Решение по делу № 33-963/2019 от 10.12.2018

Судья Афанасьева Л.А. Дело № 33-963/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 25.01.2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Суханкина А.Н.,

судей Зайцевой В.А.,

Мехонцевой Е.М.,

при секретаре Баишевой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело иску Администрация Камышловского городского округа к Митякиной Ирине Эдуардовне об освобождении земельного участка,

по апелляционной жалобе истца на решение Камышловского районного суда Свердловской области от 25.10.2018.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца Ануфриева А.А., судебная коллегия

установила:

Администрация Камышловского городского округа обратилась в суд с иском к Митякиной И.Э. об освобождении земельного участка, указав, что 03.09.2012 между Камышловским городским округом в лице и.о. главы администрации Камышловского городского округа Пушкарева М.М. и Митякиной И.Э. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору), земельный участок общей площадью 203 кв.м, расположенный по адресу: ..., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: под объект торговли (магазин), сроком действия до 20.08.2015. 01.10.2013 Митякиной И.Э. выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства сроком действия до 01.10.2016. Дополнительным соглашением № 33-02/т от 22.09.2015 срок действия договора аренды продлен до 01.10.2016. В ходе визуального обследования земельного участка 12.07.2018 установлено, что доступ к земельному участку отсутствует, в связи с чем констатировать факт, что данный земельный участок свободен, не представляется возможным. Просит обязать Митякину И.Э. земельный участок путем демонтажа расположенных на земельном участке строений и передать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным ресурсам Администрации Камышловского городского округа.

Представитель истца Администрации Камышловского городского округа Смертина Е.С. в судебном заседании исковые требования поддержала, факт нахождения на земельном участке по адресу: г..., объекта незавершенного строительства не отрицала. Отсутствие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства препятствует арендодателю заключить с ответчиком новый договор аренды. Поскольку срок договора аренды, установленный до 01.10.2016, истек, добровольно ответчик освобождать участок отказывается, просит обязать ответчика освободить земельный участок путем демонтажа расположенного на участке строения и передать участок по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным ресурсам Администрации Камышловского городского округа.

Ответчик Митякина И.Э. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что после окончания срока договора аренды она неоднократно обращалась в администрацию с просьбой о продлении срока договора аренды земельного участка, однако, ей в этом отказывали. Поскольку объект реконструкции не завершен, пристрой к магазину, расположенному на смежном земельном участке, достроен только до первого этажа, строительство объекта незавершенного строительства производилось законно - на основании разрешения на строительство, возражает против требований об освобождении земельного участка. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирует в ближайшее время.

Представитель ответчика Булдаков Н.В. в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав нее, в связи с чем на ответчика не может быть возложена обязанность по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Решением Камышловского районного суда Свердловской области от 25.10.2018 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением, истец Администрация Камышловского городского округа в лице представителя Смертиной Е.С. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, указав на неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, полагая доказанным прекращение договора аренды истечением срока и направлением в ноябре 2017 года уведомления Администрации об окончании срока договора и рекомендацией оформить права на земельный участок. Администрация не оспаривает факт нахождения объекта незавершенного строительства на земельном участке вне зависимости от наличия регистрации, однако отсутствие регистрации препятствует заключению нового договора. Считают, что в данном случае на спорные правоотношения не могут быть применены положения части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Администрация выразила возражения против использования земельного участка. Отсутствие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства приводит к необоснованному использованию земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Ануфриев А.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, извещались своевременно надлежащим образом, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.09.2012 между Камышловским городским округом и Митякиной И.Э. заключен договор аренды земельного участка № 33-02/т, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду по акту приема-передачи, земельный участок общей площадью 203 кв.м, расположенный по адресу: ..., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: под объект торговли (магазин), сроком действия до 20.08.2015.

Митякиной И.Э. 01.10.2013 выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – магазина продовольственных товаров, расположенного по адресу: г.Камышлов, Машинистов, д.2б, сроком действия до 01.10.2016.

Дополнительным соглашением № 33-02/т от 22.09.2015 срок действия договора аренды установлен до 01.10.2016.

Пунктом 4.4.9 договора аренды земельного участка № 33-02/т от 03.09.2012 предусмотрено, что за месяц до истечения срока действия договора арендатор обязан предупредить арендодателя о намерении продлить срок действия договора аренды или прекратить арендные отношения.

Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды (п.5.2.3).

Из технического паспорта Камышловского БТИ следует, что по адресу: ... по состоянию на 16.08.2018 установлено наличие объекта незавершенного строительства – нежилого здания магазин продовольственных товаров, площадью застройки 92 кв.м, степенью готовности 6%.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции указал в решении, что ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Учитывая нахождение на арендуемом участке объекта недвижимости. суд первой инстанции исходил из того, что положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации об обязанности возвратить земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором в этом случае неприменимы.

Судебная коллегия отмечает, что данная норма в рассматриваемом случае применяется с учетом предусмотренных законом особенностей.

В соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Указанная правовая норма содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества - возврат находившегося в пользовании имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил.

В то же время регулирование правоотношений, связанных с арендой земельных участков, имеет некоторые существенные особенности.

Гражданским и земельным законодательством установлен особый порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Такие особенности установлены статьями 271 и 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Подпунктом 7 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества - в частности, в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 272 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Пункт 2 данной статьи предусматривает, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

По смыслу закона положения данной правовой нормы распространяются и на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, например по договору аренды.

Таким образом, при нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение права аренды земельного участка не влечет автоматической и безусловной обязанности освободить участок от находящихся на нем объектов недвижимости. При наличии спора между арендодателем и арендатором в судебном порядке должен решаться вопрос о судьбе объектов недвижимости, находящихся в собственности арендатора.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от 22.01.2014 года N 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кети-ООС" на нарушение конституционных прав и свобод п. 2 ст. 272 ГК РФ" положение абзаца второго пункта 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

В силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства - нежилого здания магазин продовольственных товаров, площадью застройки 92 кв.м, степенью готовности 6%, возведенный на земельном участке по адресу: г.Камышлов, Машинистов, д.2б, относится к объектам недвижимости, следовательно, его дальнейшая судьба должна определяться по правилам статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что отношения из договора аренды земельного участка между сторонами не прекращены.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как усматривается из материалов дела, срок договора истек 01.10.2016. Сторона истца не отрицала факт обращения ответчика с просьбой о заключении договора на новый срок. При этом факт нахождения у ответчика арендованного земельного участка после истечения срока и отсутствие возражений истца на этот счет на протяжении срока более года( до ноября 2017 года) истцом не оспаривается. В этой связи ошибочным является утверждение истца о прекращении договора по окончании срока. Данный договор в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и его прекращение возможно в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, связанных с нахождением объекта недвижимости на земельном участке. Доказательств тому сторона истца в подтверждение довода о прекращении договора аренды не представила.

В этой связи доводы апелляционной жалобы, основанные на неверном толковании норм материального права без учета перечисленных выше особенностей, не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения суда. Поднятые в апелляционной жалобе основания и условия предоставления ответчику земельного участка предметом настоящего спора не являются.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда не имеется. С учетом изложенных обстоятельств решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Камышловского районного суда Свердловской области от 25.10.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий А.Н.Суханкин

Судьи В.А. Зайцева

Е.М.Мехонцева