Решение по делу № 33-1905/2022 от 19.09.2022

Судья Кошевая Н.Н.	Дело № 33-1905/2022
Дело № 2-3-48/2022 УИД 82RS0001-03-2022-000058-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Петропавловск-Камчатский         13 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего	Копылова Р.В.,
судей при секретаре	Бондаренко С.С., Миронова А.А., Слепчук Ю.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика администрации Карагинского муниципального района Камчатского края на решение Олюторского районного суда Камчатского края от 26 июля 2022 года, которым постановлено:

исковые требования исполняющего обязанности прокурора Карагинского района Камчатского края в интересах неопределенного круга лиц, Карагинского муниципального района к администрации Карагинского муниципального района, Кашкину Алексею Владимировичу удовлетворить.

Признать недействительными пункты 6.2.6, 8.6, 8.8 договора аренды земельного участка от 01 февраля 2022 года №, заключенного между администрацией Карагинского муниципального района и Кашкиным Алексеем Владимировичем.

Заслушав доклад судьи Бондаренко С.С., объяснения представителя истца Соловьевой О.И., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Исполняющий обязанности прокурора Карагинского района Камчатского края Пивоваров А.С. (далее - прокурор) в интересах неопределенного круга лиц и администрации Карагинского муниципального района предъявил иск к администрации Карагинского муниципального района и Кашкину А.В. о признании недействительными пунктов 6.2.6, 8.6, 8.8 договора аренды земельного участка от 01 февраля 2022 года №, заключенного между администрацией Карагинского муниципального района и Кашкиным А.В.

В обоснование заявленных требований указал, что 01 февраля 2022 года между администрацией Карагинского муниципального района и Кашкиным А.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 м?, расположенного по адресу: Камчатский край, Карагинский район, с. Оссора сроком на 10 лет. Между тем, пункты 6.2.6, 8.6, 8.8 указанного договора не соответствуют требованиям закона и являются ничтожными. В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным кодексом, другими федеральными законами, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Данная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды. Таким образом, досрочное расторжение договора аренды допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения арендатором условий договора, в связи с чем пункты 8.6 и 8.8 договора аренды не соответствуют требованиям приведенной нормы закона. В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Однако в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Поскольку договор аренды заключен на срок более пяти лет, пункт 6.2.6 договора противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Оспариваемые пункты договора аренды нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, поскольку условия договора аренды устанавливают необоснованные барьеры для реализации прав субарендаторов. При этом передача земельного участка в пользование с нарушением положений действующего закона свидетельствует о неэффективном использовании администрацией Карагинского муниципального района муниципального имущества, свидетельствуют о недостаточной реализации органом местного самоуправления возложенных полномочий по решению вопросов местного значения. Ссылаясь на изложенное, прокурор обратился с указанными выше требованиями.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик, администрация Карагинского муниципального района, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение о прекращении производства по делу. В обоснование доводов жалобы указывает, что применительно к пункту 8.6 договора аренды земельного участка п. 9 ст. 22 ЗК РФ не подлежит применению, так как данным пунктом договора предусмотрено расторжение договора по иным нарушениям условий договора и не связано с требованием о его расторжении по инициативе арендодателя. Ни истцом, ни судом не указано, какую норму закона нарушает пункт 8.8 договора.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу прокурор полагает решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Соловьева О.И. полагала решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и с учетом мнения представителя истца дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца Соловьеву О.И., изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01 февраля 2022 года между администрацией Карагинского муниципального района и Кашкиным А.В. на основании подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 500 м?, расположенный по адресу: Камчатский край, Карагинский район, п. Оссора, <адрес>, вид разрешенного использования - индивидуальные жилые дома.

Пункта 2.1 договора имеет силу передаточного акта.

Договор заключен на срок 10 лет с 01 февраля 2022 года по 31 января 2032 года.

Согласно пункту 6.2.6 договора, арендатор обязуется не сдавать арендуемый земельный участок в целом в субаренду без письменного разрешения арендодателя. О сдаче части земельного участка арендатор обязан уведомить арендодателя письменно.

Как следует из пункта 8.6 договора, договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения другой стороной иных условий настоящего договора.

В силу пункта 8.8 договора, в случае своевременного (до истечения срока действия договора) предупреждения арендодателем арендатора о прекращении договорных отношений договор прекращает свое действие с даты, обозначенной в пункте 3.2 настоящего договора.

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, а также то, что предметом заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка выступает публичный земельный участок, договор заключен на срок более пяти лет, к спорным правоотношениям применяется п. 9 ст. 22 ЗК РФ, которому противоречат оспариваемые прокурором пункты договора аренды земельного участка и удовлетворил исковые требования.

Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что пунктом 6.2.6 договора аренды установлено условие о получении письменного разрешения арендодателя на сдачу арендуемого земельного участка, что ограничивает право арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без разрешения арендодателя.

Признавая недействительным пункт 8.6 договора, суд указал о его противоречии п. 9 ст. 22 ЗК РФ, так как по условиям данного пункта стороны по договору аренды могут быть инициаторами расторжения договора в случае нарушения другой стороной иных условий договора.

Суд первой инстанции также указал, что пункт 8.8 договора аренды прямо предусматривает основание досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в случае своевременного предупреждения арендатора, что нарушает п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

В силу положений п.1, абз. 3 п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как следует из ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По смыслу приведенной нормы закона, к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними специальные нормы земельного законодательства имеют приоритет над общими нормами гражданского законодательства.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

Как следует из п.15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

При этом в силу п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ, устанавливающей особенности

предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам, в том числе для индивидуального жилищного строительства, граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе. В случае, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган, в порядке п.п. 5, 6 ст. 39.18 ЗК РФ вправе передать земельный участок заявителю без проведения торгов.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Как видно из дела, вышеуказанный договор аренды земельного участка заключен без проведения торгов по истечении срока публикации извещения о предоставлении земельного участка в официальном сетевом издании -Карагинский РФ на основании подп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Принимая во внимание, что земельный участок был передан в аренду Кашкину А.В. для индивидуального жилищного строительства сроком на 10 лет без проведения торгов, на указанный договор не распространяются ограничения, введенные п. 7 ст. 448 ГК РФ о запрете на перенаем земельного участка, а также п. 2 ст. 615 ГК РФ о праве на субаренду (поднаем) и перенаем земельного участка только с согласия арендодателя.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о противоречии пункта 6.2.6 договора аренды п. 9 ст. 22 ЗК РФ и, как следствие, его недействительности в силу ничтожности являются правильными.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Признавая недействительным пункт 8.6 договора аренды, суд первой инстанции указал, что по смыслу данного пункта договора инициатором расторжения договора в случае нарушения другой стороной иных условий настоящего договора может быть, в том числе арендодатель, что противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому договор аренды со стороны арендодателя в силу закона может быть досрочно расторгнут ни при каких-либо иных нарушениях условий договора, а только при существенном нарушении договора аренды земельного участка.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, в том числе и применительно ко всему разделу 8 договора аренды.

Как следует из пункта 8.2 договора аренды, существенным нарушением условий договора, при наличии которого договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, являются: использование земельного участка не в соответствии с его целеным назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние земельного участка; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; если арендатор не занимает арендованный земельный участок в течение двух месяцев с момента заключения договора.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что пунктом 8.6 договора аренды закреплено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды при нарушении другой стороной иных условий настоящего договора, что, в совокупности с условиями пункта 8.2 договора аренды, свидетельствует о противоречии пункта 8.6 договора п. 9 ст. 22 ЗК РФ и недействительности данного пункта договора в силу его ничтожности.

Доводы апеллянта о том, что пункт 8.6 договора аренды не нарушает требования закона, так как закрепляет возможность расторжения договора по иным основаниям и не связан с требованием арендодателя, например, в случае признания утратившим силу распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора, судебной коллегией во внимание не принимаются, так как п. 9 ст. 22 ЗК РФ императивно закреплено право арендодателя на расторжение договора аренды только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. А кроме того, данным пунктом стороны закрепили возможность расторжения договора не только в случае нарушения арендатором существенных условий договора, а по любым основаниям и во внесудебном порядке, что является недопустимым.

Согласно пункту 8.8 договора аренды, в случае своевременного (до истечения срока действия договора) предупреждения арендодателем арендатора о прекращении договорных отношений, договор прекращает свое действие с даты, обозначенной в пункте 3.2 настоящего договора.

По смыслу данного пункта договора, достаточным условием для прекращения договора аренды земельного участка является лишь своевременное уведомление арендодателем арендатора о прекращении договора по истечении срока аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению, порче земель, невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст.55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В силу пункта 2.2 данной нормы наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории.

Кроме того, ст. 279 ГК РФ предусмотрено изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, ст. 610 ГК РФ закреплена возможность прекращения договора аренды по истечении предельного срока в случае не установления срока аренды, ст.ст. 619, 620 ГК РФ - досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора.

Таким образом, приведенными нормами закона предусмотрены частные случаи прекращения договора аренды земельного участка, в том числе по инициативе арендодателя.

Однако законом не предусмотрена возможность прекращения договора аренды после своевременного уведомления арендодателем арендатора, в связи с чем в целях прекращения договора аренды, в том числе по инициативе арендодателя в договоре должны быть предусмотрены предусмотренные законом конкретные условия его прекращения.

Изложенное означает, что оговоренного в пункте 8.8 договора условия прекращения договора аренды является недостаточно для прекращения договора на законных основаниях.

При таких обстоятельствах, пункт 8.8 договора аренды также является ничтожным, выводы суда первой инстанции об этом сделаны обоснованно в соответствии с требованиями закона.

Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебной коллегией не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Олюторского районного суда Камчатского края от 26 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика администрации Карагинского муниципального района Камчатского края - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 октября 2022 года.

Председательствующий

Судьи