Решение по делу № 2-617/2021 от 31.03.2021

№2-617/2021

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

23 ноября 2021 года г.Учалы, РБ

Учалинский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Адельгариевой Э.Р., при секретаре Валеевой Л.А., с участием представителя истца Кадырбаева Г.Я., представителя ответчика администрации муниципального района Учалинский район РБ Аделгужина Т.Р., представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: ООО «Форум» - Юлмухаметова М.З. и администрации городского поселения город Учалы муниципального района Учалинский район РБ Зариповой Л.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кадырбаева Г.Я. в интересах Мухаметшина А.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «Учалтранстехсервис» и администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан о признании объекта недвижимости реконструированным и признании права собственности на объект недвижимости,

у с т а н о в и л:

Мухаметшин А.Р. обратился в суд с иском, которым просил признать объект недвижимости – нежилое складское здание, общей площадью 888,2 кв.м, с кадастровым номером <***>, этажность 1, расположенное по адресу: РБ<адрес> (далее здание) реконструированным; погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись на указанный объект недвижимости и признать за ним право собственности на реконструированный объект недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от <***>. он приобрел у ответчика ООО «Учалытранстехсервис» здание общей площадью 888,2 кв.м, а также земельный участок, с кадастровым номером <***>, общей площадью 2281 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

В настоящее время ему при обращении в ООО «Право и кадастр» с целью изготовления технического паспорта на вышеуказанное здание, стало известно, что фактическая площадь здания не соответствует площади указанной в правоустанавливающих документах и сведениям из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно техническому паспорту от 19 января 2021г. площадь здания составляет 1514,3 кв.м вместо 888,2 кв.м. Следовательно, предыдущий собственник ООО «Учалытранстехсервис» до продажи объекта, произвел реконструкцию нежилого здание, без разрешительных документов.

В последующем он обращался в органы, осуществляющие государственную регистрацию права на недвижимое имущество, с целью регистрации права на реконструированный объект, однако ему было отказано, и рекомендовано обратиться в суд для установления права собственности, поскольку ООО «Учалытранстехсервис» своевременно не получил разрешение на реконструкцию нежилого здания и не оформил за собой право собственности на весь объект.

12 февраля 2021г. он обратился в отдел архитектуры и градостроительства с заявлением выдать акт ввода в эксплуатацию реконструированного нежилого здания.

Однако, письмом от 24 февраля 2021г. администрацией МР Учалинский район РБ было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, ввиду того, что здание уже реконструировано.

При указанных обстоятельствах, в связи с тем, что здание уже реконструировано, регистрация права собственности на вышеуказанный объект во внесудебном порядке не представляется возможной.

В ходе судебного заседания представитель истца Кадырбаев Г.Я. поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика администрации муниципального района Учалинский район РБ Аделгужин Т.Р. возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку объект реконструкции возведен без разрешительных документов.

Представитель третьего лица ООО «Форум» Р.Р. - Юлмухаметов М.З., возражая против исковых требований, указал, что отмостка здания истца выходит на территорию земельного участка ООО «Форум», т.е. имеет место быть самовольное занятие части земельного участка ООО «Форум».

Представитель третьего лица администрации ГП г.Учалы Зарипова Л.Г. исковые требования оставила на усмотрение суда.

Представители ответчика ООО «Учалытранстехсервис» и третьего лица отдела по Учалинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представлены заявления об отсутствии возражений и о рассмотрении дела без их участия.

Выслушав участников процесса, изучив доводы иска и материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно договору купли-продажи от <***>. Мухаметшин А.Р. купил у продавца ООО «Учалытранстехсервис» принадлежащие последнему на праве собственности нежилое здание, общей площадью 888,2 кв.м, с кадастровым номером <***>, и земельный участок под зданием, общей площадью 2281 кв.м, с кадастровым номером <***>, расположенные по адресу: <адрес> за 4500000 руб., что также подтверждается актом передачи объектов недвижимости.

Указанный договор зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 16.12.2020г.

Право собственности истца на нежилое здание и земельный участок также подтверждается выписками из ЕГРН от 16.12.2020г.

Согласно техническому паспорту объекта по состоянию на 17.08.2021г. общая площадь здания составляет 888,2 кв.м.

Из технического паспорта складских зданий, расположенных по адресу: <адрес> по состоянию на 19.01.2021г., общая площадь здания составляет 1514,3 кв.м.

Решением администрации МР Учалинский район №01<***> от <***>. Мухаметшину А.Р. отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, поскольку реконструкция объекта осуществлена без полученного в установленном порядке разрешения, отсутствует утвержденный проект, отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой должно осуществляться строительство.

Аналогичное решение было принято администрацией МР Учалинский район РБ 25.06.2020г. по обращению директора ООО «Учалытранстехсервис» Муратшина В.Р.

Согласно ответу Учалинского межрайонного прокурора №217ж-2021/19 от 13.01.2021г. адресованное на имя главы администрации МР Учалинский район, по выявленным нарушениям в адрес руководителя ООО «Учалытранстехсервис» внесено представление об устранении выявленных нарушений градостроительного законодательства. Кроме того, по результатам рассмотрения прораб организации привлечен к административной ответственности, директор организации привлечен к административной ответственности по ч.1 ст.9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере 20000 руб.

В деле также имеется заключение ООО КЦ «Меридиан» от 11.03.2021г., согласно которому отмостка нежилого здания частично расположена на земельном участке ООО «Форум» и занимает площадь 12 кв.м. На части земельного участка также расположены объекты (собачий вольер, готовая продукция) ООО «Форум» и занимает площадь 21 кв.м. При въезде на территорию ООО «Форум», на землях общего пользования, установлены металлические ворота, которые фактически преграждают доступ к земельному участку Мухаметшина А.Р. в части входа в здание с южной стороны.

Согласно ст.209ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.3 ст.209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст.263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иноенедвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) раскрыто понятие реконструкция, как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Строительство,реконструкцияобъектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительствовыдаетсяорганом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с п.п.1,2, 4 ст.51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства,реконструкциилинейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство,реконструкциюобъектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ст.52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами.

Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Последствиясамовольнойпостройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст.222 настоящего Кодекса.

Положения ст.222 ГК РФ также распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п.п. 26, 28 Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В частности в силу п.п.25, 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи ссамовольнойпристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности вреконструированномвиде с указанием изменившейся площади.

В силу ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела, судом, в целях всестороннего и объективного исследования всех обстоятельств дела по ходатайству истцаназначенакомплексная судебная землеустроительная и строительно-техническаяэкспертиза, проведение которой порученоэкспертамООО «Бюро независимых экспертиз и оценки».

Из заключения эксперта №<***> от <***>. следует, что нежилое складское здание, расположенное по адресу: <адрес> представляет собой нежилое здание с полной готовностью к эксплуатации (степень готовности 100%), т.к. является объектом отдельно стоящим, имеет надземную часть, включающую в себя фундамент, несущие стены, перегородки, крышу, кровлю, предназначен для хранения продукции, деятельности и временного пребывания в нем людей, кроме постоянного проживания. Согласно документам, предоставленным в материалы дела, его можно отнести к складским зданиям (для хранения продукции, техники и оборудования).

При этом, нежилое здание расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 02:67:010108:1432, общей площадью 2281 кв.м, не имеет заступов на территорию соседних участков и на земли общего пользования, не нарушает права и законные интересы других лиц, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, не влечет повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Также установлено, что нежилое здание соответствует строительным, градостроительным и противопожарным нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы смежных землепользователей и иных лиц.

Экспертами также по результатам анализа градостроительных норм и правил установлено, что, нежилое здание не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки ГП г.Учалы МР Учалинский район в части размера минимальной площади, минимального размера ширины, максимального коэффициента застройки и коэффициента озеленения земельного участка, а именно: площадь земельного участка с кадастровым номером 02:67:010108:1432 составляет 2281,0 м2 (0,2281га) <0,5га; ширина земельного участка составляет 38,8 м< 80 м; коэффициент застройки составляет 73% >70%; коэффициент озеленения составляет 0%<20.

При этом, в Постановлении Правительства РФ №185 от 28.05.2021г. «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившим силу постановления Правительства РФ №985 от 04.07.2020г., в перечне национальных стандартов и сводов правил не включены Правила землепользования и застройки.

Таким образом, указанные отклонения не являются существенными, поскольку они не несут угрозу жизни и здоровью граждан, не влекут повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Кроме того, на основании решения Совета городского поселения г.Учалы МР Учалинский район №223 от 29.08.2019г. «Об утверждении правил благоустройства территории городского поселения г.Учалы МР Учалинский район РБ» эксперт сделал вывод, что внешней архитектурный облик сложившейся застройки ГР г.Учалы РБ при реконструкции здания был изменен и нарушен в части следующих пунктов: несоответствие фактического цветового решения проектному; отсутствие номерного, указательного и домового знака, который освещается в темное время суток; самовольное проведение реконструктивных работ на фасадах объектов капитального строительства общественного назначения без согласования с уполномоченным органом.

Не соблюдение указанных норм, также экспертом квалифицировано как не значительное нарушение. К тому же нарушения являются устраненными, т.е. устранение которых технически возможно и экономически целесообразно.

Также из заключения эксперта следует отсутствие возможности определения соответствия фактических границ земельного участка с кадастровым номером <***>, границам, указанным в правоустанавливающих и технических документах.

Таким образом, заключение эксперта научно-технически и нормативно обосновано, содержит логичные, последовательные и обоснованные выводы.

Данное заключение ответчиками Администрацией МР Учалинский район и ООО «Уралтранстехсервис» с позиции ст.56ГПК не опровергнуто и сомнений в достоверности не вызывает, в связи с чем суд находитвозможнымпринять его в качестве относимого и допустимого по делу доказательства.

Доводы представителей третьих лиц Юлмухаметова М.З. о необъективности заключения эксперта суд считает несостоятельными, поскольку, оснований для критического отношения к указанному заключению судом не установлено.

При указанных обстоятельствах, у суда не имеется оснований сомневаться в обоснованности экспертного заключения, поскольку оно выполнено специалистом, имеющим специальные познания в области проведения строительно-технической экспертизы, квалификация эксперта подтверждается соответствующими документами, подлинность которых никем не оспорена. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Экспертиза проведена всесторонне и полно, с непосредственным обследованием объекта экспертизы и при участии сторон.

Кроме того, суд учитывает, что судебный порядок признания права собственности на самовольно реконструированный объект не освобождает застройщика от обязанности выполнять установленные законом и иными нормативными актами правила и условия реконструкции и строительства объектов недвижимости.

В соответствии с ч.6 ст.52 ГрК РФ, лицо, осуществляющее реконструкцию объекта капитального строительства, обязано производить строительные работы в соответствии с проектной документацией и требованиями технических регламентов. Следовательно, заинтересованное лицо, обращаясь в суд с иском о сохранении объекта в реконструированном состоянии должно представить в суд документы, которые являются основой, определяющей возможность осуществления конкретных видов строительных работ, а также доказательства их соответствия требованиям технических регламентов.

Согласно требованиям ст.48 ГрК РФ для проведения реконструкции такого объекта требуется создание проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В состав проектной документации объектов капитального строительства, включаются: схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка; разделы, содержащие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные, инженерно-технические решения и (или) мероприятия, направленные на обеспечение соблюдения требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований к процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации зданий и сооружений требований технических условий подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства и т.д.

Как следует из материалов дела, предыдущим собственником нежилого здания была подготовлена предусмотренная ст.48 ГрКРФ проектная документация на реконструируемый объект, получены градостроительный план земельного участка, архитектурные решения, проект организации строительства, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Таким образом, судом установлено, что предыдущим собственником нежилого здания ООО «Учалытранстехсервис» в отсутствии разрешения на реконструкцию здания, была произведена реконструкция объекта недвижимости, который в установленном порядке в эксплуатацию не принят,правособственностина него не зарегистрировано, что в свою очередь свидетельствует о признаках самовольной постройки.

Частью1 ст.56 ГПК РФпредусмотрена обязанность каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, ответчиками и третьими лицами доказательств того, что произведенная реконструкция объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, по правилам ст.56ГПК РФ представлено не было. Между тем, истец документально обосновал и подтвердил правовые основания возникновения права собственности на реконструированный объект в соответствии с требованиями ст.222 ГК РФ.

Более того, в процессе рассмотрения дела ответчиком Администрацией МР Учалинский район претензий относительно невозможности сохранения спорного объекта в реконструированном виде суду представлено не было, требованийосносенезаявлено.

Возражая относительно иска, третьим лицом ООО «Форум» не представлено доказательств нарушения их прав истцом. Не было заявлено и самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно п.п.1 п.1 ст.12ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ- право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФправо собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014г.), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности вреконструированномвиде.

Таким образом, суд, проанализировав представленные материалы дела, принимая во внимание, что произведенной реконструкцией нежилого помещения первоначальным собственником, не нарушаются права и интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью, а выявленныенарушенияявляютсяустранимыми при отсутствие нарушений строительно-технических, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм, а также, что данная реконструкция выполнена в границах земельного участка, считает необходимым признатьзаистцом право собственности на спорный реконструированный объект недвижимости, находязаявленныеистцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

При этом, оснований, препятствующих сохранению спорного объекта в реконструированном состоянии, судом не установлено.

Более того, в случае отказа в иске при вышеизложенных обстоятельствах, истец окажется в неравном положении по отношению к другим гражданам, поскольку в силу требований ст.12 ГК РФвсем гражданам гарантировано право на защиту своих прав в суде путем признания права, при этом ст.19 КонституцииРФ гарантирует равенство граждан перед законом.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать объект недвижимости – нежилое складское здание, общей площадью <***> кв.м, с кадастровым номером <***>, этажность 1, расположенное по адресу: <адрес> реконструированным.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись №<***> от <***> на объект недвижимости – нежилое складское здание, общей площадью 888,2 кв.м, с кадастровым номером <***>, этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за Мухаметшиным А.Р. право собственности на реконструированный объект недвижимости - нежилое складское здание, общей площадью <***> кв.м, этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Учалинский районный суд РБ.

Судья Адельгариева Э.Р.

Мотивированное решение (в окончательной форме) изготовлено 30 ноября 2021г.