момента регистрации права собственности на этот участок — <.......>, при этом договор не был расторгнут, обременение в виде права аренды снято не было, кроме того, указанный земельный участок налогом не облагался. Считает, что истцу законно и обоснованно начислялась арендная плата. Следовательно, освобождение истца от арендной платы за период пользования земельным участком с <.......> по <.......> размере 387 127 руб. 52 коп. и пени за период с <.......> по <.......> в размер 39 691 руб. 63 коп. повлечет бесплатное использование земельного участка, что нарушает принципы, установленные статьями 1,65 Земельного кодекса Российской Федерации о платности использования публичных земельных участков.

На апелляционную жалобу поступили возражения истца С.О.Н., в которых она просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений в соответствии с требованиями п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <.......> между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и С.О.Н. был заключен договор аренды <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью 901 кв.м., расположенного по адресу: <.......>, г. Тюмень, <.......>, для размещения индивидуальной жилой застройки. Годовой размер арендной платы за пользование земельным участком составил 580 691 руб. 29 коп., которую истец уплатил единовременно, как предусмотрено условиями договора аренды. Пунктом 2.2. договора аренды <.......> предусмотрено, что со второго года пользования земельным участком оплата вносится поквартально равными платежами. В силу п.3.1.3 договора арендатор имеет право оформить земельный участок в собственность за плату после регистрации права собственности на завершенный строительством объект.

<.......> за С.О.Н. было зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 76,3 кв.м.

При обращении в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером <.......> в собственность за плату, решением Департамента имущественных отношений Тюменской области от <.......> <.......> в предоставлении земельного участка в собственность С.О.Н. было отказано.

Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от <.......> в иске С.О.Н. к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным его решения от <.......> <.......> отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от <.......> решение Ленинского районного суда г. Тюмени от <.......> отменено, постановлено новое решение об удовлетворении иска С.О.Н. и признании незаконным решения Департамента имущественных отношений Тюменской области от <.......> <.......>, на ответчика возложена обязанность предоставить С.О.Н. земельный участок в собственность за плату.

Во исполнение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от <.......> между ГКУ Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» и С.О.Н. 09 ноября. 2018 года был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <.......> (л.д.10-12).

<.......> С.О.Н. обратилась в Департамент имущественных отношений <.......> с заявлением о перерасчете суммы арендной платы. Между тем, <.......> Департаментом имущественных отношений <.......> в адрес истца направлено сообщение <.......> (л.д.15-16) о необходимости погашения задолженности по арендной плате за земельный участок до момента регистрации права собственности на него до <.......> в размере 387 127 руб. 52 коп. и пени в размере 39 691 руб. 63 коп.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, руководствуясь статьями 606, 614, 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что своевременное предоставление земельного участка в собственность С.О.Н. исключило бы ее обязанность по внесению арендных платежей, суд признал действия Департамента имущественных отношений Тюменской области по начислению и истребованию суммы арендной платы и неустойки, отраженные в сообщении <.......> <.......> незаконными.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии законных оснований для удовлетворения требований истца.

Доводы апеллянта о верном расчете арендной платы за пользование земельным участком до момента государственной регистрации права собственности не принимаются судебной коллегией в виду следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года №73 «Об отдельных       вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю         не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает           продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного         между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе     установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Судебная коллегия соглашается с тем, что выполнение указанных положений закона обязательно для сторон договора аренды земельного участка и при добросовестном, основанном на законе поведении арендодателя земельного участка, арендатор должен уплачивать арендную плату до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

В настоящем споре в силу ст.61 ГПК РФ подлежат применению обстоятельства, установленные Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 24 сентября 2018 года.

Суд апелляционной инстанции признал незаконным решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от <.......> <.......> об отказе С.О.Н. в предоставлении земельного участка в собственность за плату под индивидуальный жилой дом по адресу: г. Тюмень, <.......>. Обязал Департамент имущественных отношений <.......> предоставить С.О.Н. в собственность за плату земельный участок кадастровый номер <.......>, площадью 901 кв.м под индивидуальный жилой дом.

Таким образом, суд первой инстанции верно установил, что действия ответчика по начислению арендной платы в период с незаконного отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка до государственной регистрации перехода права собственности на землю, указанных в сообщении <.......> от <.......> не основаны на законе.

Доводы апелляционной жалобы о том, что действия ответчика по начислению арендных платежей, пени не нарушают имущественные права истца, поскольку начислены в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора, не оспоренного истцом, судебной коллегией признаются несостоятельными.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что поскольку Департамент имущественных отношений <.......> не совершил действий по передаче С.О.Н. в собственность земельного участка в установленный законом срок, С.О.Н. в данном случае не может считаться просрочившим должником (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверяя доводы апеллянта в части расчета задолженности С.О.Н. по арендной плате и пени, судебная коллегия считает заслуживающим внимание указание на необоснованное освобождение судом истца от задолженности по пени за период до обращения с заявлением о выкупе земельного участка.

Так, за пропуск 10 дневного срока на оплату годового размера арендной платы С.О.Н. за период с <.......> по <.......> начислены пени в размере 36695,58 рублей. Истцом оплачена сумма пени в размере 19167,27 рублей, оставшаяся задолженность составляет 17528,58 рублей.

Таким образом, судебная коллегия считает необходимым исключить из расчета задолженность по пени в размере 17528,58 рублей, начисленных до обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка. Решение подлежит изменению в части размера пени с уменьшением их размера до 22163 рублей 05 копеек.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Центрального районного суда г. Тюмени от 15 мая 2019 года изменить в части размера пени, уменьшив их до 22163 рублей 05 копеек.

В остальной части оставить решение без изменения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: