Решение по делу № 33-7621/2021 от 03.12.2021

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

УИД 36RS0008-01-2020-000043-68

Дело № 33-7621/2021

Строка № 145г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2021 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Ваулина А.Б.,

судей Данцер А.В., Пономаревой Е.В.,

при секретаре Тарасове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Данцер А.В.,

гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

по апелляционной жалобе ФИО1

по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Бобровского районного суда Воронежской области от 29 января 2021 г.

(судья Васильева Т.Б.)

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» (Далее - ООО «ЭкоНиваАгро» или Общество) о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указано, что 25.07.2011 между собственниками земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и Истцом, был подписан с ответчиком ФИО2 договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно которому ФИО2 был передан сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №, общей площадью 1228000 кв. м., а ответчик принял во временное владение и пользование указанный земельный участок, договор был зарегистрирован в Бобровском отделе Управления Росреестра по Воронежской области. За период с даты заключения договора аренды и до декабря 2018 года ФИО1 выкупила у других арендодателей принадлежащие им доли в этом земельном участке, в связи с чем, истцу стали принадлежать 22 доли из 24 долей в праве общей долевой собственности на указный выше земельный участок. Ответчиком ФИО2 в нарушение условий договора аренды с 2011 года и до настоящего времени арендная плата не выплачивалась. 13.12.2018 и 20.12.2018 истец направил в адрес ФИО2 письма с заявлением о намерении расторгнуть договор аренды в связи существенным нарушением арендатором своих обязательств по договору, а именно, неисполнением ответчиком ФИО2 обязательств по уплате арендной платы, ответа на которые не последовало. 07.10.2019 истцу пришло по почте письмо от ООО «ЭкоНиваАгро», из содержания которого она узнала, что между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» 17.12.2018 был заключен договор № передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 с кадастровым номером №, и теперь арендатором земельного участка является ООО «ЭкоНиваАгро». Новым арендатором истцу было предложено получить арендную плату за 2019 в размере 190 520 руб. На собрании участников общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка ООО «ЭкоНиваАгро» было уведомлено о том, что бывший арендатор ФИО2 за весь период действия договора аренды ни разу не выплатил никому из арендодателей арендную плату, в связи с чем, новый арендатор несет в солидарном порядке ответственность за ее невыплату, и что истец, как собственник 22 долей из 24 долей желает расторгнуть договор аренды в судебном порядке и взыскать задолженность по арендной плате в солидарном порядке с прежнего арендатора ФИО2 и с нового арендатора ООО «ЭкоНиваАгро». В связи с тем, что ответчиками задолженность по арендной плате не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском (т. 1 л.д. 6-8).

ФИО1, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, с учетом уточнений, просила суд расторгнуть с ООО «ЭкоНиваАгро» договор аренды от 25.07.2011 земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №, общей площадью 1228000 кв. м., а также взыскать арендную плату за 2017 и 2018 годы в солидарном порядке с ответчиков в сумме 203720,72 руб. (т. 1 л.д. 195-202).

Определением Бобровского районного суда Воронежской области от 17.03.2020 (т. 2 л.д. 16-17), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 23.06.2020 (т. 2 л.д. 116, 117-121), исковое заявление ФИО1 к ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» в части расторжения договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора.

Решением Бобровского районного суда Воронежской области от 17.03.2020 с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана арендная плата за 2017-2018 годы в размере 167 161,40 руб., в иске к ответчику ООО «ЭкоНиваАгро» отказано (т. 2 л.д. 18, 19-22).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11.08.2020 решение Бобровского районного суда Воронежской области от 17.03.2020 в части взыскания с ФИО2 долга по арендной плате земельного участка и в части отказа в удовлетворении требований к ООО «ЭкоНиваАгро» - отменено. В указанной части принято новое решение, которым солидарно с ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» в пользу ФИО1 взыскана сумма арендной платы за 2017-2018 годы в размере 167 161 руб. (т. 2 л.д. 176, 177-184).

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.11.2020 определение Бобровского районного суда Воронежской области от 17.03.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 23.06.2020 отменены, гражданское дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения спора по существу (т. 2 л.д. 276-281).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2020 решение Бобровского районного суда Воронежской области от 17.03.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11.08.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т. 3 л.д. 97-98).

Решением Бобровского районного суда Воронежской области от 29.01.2021 (т. 3 л.д. 123, 124-129), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 06.05.2021 (т. 3 л.д. 206, 207-216), требования ФИО1 удовлетворены частично, с ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» в пользу ФИО1 взыскана в солидарном порядке сумма арендной платы за 2017-2018 года в размере 167 161,40 руб. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2011 отказано. Возвращена ФИО1 излишне уплаченная государственная пошлина в размере 10 883,60 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.10.2021 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 06.05.2021 отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Воронежский областной суд (т. 4 л.д. 28-36).

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение Бобровского районного суда Воронежской области от 29.01.2021 отменить в части удовлетворения требований ФИО1 о взыскании с ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» в пользу ФИО1 в солидарном порядке суммы арендной платы за 2017-2018 года в размере 167 161,40 руб., вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что у ФИО2, как у арендатора земельного участка, отсутствует обязанность уплаты арендной платы в случае невозможности фактического использования земельного участка, поскольку арендодатель передал земельный участок в фактическое пользование иных лиц. Считает, что факт нахождения земельного участка в 2017 и 2018 году во владении и пользовании Свидетель №2 и Свидетель №1 подтверждается свидетельскими показаниями. Полагает, что поскольку арендодатель ФИО1 в период с 2017 по 2018 годы не предоставила арендатору ФИО2 спорный земельный участок, то истец не праве требовать от ФИО2 исполнения обязательства по внесению арендной платы за данный период. При указанных обстоятельствах считает, что действия истца содержат признаки злоупотребления правом (т. 3 л.д. 139-145).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение Бобровского районного суда Воронежской области от 29.01.2021 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 25.07.2011.

В обоснование доводов жалобы указывает на несогласие с выводом суда в части отсутствия оснований для расторжения договора аренды от 25.07.2011. Полагает, что данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела, основан на неверной оценки поведения сторон (т. 3 л.д. 155-156).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «ЭкоНиваАгро» просит решение Бобровского районного суда Воронежской области от 29.01.2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 25.07.2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения (т. 3 л.д. 167-169).

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО2 просит решение Бобровского районного суда Воронежской области от 29.01.2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 25.07.2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения (т. 3 л.д. 178-181).

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 адвокат ФИО11 доводы апелляционной жалобы поддержал, в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО2 просил отказать, ФИО2 и его представитель адвокат ФИО9 поддержали доводы своей апелляционной жалобы, в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО1 просили отказать, представитель ООО «ЭкоНиваАгро» по доверенности ФИО18 выразила согласие с решением районного суда, просила в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО1 отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия на основании ч.1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 25.07.2011 между 16 собственниками (в том числе и ФИО1) земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №, общей площадью 1228000 кв. м., и КФХ ФИО2 был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял данный земельный участок в аренду сроком на 49 лет (т. 1 л.д. 10-23).

Указанный договор был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке (т. 1 л.д. 70-87).

Согласно пункту 5 указанного договора, арендная плата должна была выплачиваться каждому арендатору в зависимости от размера доли в праве на земельный участок, находящийся у него на праве общей долевой собственности, ежегодно в натуральном выражении или по согласию сторон в денежном выражении по цене, сложившейся в момент продажи в следующем размере: зерно фуражное 500 кг за земельную долю, масло растительное 10 кг за земельную долю, выплата налогов за земельный участок за полную земельную долю; размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон в течение одного года, но не более одного раза в год.

Неиспользование земельных участков арендатором не может служить основание отказа в выплате арендной платы арендатором (пункт 6).

Согласно пункту 7.1.5. арендатор вправе передавать земельный участок или его часть в субаренду на срок, не превышающий срок действия договора без согласия арендодателей, при условии их уведомления.

Согласно пунктам 7.2.2, 7.2.4 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, в порядке, в сроки и на условиях, установленных договором; не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земель и экологической обстановки на земельном участке.

В соответствии с условиями пункта 7.3.3 указанного договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора судом при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к существенному ухудшению его качества и в случае любых других существенных нарушений арендатором своих обязательств по договору. При этом арендодатели вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в 60-дневный срок.

По договорам купли-продажи от 15.12.2016 ФИО1 дополнительно к имевшимся 2/24 долям приобрела 1/24 долю, 16/24 долей и 1/24 долю в праве общей долевой собственности на данный земельный участок (т. 1 л.д. 40-42).

Уведомлениями от 13.12.2018 и от 20.12.2018 ФИО1 направила в адрес ФИО2 информирование о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.07.2011 в связи с неисполнением прав и обязанностей сторон, а именно, нарушением пунктов 7.2.2, 7.2.4 договора. Также было указано со ссылкой на ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ) об обращении в суд с требованием о расторжении договора в случае отказа на предложение расторгнуть сделку либо если ответ не поступит в течение 30 дней
(т. 1 л.д. 24-27, 179-184).

17.12.2018 между Главой КФХ ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» был заключен договор № передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011, по условиям которого ООО «ЭкоНиваАгро» приняло права и обязанности арендатора по договору аренды от 25.07.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №, общей площадью 1228000 кв. м. (т. 1 л.д. 32-36).

Согласно пункта 1.3. договора от 17.12.2018 ФИО2 гарантировал, что на момент заключения настоящего договора задолженность по арендной плате отсутствует.

Права и обязанности по договору от 17.12.2018 переходят к ООО «ЭкоНиваАгро» в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту заключения настоящего договора, в том числе право аренды земельного участка (пункт 1.6).

В силу пункта 3.3. после регистрации настоящего договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ООО «ЭкоНиваАгро» в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ уведомляет собственника земельного участка о состоявшейся передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей (пункт 3.3).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (пункт 6.2.)

16.01.2019 ООО «ЭкоНиваАгро» произвело оплату по договору № передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 (т. 1 л.д. 38).

Указанный договор был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке (т. 1 л.д. 37).

Ответом от 23.09.2019 ООО «ЭкоНиваАгро» уведомило ФИО1 о заключении вышеуказанного договора, а также о готовности выдачи арендной платы за 2019 год (т. 1 л.д. 30).

В адрес главы администрации Верхне-Икорецкого сельского поселения Бобровского муниципального района Воронежской области ФИО1 было направлено уведомление от 18.09.2019, в котором сообщалось о проведении собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 09.11.2019 в 10.00 час. в здании администрации сельского поселения, с повесткой собрания: досрочное расторжение договора аренды земельного участка после окончания полевых работ по сбору урожая в связи с систематическим на протяжении нескольких лет невыполнением арендатором ФИО2 договора аренды о своевременной выплате арендной платы и совершением действий, приводящих к ухудшению качества земельного участка. Также главе поселения была направлена заявка на публикацию в средствах массовой информации о проведении собрания (т. 1 л.д. 28-29).

Представитель ответчика ООО «ЭкоНиваАгро» в ходе рассмотрения спора не отрицал факт присутствия их представителя на указанном выше собрании с выражением отказа от расторжения договора аренды (т. 1 л.д. 247 оборот).

По состоянию на 29.01.2020 правообладателями земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала №, общей площадью 1228000 кв. м. значатся ФИО1 - 22/24 доли и ООО «ЭкоНиваАгро» - 2/24 доли (т. 1 л.д. 118-127).

В уточненных исковых требования ФИО1 указывает, что за весь период пользования земельным участком ответчик ФИО2 не осуществлял оплату арендных платежей, ООО «ЭкоНиваАгро» также не выполнило солидарную обязанность по погашению задолженности по арендным платежам за период с 2011 по 2018 год, тем самым, существенно нарушило условия договора аренды. Таким образом, ответчиками более двух сроков подряд допущена невыплата арендной платы (т. 1 л.д. 195-202).

Ответчик ФИО2 требования не признал, не оспаривал факт неуплаты арендных платежей в 2017-2018 году по причине того, что не имел возможности обрабатывать земельный участок, указав на отсутствие задолженности по арендной платы за ранее образованный период, заявив о пропуске срока исковой давности (т. 1 л.д. 167, 248).

ООО «ЭкоНиваАгро» выплатило арендодателю ФИО1 арендную плату за 2019 года, что было подтверждено ФИО1 в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции (т. 1 л.д. 196).

Относительно обстоятельств использования спорного земельного участка в качестве свидетелей были допрошены Свидетель №1, Свидетель №5, Свидетель №6, Свидетель №2, Свидетель №3, Свидетель №4 (т. 1 л.д.248-251, т. 2 л.д. 9-12).

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции на основе представленных и исследованных доказательств, исходил из того, что оснований для расторжения договора аренды не имеется в связи с отсутствием в материалах дела достаточных доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в части обязательного направления письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей в разумный срок. Договор № от 17.12.2018 между ИП КФХ ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 25.07.2011 был заключен без согласия арендодателей, а лишь с их последующего уведомления, в связи с чем, ответчики несут солидарную обязанность перед арендодателями за встречное исполнение. При расчете размера задолженности по арендной плате за 2017-2018 года районный суд исходил из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на зерно фуражное и растительное масло.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате с ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» в солидарном порядке.

Пунктом 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Положение о солидарной ответственности применяется в случаях, когда нарушение права имело место в результате совместных действий нескольких лиц, направленных на достижение единого результата.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации) Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (статья 389 Гражданского кодекса Российской Федерации). К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в ст. 389 настоящего Кодекса (ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из системного толкования ст. 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период, предшествовавший совершению сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. Сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

В данном случае, с учетом принципа свободы договора, возложение на нового арендатора обязательств по оплате арендных платежей за период, предшествующий совершению сделки перенайма, возможно по общим правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве.

Толкование норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что существенным условием договора об уступке права требования (переводе долга) является определение предмета и объема передаваемого права. Таким образом, в соглашении о переводе долга должны быть указаны условия, позволяющие установить основания возникновения уступаемого права (передаваемой обязанности), а также условия, позволяющие индивидуализировать право требования (обязанность). При этом кредитор должен согласовать конкретную задолженность, являющуюся предметом договора о переводе долга.

Соответственно, условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющим индивидуализировать передаваемую задолженность. Такое соглашение должно быть оформлено в письменной форме - самостоятельным договором либо содержаться среди условий соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

При отсутствии такого соглашения обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным кредитором.

Из анализа условий договора от 17.12.2018 № передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011, заключенного между ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро», не следует, что сторонами была согласована передача новому арендатору обязательств по внесению арендных платежей за период до заключения указанного соглашения. Более того, условия договора содержат гарантию прежнего арендатора ФИО2 перед ООО «ЭкоНиваАгро» об отсутствии задолженности по выплате арендной платы.

Из материалов дела, а также позиции представителя ООО «ЭкоНиваАгро», которая не оспорена стороной истца, следует, что Общество использует спорный земельный участок с 2019 года по настоящий момент, выплатило арендую плату ФИО1 за период с 2019 по 2021 год.

При указанных обстоятельствах правовые основания для взыскания с ООО «ЭкоНиваАгро» задолженности по арендной плате в отношении спорного земельного участка за 2017 и 2018 год отсутствуют.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обстоятельствах и их исполнении» следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54).

Данная позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики № (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, и определении от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735 в которых отражено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц; невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы; поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществлял какого-либо предоставления, соответственно, он теряет права на получение арендной платы; в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Между тем, в суде первой инстанции не были установлены объективные и не зависящие от арендатора обстоятельства, препятствующие исполнению им своих обязательств по использованию участка в установленных договором аренды целях в течение всего периода действия договора аренды.

Напротив, допрошенные судом первой инстанции свидетели ФИО10, Свидетель №5, на показания которых ссылался ФИО2 в апелляционной жалобе, подтвердили фактическое пользование ответчиком данным земельным участком с кадастровым номером № в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. Свидетель Свидетель №5 показал, что в 2017 г. ФИО2 убирал озимую пшеницу, которую он засеял осенью 2016 г. на площади примерно 40 га, в 2018 г. им было засеяно около 10 га пшеницей. Свидетель ФИО10 также подтвердил факт того, что в 2016 г. ФИО2 часть спорного участка вспахал, примерно 45 га засеял озимой пшеницей.

То обстоятельство, что спорный земельный участок в периоды 2017-2018 годы также использовал глава КФХ Свидетель №2, бесспорно не свидетельствует о неправомерных действиях как арендодателя, так и третьих лиц, поскольку данные свидетели подтвердили факт того, что при обработке спорного участка в 2017-2018 годах использовалась техника и складские помещения ФИО2, который никаких возражений не высказывал, при этом ни один из них достоверно не указал на то, что участок использовал лично арендодатель ФИО1 и прибыль в виде урожая была получена только истцом, соответственно, в ее действиях не усматривается злоупотребление правом. Необходимо отметить, что ФИО2 не были использованы способы защиты нарушенного права в отношении третьих лиц.

Как было указано ранее, в суде первой инстанции ФИО2 не оспаривал факт неуплаты арендных платежей в 2017-2018 годы, доказательств внесения арендной платы за спорный период со стороны ответчика ФИО2 в суд первой и апелляционной инстанции представлено не было. Договор аренды земельного участка от 25.07.2011 не предусматривает условий об освобождении арендатора от обязанности по своевременному внесению арендных платежей при использовании участка по целевому назначению из-за действий других лиц. Напротив, в пункте 6 договора аренды отражено, что неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателям.

С учетом вышеуказанных норм права, установленных по делу обстоятельств, подтверждающих наличие между сторонами договорных отношений, оснований для отказа во взыскании арендной платы с ФИО2 не имеется.

Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы ФИО2 противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве существенного нарушения условий договора аренды ФИО1 указывает на неисполнение арендатором ФИО2 обязанности по внесению арендной платы за период с 2011 по 2018 год, а также не освоение им арендуемого земельного участка.

В качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом были предоставлены письменные уведомления от 13.12.2018 и от 20.12.2018, а также уведомление от 18.09.2019 о проведении собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Из содержания повестки собрания усматривается, что основанием для расторжения договора аренды земельного участка является систематическое невыполнение арендатором ФИО2 условий договора аренды о своевременной оплате арендной платы и совершении им действий, приводящих к ухудшению качества земельного участка.

На основании части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Как следует из пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок (п. 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора аренды земельного участка не влечет обязанность суда в любом случае удовлетворить такое требование без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Из материалов дела, представленных доказательств, в том числе объяснений сторон, не усматривается, что со стороны арендатора ООО «ЭкоНиваАгро» допущено существенное нарушение условий договора аренды, а также неуплата арендной платы более двух раз подряд, факт выплаты арендной платы Обществом за период с 2019 по 2021 годы истцом не оспаривался, тем самым приняв исполнение обязательств со стороны ООО «ЭкоНиваАгро», ФИО1 по существу одобрила исполнение сделки.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для расторжения договора аренды судебная коллегия не усматривает, в связи с чем, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ, пунктом 4 частью 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции в части взыскания с ФИО2 и ООО «ЭкоНиваАгро» в пользу ФИО1 в солидарном порядке арендной платы за 2017 – 2018 годы в размере 167161 руб. 40 коп. - отменить, принять по делу в указанной части новое решение о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 арендной платы за 2017 – 2018 годы в размере 167161 руб. 40 коп., отказав в удовлетворении требований о взыскании в солидарном порядке арендной платы с ООО «ЭкоНиваАгро».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Бобровского районного суда Воронежской области от 29 января 2021 г. в части взыскания с ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» в пользу ФИО1 в солидарном порядке сумму арендной платы за 2017 – 2018 годы в размере 167161 руб. 40 коп. – отменить.

Принять в указанной части новое решение.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 арендную плату за 2017 – 2018 годы в размере 167161 руб. 40 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании в солидарном порядке арендной платы с общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» - отказать.

В остальной части решение Бобровского районного суда Воронежской области от 29 января 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 декабря 2021 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: