Решение по делу № 2-497/2024 (2-6072/2023;) от 19.04.2023

Дело № 2-497/2024

УИД 24RS0041-01-2023-002401-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2024 года Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Полынкиной Е.А.

при секретаре Шаховой В.С.

с участием истца Зайцева Андрея Геннадьевича, представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик» «Стасова» Самошкина Виктора Викторовича

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зайцева Андрея Геннадьевича к ООО «Специализированный застройщик «Стасова» о признании недействительными пунктов договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Зайцев А.Г. обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Стасова» о признании недействительными пунктов договора купли-продажи. Требования мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи У от 00.00.0000 года двухкомнатной квартиры, находящейся но адресу: ХБ Х, общей площадью без учета балкона 68,9 кв.м, на 13 этаже, кадастровый У между истцом-покупателем и ответчиком-продавцом возникли разногласия в отношении п. 6,7,9 договора следующего содержания:

6. Продавец обязуется передать Покупателю недвижимое имущество (квартиру), качество которого установлено сторонами при подписании настоящего договора путем осмотра и отражено в п. 7 настоящего договора.

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что при строительстве жилого дома Застройщик руководствовался тем, что качество недвижимого имущества (квартиры) должно соответствовать только требованиям стандартов и сводов правил, включенных в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 Л 2.2014 N 1521.

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что в ходе строительства жилого дома, качество недвижимого имущества (квартиры) в отношении видов работ, не регламентированных в национальных стандартах и сводах правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 определялось на предмет соответствия требованиям проектной, документации, а также стандартам качества ООО УСК«СИБИРЯК», в том числе, но не исключительно стандарту предприятия «Изоляционные и отделочные покрытия, защитные покрытия строительных конструкций, полы. Правила производства и приемки работ. СТП 2.001-2010». Правила производства и приемки работ. СТП 2.001-2010». техническим условиям 43.32.10-001-05713012-2020 «Монтаж блоков оконных и балконных дверных из поливинилхлоридных профилей» ООО «Витра».

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что при строительстве жилого дома Застройщик не руководствовался и соответственно качество недвижимого имущества (квартиры) не будет соответствовать требованиям документов в области стандартизации, которые применяются на добровольной основе, в том числе при строительстве жилого дома Застройщик не руководствовался требованиями СНиП 3.04.01 -87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 71.13330.2011 "СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", СП 71.13330.2017 "СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия" и иных документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе.

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что недвижимое имущество (квартиру) в настоящее время уже построено, прошло определенное время после ввода жилого дома в эксплуатацию и соответственно качество недвижимого имущества (квартиры) может не в полной мере соответствовать указанным выше требованиям.

7. Стороны подтверждают, что при осмотре недвижимого имущества (квартиры) было установлено следующее состояние недвижимого имущества (квартиры): имеются отклонения стен, потолков, полов по вертикали и горизонтали, локальные неровности плавного очертания; незначительное отклонения геометрии и иные недостатки окон, дверей, балконного ограждения и прочие недостатки отделочных, недостатки электрооборудования и электроустановок (отсутствие маркировки на проводах, соединениях, наличие шероховатостей и строительного мусора в распределительных коробках, розетках, выключателях, незначительные отклонения длины и сечения проводов (кабелей), заземления и иные недостатки, в том числе иных работ, которые в некоторых местах могут не соответствовать даже обязательным требованиям, указанным в настоящем договоре, однако, Покупатель признал выявленные недостатки допустимыми и с учетом которых, Сторонами была определена стоимость (цена) недвижимого имущества (квартиры), указанная в договоре. Выявленные недостатки квартиры не являются существенными и не влияют на эксплуатационные и иные потребительские свойства недвижимого имущества (квартиры) недостатков и о них Покупатель был предупрежден при заключении договора. Иных недостатков, видимых при обычном способе приемке (явных недостатков) сторонами не обнаружено. Данный пункт договора имеет силу акта приема-передачи.

9, Подписанием настоящего договора Покупатель выражает согласие относительного того наличие недостатков качества недвижимого имущества (квартиры), в том числе требованиям, указанным в п.6, настоящего договора, в полной мере соответствует требованиям Покупателя и последний выражает свое согласие на заключение настоящего договора с учетом их наличия, поскольку стоимость недвижимого имущества (квартиры) определена сторонами в том числе из-за установления недостатков квартиры, указанных в п.7 настоящего договора.

Истцом было предложено ответчику исключить вышеуказанные условия договора, так как они противоречат действующему законодательству и нарушают права истца как потребителя. Включая в договор вышеуказанные условия, ответчик лишает истца прав и гарантий, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, где указано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Ссылаясь на ст. ст. 12, 16 Закона о защите прав потребителей, п. 2 ст. 167, п. 2 ст. 445, п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса РФ истец просит признать недействительными п. 6,7,9 договора купли-продажи № 22 от 30.01.2023 года между Зайцевым А.Г. и ООО «СЗ» Стасова».

В судебном заседании истец Зайцев А.Г. исковые требования поддержал, пояснил, что он квартиру осмотрел, с продавцом в отношения вступил, деньги как требует договор купли-продажи до подписания внес застройщику, застройщик их принял. Застройщик подписал договор купли-продажи, который является и актом приема-передачи тем самым передал ему жилое помещение, но от регистрации он удержался, поскольку им были заявлены претензии в письменном виде, которые были принесены застройщику, которые застройщик отказался учитывать, принимать их во внимание. У него нет желания возвращать денежные средства, он объект купил, им в жилом помещении производятся улучшения. Им было предложено исключить из договора пункты, которые ущемляют его права. Входной замок в квартире оказался неисправным и он был вынужден поменять на свой замок, так как в квартире его вещи. Полагает, что в договор купли-продажи должны быть внесены условия, защищающие его права, продавец должен гарантировать, что при имеющихся отклонениях, гарантийное обслуживание в течение гарантийного срока не снимается.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ» «Стасова» Самошкин В.В., действующий на основании доверенности от 12.07.2022 года, сроком на три года против удовлетворения исковых требований возражал, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление. Суду пояснил, что истец в качестве основания требований указывает Закон Об участии в долевом строительстве, который в данном случае не применим, поскольку продавалось готовое жилье в рамках сделки купли-продажи, и каких-либо правоотношений исходя из указанного договора между сторонами не имелось. Нормы Закона о защите прав потребителей, главы 30 Гражданского кодекса РФ в полной мере, в полном объеме гарантируют обеспечение прав покупателя, в том числе в рамках гарантийного срока, который в том числе распространяется на недвижимое имущество, поэтому наличие указанного условия ни коим образом не говорит о том, что каким-то образом исключаются гарантийные обязательства продавца. Эти условия говорят о том, что стороны, точнее продавец в рамках ст. 10 Закона О защите прав потребителей донес до покупателя полную и достоверную информацию о товаре, который соответственно продается, то есть ООО «СЗ «Стасова» максимально предупреждает о тех обстоятельствах, которые в последующем могут быть предметом спора, покупателям перед тем как они приобретают квартиру, разъясняется как состояние квартиры, так и нормативная база, которой руководствовался продавец при продажи квартиры. Просил в удовлетворении иска отказать по основаниям того, что законом не предусмотрена возможность оспорить, признать недействительным условия договора, который не заключен. В отзыве ООО «СЗ «Стасова» указано, что проект договора был получен истцом 30.01.2023 года, однако при подписании договора и подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности (в помещении МФЦ), истец заявил об отказе от подписания договора и отказался подавать документы для регистрации перехода права собственности, забрав все экземпляры договора. По настоящее время проект договора купли-продажи № 22 от 30.01.2023 года, подписанный с истцом не был представлен в адрес ООО «СЗ «Стасова».

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в обоснование своих исковых требований истцом Зайцевым А.Г. в материалы дела представлен договор купли-продажи № 22 от 30.01.2023 года между Зайцевым А.Г. (покупатель) и ООО «СЗ «Стасова» (продавец), предметом которого является следующее недвижимое имущество: двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу: ХБ Х, общей площадью балкона 68,9 кв.м, на 13 этаже, кадастровый У.

В п. 2 договора указано, что право собственности квартиры принадлежит продавцу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию У от 02.09.2022 года.

Согласно п. 3 договора, указанная квартира продается за 6 430 720 руб.. Цена договора определена с учетом фактического состояния качества квартиры, является фиксированной и пересмотру не подлежит. Покупатель оплачивает цену договора в полном объеме до подписания настоящего договора.

Согласно п. 6 договора Продавец обязуется передать Покупателю недвижимое имущество (квартиру), качество которого установлено сторонами при подписании настоящего договора путем осмотра и отражено в п. 7 настоящего договора.

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что при строительстве жилого дома Застройщик руководствовался тем, что качество недвижимого имущества (квартиры) должно соответствовать только требованиям стандартов и сводов правил, включенных в перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 Л 2.2014 N 1521.

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что в ходе строительства жилого дома, качество недвижимого имущества (квартиры) в отношении видов работ, не регламентированных в национальных стандартах и сводах правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 определялось на предмет соответствия требованиям проектной, документации, а также стандартам качества ООО УСК«СИБИРЯК», в том числе, но не исключительно стандарту предприятия «Изоляционные и отделочные покрытия, защитные покрытия строительных конструкций, полы. Правила производства и приемки работ. СТП 2.001-2010». Правила производства и приемки работ. СТП 2.001-2010». техническим условиям 43.32.10-001-05713012-2020 «Монтаж блоков оконных и балконных дверных из поливинилхлоридных профилей» ООО «Витра».

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что при строительстве жилого дома Застройщик не руководствовался и соответственно качество недвижимого имущества (квартиры) не будет соответствовать требованиям документов в области стандартизации, которые применяются на добровольной основе, в том числе при строительстве жилого дома Застройщик не руководствовался требованиями СНиП 3.04.01 -87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 71.13330.2011 "СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", СП 71.13330.2017 "СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия" и иных документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе.

Покупателю отдельно разъяснено и ему понятно, что недвижимое имущество (квартиру) в настоящее время уже построено, прошло определенное время после ввода жилого дома в эксплуатацию и соответственно качество недвижимого имущества (квартиры) может не в полной мере соответствовать указанным выше требованиям.

Согласно п. 7 договора стороны подтверждают, что при осмотре недвижимого имущества (квартиры) было установлено следующее состояние недвижимого имущества (квартиры): имеются отклонения стен, потолков, полов по вертикали и горизонтали, локальные неровности плавного очертания; незначительное отклонения геометрии и иные недостатки окон, дверей, балконного ограждения и прочие недостатки отделочных, недостатки электрооборудования и электроустановок (отсутствие маркировки на проводах, соединениях, наличие шероховатостей и строительного мусора в распределительных коробках, розетках, выключателях, незначительные отклонения длины и сечения проводов (кабелей), заземления и иные недостатки, в том числе иных работ, которые в некоторых местах могут не соответствовать даже обязательным требованиям, указанным в настоящем договоре, однако, Покупатель признал выявленные недостатки допустимыми и с учетом которых, Сторонами была определена стоимость (цена) недвижимого имущества (квартиры), указанная в договоре. Выявленные недостатки квартиры не являются существенными и не влияют на эксплуатационные и иные потребительские свойства недвижимого имущества (квартиры) недостатков и о них Покупатель был предупрежден при заключении договора. Иных недостатков, видимых при обычном способе приемке (явных недостатков) сторонами не обнаружено. Данный пункт договора имеет силу акта приема-передачи.

Согласно п. 9 Подписанием настоящего договора Покупатель выражает согласие относительного того наличие недостатков качества недвижимого имущества (квартиры), в том числе требованиям, указанным в п.6, настоящего договора, в полной мере соответствует требованиям Покупателя и последний выражает свое согласие на заключение настоящего договора с учетом их наличия, поскольку стоимость недвижимого имущества (квартиры) определена сторонами в том числе из-за установления недостатков квартиры, указанных в п.7 настоящего договора.

В п. 10 договора указано, что покупателю разъяснено, что последний вправе отказаться от подписания настоящего договора в случае несогласия с каким-либо из его условий и подписанием настоящего договора Покупатель подтверждает свое согласие со всеми условиями договора.

Указанный договор № 22 от 30.01.2023 года подписан представителем по доверенности ООО «СЗ «Стасова» Кочетковой Е.К., подпись Зайцева А.Г. в договоре отсутствует, как и записи о государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю Зайцеву А.Г.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 3 от 31.01.2023 года ООО «СЗ «Стасова» принята от Зайцева А.Г. сумма 6 300 000 руб., основание: ДКП № 22 от 30.01.2023 года Х

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 3 от 01.02.2023 года ООО «СЗ «Стасова» принята от Зайцева А.Г. сумма 130 720 руб., основание: ДКП № 22 от 30.01.2023 года Х

02.03.2023 года Зайевым А.Г. на имя директора ООО «СЗ «Стасова» подготовлено заявление, в котором он просит рассмотреть протокол разногласий и согласовать условия договора, которые будут в полной мере соответствовать воле сторон.

Согласно представленному протоколу разногласий к договору купли-продажи № 22 от 02.03.2023 года, предложены следующие условия:

Пункт 5: По заявлению Продавца до составления настоящего договора отчуждаемое жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под запрещением не состоит, свободно от прав и притязаний третьих лиц, в том числе и от права пользования ими как жилым помещением. До заключения настоящего договора в квартире никто ни постоянно, ни временно не проживал (покупка на первичном рынке).

Пункт 6: Продавец (Застройщик) передает Покупателю квартиру, качество которой соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, за исключением недостатков, выявленных сторонами в ходе осмотра квартиры и с которыми Покупатель соглашается. В случае, если Покупатель не согласен с конкретными недостатками, стороны согласовывают порядок их устранения или денежную компенсацию. При этом требования Покупателя должны быть обоснованными, разумными и соответствовать требованиям ПСД и законодательства в области градостроительства.

Застройщик не руководствовался требованиями СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 71.13330.2011 "СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", СП 71.13330.2017 "СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия" и иных документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе.

Пункт 7: Стороны подтверждают, что при осмотре Покупателем было установлено следующее состояние недвижимого имущества (квартиры). В квартире произведена чистовая отделка: уложен линолеум, установлены плинтуса, стены в комнатах и кухне оклеены обоями, смонтированы натяжные потолки в комнатах и на кухне, в туалете установлен унитаз, в ванной комнате установлены раковина и акриловая ванная, на полу в туалете и ванной уложен кафель. На потолках расположены устройства, внешне похожие на устройства пожарной сигнализации. На входных трубопроводах холодной и горячей воды установлены приборы индивидуального учета.

Были выявлены недостатки, возникшие до передачи квартиры Покупателю: поврежден уплотнитель входной двери, поврежден (имеет глубокие борозды от волочения какого-то предмета) пластиковый порог выхода из кухни на балкон. На линолеуме имеются выпуклости, предположительно от мелких фракций строительного мусора. С торцов лоджий отсутствуют оцинковочные карнизы. Стыки между балконными плитами и фасадом не запенены.

В связи с невозможностью осмотреть результат работ, скрытый под чистовой отделкой, Продавец обязуется передать Покупателю Акты освидетельствования скрытых работ, произведенных в квартире.

Покупатель обязуется передать технические паспорта на приборы учета холодной и горячей воды, пожарную сигнализацию.

Пункт 9: Покупатель, предлагает провести осмотр квартиры на наличие скрытых дефектов, добавить отдельный пункт в договор, с указанием конкретных скрытых дефектов квартиры, установить порядок урегулирования обнаруженных нарушений.

Согласно ответу ООО «СЗ «Стасова» от 04.04.2023 года, Зайцеву А.Г. было указано, что с предложенными им условиями об изменении договора, а именно исключении условий о фактическом состоянии квартиры, о которых было сообщено, ООО «СЗ «Стасова» не согласно но причине наличия у продавца обязанности сообщать покупателю информацию о товаре (статья 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» и продавец отказывается от заключения договора на предлагаемых условиях. ООО «СЗ «Стасова» требует обеспечить явку в МФЦ по адресу: ул. Весны, д. 7Б, стр. 1 07.04.2023 года в 14 часов 30 минут для подписания договора на условиях, указанных в проекте договора и подачи документов для регистрации перехода права собственности либо в течение 3 дней с момента получения настоящего уведомления вернуть все экземпляры проекта договора № 22 купли-продажи от 30.01.2023 года и предоставить реквизиты для возврата денежных средств.

02.06.2023 года ООО «СЗ «Стасова» подано нотариусу Янукович О.А. обращение о принятии в депозит нотариуса денежных средств в размере 6 430 720 руб. в пользу Зайцева А.Г. в связи с отказом Зайцева А.Г. от подписания договора № 22 купли-продажи от 30.01.2023 года и отказа подавать документы для регистрации перехода права собственности.

07.06.2023 года нотариусом Янукович О.А. на обращение ООО «СЗ «Стасова» дан ответ о том, что не представлен документ, на основании которого у должника ООО «СЗ «Стасова» возникло обязательство перед кредитором Зайевым А.Г. по возврату денежных средств в размере 6 430 720 руб.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу положений ст. ст. 164, 433, 550 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, спорный договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента подписания договора, и лишь для третьих лиц отношения, связанные с объектом недвижимости, изменяются после государственной регистрации перехода прав от продавца к покупателю (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 550 Гражданского кодекса РФ, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку в материалы дела представлен договор купли-продажи от 30.01.2023 года без подписи покупателя Зайцева А.Г., основания считать соблюденной письменную форму договора у суда отсутствуют, в том числе отсутствуют сведения о регистрации договора в регистрирующем органе, следовательно, указанный договор является не заключенным.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.

При этом суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

Вместе с тем, истец не заявляет требований о понуждении ООО «СЗ «Стасова» заключить договор на иных условиях, а просит признать пункты 6,7,9 договора недействительным, при этом сам договор купли-продажи истцом не подписан, государственную регистрацию не прошел, является не заключенным.

Относительно доводов истца о том, что условиями договора нарушаются его права как покупателя и потребителя обратиться с требованиями о наличии в квартире недостатков, возмещения стоимости таких недостатков в рамках гарантийного срока суд считает необходимым руководствоваться следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 статьи 7).За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (часть 8 статьи 7).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

Исходя из приведенных положений закона и разъяснений, на отношения, связанные с приобретением квартиры по договору долевого участия в строительстве, распространяется Закон о защите прав потребителей. При этом потребителем признается как лицо приобретшее товар, так и лицо, использующее его.

Таким образом, лицо, приобретшее квартиру по договору купли-продажи у продавца, право собственности, у которого возникло на основании договора участия в долевом строительстве, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию У от 02.09.2022 года, договора уступки права требования обладает правом заявления требований к продавцу, связанных с выявленными в процессе эксплуатации дефектами строительства. При этом, то обстоятельство, что в договоре указаны условия о качестве квартиры само по себе не лишает истца предусмотренного нормами действующего законодательства права требовать в целях восстановления нарушенного права возмещения расходов на устранение недостатков в случае их наличия.

Пунктом 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрена обязанность изготовителя (исполнителя, продавца) своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Таким образом, статья 10 Закона о защите прав потребителей связывает необходимость предоставления информации потребителю только об обязательных свойствах товара, а также о таких качествах, которые являются определяющими для потребителя при его выборе. В силу чего включив в договор купли-продажи № 22 от 30.01.2023 года условия, которые оспариваются истцом продавец ООО «СЗ «Стасова» исполнил свою обязанность по предоставлению информации в объеме, необходимом для свободного заключения договора. Применение же стандартов при осуществлении отделки относится к правомочиям застройщика и не влияет на право покупателя получить компенсацию в случае ненадлежащего качества. В связи с чем, условия договора купли-продажи, указанные ООО «СЗ «Стасова» прав истца не нарушают.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе в иске Зайцеву А.Г. к ООО «СЗ «Стасова» о признании недействительными пунктов 6,7,9 договора купли-продажи № 22 от 30.01.2023 года.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Зайцева Андрея Геннадьевича к ООО «Специализированный застройщик «Стасова» о признании недействительными пунктов 6,7,9 договора купли-продажи № 22 от 30 января 2023 года между Зайцевым Андреем Геннадьевичем и ООО «Специализированный застройщик «Стасова» отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий        (подпись)            Е.А. Полынкина

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2024 года.

Копия верна                                Е.А. Полынкина