Решение по делу № 33-4400/2023 от 17.05.2023

Республика Коми г.Сыктывкар                 Дело № 2-7886/2022

УИД 11RS0001-01-2022-019067-74                  (№ 33-4400/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Юдина А.В., Щелканова М.В.

при секретаре Кузнецовой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2023 года дело по искам

администрации МО ГО «Сыктывкар» к Мезенцевой Светлане Николаевне о погашении записей в государственном реестре, обязании передать земельный участок,

Мезенцевой Светланы Николаевны к администрации МО ГО «Сыктывкар», Хозяиновой Наталье Семеновне о признании отказа незаконным, обязании повторно рассмотреть обращение и заключить договор аренды земельного участка

по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 октября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Щелканова М.В., объяснения представителя администрации МОГО «Сыктывкар» - Климовой Л.А., представителя Мезенцевой С.Н. - Носова А.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к Мезенцевой С.Н. о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ... обязании передать по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером ... в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в том числе свободный от объектов и иного имущества.

В обоснование иска администрацией МО ГО «Сыктывкар» указано на прекращение действия договора аренды спорного земельного участка, предоставленного для завершения строительства индивидуального жилого дома, на наличие на спорном земельном участке построек, наличие в ЕГРН записей о регистрации права собственности на завершённое строительством нежилое здание и на незавершённый строительством жилой дом со степенью готовности 20%. Требование о передаче земельного участка администрации МО ГО «Сыктывкар» и о погашении записей в ЕГРН в отношении расположенных на земельном участке объектов недвижимости Мезенцева С.Н не исполнил. Оснований для продолжения арендных правоотношений не имеется

Мезенцева С.Н. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа администрации МО ГО «Сыктывкар» в предоставлении Мезенцевой С.Н. в аренду земельного участка с кадастровым номером <Адрес обезличен>, выраженного в письме от <Дата обезличена>, подписанном главой МО ГО «Сыктывкар» - руководителем администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Н.С.; обязании администрации МО ГО «Сыктывкар» повторно рассмотреть обращение Мезенцевой С.Н. от <Дата обезличена> предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <Адрес обезличен> обязании администрации МО ГО «Сыктывкар» заключить с Мезенцевой С.Н. без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Адрес обезличен> для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В обоснование иска Мезенцевой С.Н. указано на то, что спорный земельный участок предоставлялся Мезенцевой С.Н. в аренду лишь однажды, в 2016 году, и сразу для завершения строительства индивидуального жилого дома. Также Мезенцевой С.Н. указано на её добросовестное поведения как арендатора, единство судьбы объектов недвижимости (нежилое здание и незавершённый строительством индивидуальный жилой дом) и земельного участка, на котором такие объекты расположены, при этом объекты возводились в период действия договора аренды и соответствуют всем предъявляемым требованиям. Кроме того, Мезенцевой С.Н. указано на не реализацию администрацией МО ГО «Сыктывкар» в установленный законом срок права на обращение в суд с иском об изъятии расположенных на земельном участке объектов путём продажи с публичных торгов.

Определением суда от 31.08.2022 гражданские дела по искам администрации МО ГО «Сыктывкар» и Мензенцевой С.Н. были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

К участию в деле в качестве соответчика по иску Мезенцевой С.Н. была привлечена Хозяинова Н.С., занимавшая ранее должность главы МО ГО «Сыктывкар» - руководителя администрации МО ГО «Сыктывкар»

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Коми, Управление архитектуры, городского строительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар», Мезенцев А.А.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 октября 2022 года постановлено:

в удовлетворении исковых требований администрации МО ГО «Сыктывкар» (<Номер обезличен>) к Мезенцевой Светлане Николаевне (...) о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами <Адрес обезличен>; обязании передать по акту приёма-передачи земельный участок с кадастровым номером <Адрес обезличен> в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, в том числе свободный от объектов и иного имущества, отказать,

исковые требования Мезенцевой Светланы Николаевны к администрации МО ГО «Сыктывкар», Хозяиновой Наталье Семеновне (...) удовлетворить,

признать незаконным отказ администрации МО ГО «Сыктывкар» в предоставлении Мезенцевой Светлане Николаевне в аренду земельного участка с кадастровым номером <Адрес обезличен> выраженного в письме от <Дата обезличена>, подписанном главой МО ГО «Сыктывкар» - руководителем администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Натальей Семеновной,

обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть обращение Мезенцевой Светланы Николаевны от <Дата обезличена> о предоставлении ей в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <Адрес обезличен>

обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Мезенцевой Светланой Николаевной без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Адрес обезличен> сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В апелляционной жалобе администрация МО ГО «Сыктывкар» просит об отмене решения суда в связи с его незаконностью и необоснованностью.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 22 декабря 2022 года решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения требований Мезенцевой С.Н. В указанной части принято новое решение об отказе Мезенцевой С.Н. в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 октября 2022 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03 мая 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 22 декабря 2022 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В порядке требований ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещались судом апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что в соответствии с договорами аренды <Номер обезличен> администрация МОГО «Сыктывкар» предоставила ООО «Сана» в аренду для целей строительства объекта «Квартал жилой застройки» земельные участки площадью 179097 кв.м. и 43751 кв.м. с кадастровыми номерами <Адрес обезличен> на срок до 8 февраля 2017 г.

<Дата обезличена> ООО «Сана» выдано разрешение на строительство объекта «Квартал жилой застройки» в <Адрес обезличен>, срок которого был продлен до 9 мая 2017 года разрешением от <Дата обезличена>

Строительство жилых домов осуществлялось ООО «САНА» по договорам долевого участия в строительстве, по условиям которых объектом недвижимости является объект долевого строительства (с указанием проектных данных), находящийся на участке (строительный номер и площадь), который образован в результате раздела земельных участков с кадастровым номером <Номер обезличен>. В договорах определялась площадь участка, образованного в результате раздела.

Планированные к образованию участки в результате раздела (выдела) были поставлены на временный кадастровый учет, а в дальнейшем сняты с такого учета.

Между Мезенцевой (ранее – Волкова, Павлова) С.Н. и ООО «Сана» <Дата обезличена> также был заключён такой договор участия в долевом строительстве квартала жилой застройки.

<Дата обезличена> Мезенцева С.Н. состоит в браке с Мезенцевым А.А.

<Дата обезличена> ООО «Сана» и Мезенцевой С.Н. был подписан акт приёма-передачи работ по производству фундамента.

<Дата обезличена> кадастровым инженером, осуществляющим деятельность в составе ООО «Ай Пи-Финанс», по заказу ООО «Сана» был составлен технический план объекта незавершённого строительства, из которого следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> находится незавершённый строительством жилой дом, проектной площадью 79,3 кв.м., со степенью готовности 20%.

Указанному объекту был зарезервирован адрес: <Адрес обезличен> <Дата обезличена> указанный объект незавершённого строительства был поставлен на государственный кадастровый учёт, ему был присвоен кадастровый номер <Номер обезличен>.

<Дата обезличена> в ЕГРП было зарегистрировано право собственности Мезенцевой С.Н. на указанный объект незавершённого строительства (запись регистрации <Номер обезличен>

Строительство указанного объекта к настоящему времени не завершено.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена> утверждены в составе земель населённых пунктов схему расположения земельных участков на кадастровом плане территории МО ГО «Сыктывкар» в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-3 путём раздела земельного участка площадью 179 097 кв.м., с кадастровым номером <Номер обезличен>, предоставленного для строительства объекта «Квартал жилой застройки». В том числе была утверждена схема расположения земельного участка площадью 1140 кв.м. для индивидуального жилого дома с приусадебным участком по адресу: <Адрес обезличен> При этом было постановлено прекратить существование земельного участка площадью 179 097 кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, ООО «Сана» было предписано осуществить государственный кадастровый учёт земельных участков.Вступившим в законную силу 30.08.2016 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 29.07.2016 по гражданскому делу № 2-10255/2016 на администрацию МО ГО «Сыктывкар», в том числе возложена после выполнения условий постановления от 21.06.2016 № 6/1727 об утверждении схемы расположения земельного участка и постановки земельного участка на кадастровый учет предоставить земельный участок площадью 1028 кв.м. по адресу: <Адрес обезличен>, образованный в границах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, в аренду Мезенцевой С.Н. для завершения строительства объекта «жилой дом» по адресу: <Адрес обезличен> сроком на три года.

<Дата обезличена> на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок с кадастровым номером <Адрес обезличен>, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком. Границы земельного участка были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Указанный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>

<Дата обезличена> Мезенцева С.Н. обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением ей в аренду сроком на 3 года земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, для индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком.

<Дата обезличена> между администрацией МО ГО «Сыктывкар» (арендодатель) и Мезенцевой С.Н. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка <Номер обезличен>, по условиям которого арендатору из земель населённых пунктов был предоставлен в аренду земельный участок под кадастровым номером <Адрес обезличен>, для завершения строительства индивидуального жилого дома с приусадебным земельным участком, сроком до 18.11.2019. Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке 27.01.2017.

<Дата обезличена> на государственный кадастровый учёт было поставлено нежилое здание, площадью 42,1 кв.м., 2018 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, ему был присвоен кадастровый номер <Номер обезличен>. Тогда же в ЕГРН было зарегистрировано право собственности Мезенцевой С.Н. на указанное здание (запись регистрации №<Номер обезличен>).

В ноябре 2019 года Управление архитектуры, городского строительств и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» уведомило Мезенцеву С.Н. о прекращении действия договор аренды <Дата обезличена>.

Мезенцевой С.Н. надлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, в том числе выставленной на 2021 год.

<Дата обезличена> Мезенцева С.Н. обращалась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением ей в аренду земельного <Дата обезличена> 24.07.2019 № 72-01/176757.

Впоследствии <Дата обезличена> Мезенцева С.Н. обращалась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением ей в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в аренду на срок на 49 лет для обслуживания нежилого здания с кадастровым номером <Номер обезличен>, в чём ей было отказано письмом от <Дата обезличена>

Вступившим в законную силу 13.10.2020 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 31.08.2020 по административному делу № 2а-4834/2020 административное исковое заявление Мезенцевой С.Н. к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, выраженного в письме от <Дата обезличена>, об обязании устранить нарушения прав, путём повторного рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду оставлено без удовлетворения.

Согласно составленному сотрудниками Управления архитектуры, городского строительств и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» акту от <Дата обезличена> на спорном земельном участке расположены три хозяйственные постройки, ленточный фундамент и строение (с признаками проживания в нём).

Письмом от <Дата обезличена> администрация МО ГО «Сыктывкар» в лице Управления архитектуры, городского строительств и землепользования потребовало от Мезенцевой С.Н. в срок до <Дата обезличена> освободить земельный участок от объекта незавершённого строительства и завершённого строительством нежилого здания хозяйственного назначения, погасить записи об объектах в ЕГРН и вернуть земельный участок администрации МО ГО «Сыктывкар», приведя его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации.

<Дата обезличена> Мезенцева С.Н. вновь обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за предоставлением ей в аренду земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в аренду на 3 года для завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: <Адрес обезличен> в чём ей было отказано письмом от <Дата обезличена>, подписанным главой МО ГО «Сыктывкар» - руководителем администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Н.С.

В обоснование принятого решения было указано на отсутствие у Мезенцевой С.Н. права на предоставление спорного земельного участка в аренду для завершения торгов, поскольку ей раньше предоставлялся этот участок для завершения строительства индивидуального жилого дома, то есть данное право ей уже было реализовано ранее, истечение срока действия предыдущего договора аренды.

Разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя требования Мезенцевой С.Н., суд первой инстанции полагал, что по данному делу с учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Мезенцевой С.Н., и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицами быть предметом аукциона (торгов).

Так как администрация МОГО «Сыктывкар» не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии у Мезенцевой С.Н. объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка (<Дата обезличена>), на котором расположен этот объект, как то установлено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, то у Мезенцевой С.Н. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Соответственно, суд посчитал, что исковые требования Мезенцевой С.Н. к администрации МО ГО «Сыктывкар» и Хозяиновой Н.С. подлежат удовлетворению, отказ администрации МО ГО «Сыктывкар» в предоставлении Мезенцевой С.Н. в аренду земельного участка с кадастровым номером <Адрес обезличен>, выраженный в письме от <Дата обезличена>, подписанном главой МО ГО «Сыктывкар» - руководителем администрации МО ГО «Сыктывкар» Хозяиновой Н.С., подлежит признанию незаконным.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом N 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная позиция нашла свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023.

В рассматриваемом случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, у Мезенцевой С.Н. возникло право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Истребование администрацией МО ГО "Сыктывкар" земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах решение суда является правильным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы, основанных на ошибочном толковании норм материального права, не имеется.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке, не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар»– без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.06.2023.

Председательствующий

Судьи