Решение по делу № 2-1137/2018 от 18.01.2018

    Дело № 2-1137/18                                                              31 июля 2018 года

                               Р Е Ш Е Н И Е

                              ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.О.

при секретаре Бриали К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску     Коптяевой Н.Р. к ООО «Л1-1» о взыскании суммы и по встречному иску ООО «Л1-1» к Коптяевой Н.Р. о взыскании суммы доплаты по договору, об обязании заключить договор купли-продажи квартиры,

                                                 У С Т А Н О В И Л:

Изначально Коптяева Н.Р. обратилась в суд с иском к ООО «Л1-1» о произведении замены стороны покупателя по предварительному договору № К5481-П/П-10 купли-продажи жилого помещения с ФИО1 на нее, о взыскании неустойки в виде пени за период с 10.01.2015 по 09.01.2018 в сумму 2.564.928,07 руб., взыскании неустойки в виде пени за просрочку исполнения обязательств по договору в части передачи квартиры в установленный срок, начисленную с 10.01.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент исполнения обязательства, от внесенной по договору суммы в размере 3771306 рублей за каждый день просрочки, взыскании компенсации морального вреда в размере 300.000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 20.12.2007 между ФИО1 (Покупатель) и ООО «ЛЭК-I», правопреемником которого является ООО «Л1-1» (Продавец), в лице агента ООО «Г.С.К.» (действовавшего на основании договора № 4/ГС от 28.05.2007 и доверенности от 28.05.07 № 164) был заключен предварительный договор № К5481-П/П-10 купли-продажи жилого помещения.

В пункте 1 Договора стороны пришли к соглашению о том, что в будущем продавец обязуется продать покупателю квартиру с индексом № в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, а покупатель обязуется купить указанную квартиру на условиях и в срок, установленные настоящим договором.

Условиями Договора предусмотрен ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию - III квартал 2008 года (абзац 2 пункта 2 Договора).

В соответствии с пунктом 4 Договора стороны обязуются в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

При этом согласно пункту 6 Договора ответчик обязался передать истцу квартиру по акту приема-передачи квартиры в пользование в течение 90 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при полном исполнении истцом условий пункта 5 Договора.

В соответствии с пунктом 5 Договора покупателем в качестве обеспечения исполнения своих обязательств в полном объеме внесены денежные средства в сумме 3.771.306,00 руб. в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 5.1 Договора, что подтверждается соответствующими платежными документами (квитанциями об оплате).

В ответе (исх. № 04-06-281 от 20.03.2015) на претензию покупателя от 11.02.2015 продавец указал, что строительство жилого дома продолжается, ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - II квартал 2015 года. Ранее, в письме от 26.12.2012 исх. № 04-06-1767 продавец подтвердил факт заключения с покупателем предварительного договора в отношении жилого помещения с индексом №.

года ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выступающий покупателем по договору, скончался, что подтверждается свидетельством о смерти <данные изъяты> №, выданным ДД.ММ.ГГГГ *, актовая запись № от ДД.ММ.ГГГГ. В этой связи основной договор купли-продажи в соответствии с условиями Договора с продавцом ФИО1 (наследодатель) заключить не сможет. Завещание наследодателем не составлялось. В момент смерти наследодателя открылось наследство в виде прав и обязанностей по Договору (включая право заключения Основного договора купли-продажи квартиры, обусловленное внесением наследодателем суммы обеспечительного платежа в полном объеме) и другого имущества. Единственным наследником по закону первой очереди, принявшим наследство после умершего наследодателя, является его дочь - Коптяева Н.Р., что подтверждается справкой от 05.07.2017 исх. № 47, выданной нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО2 а также свидетельством о рождении <данные изъяты> №, выданным ** ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о заключении брака <данные изъяты> №, выданным *** ДД.ММ.ГГГГ. Других наследников по закону после умершего ФИО1 не имеется. По заявлению наследника, поданному в установленный законом срок, нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО2 было открыто наследственное дело № к имуществу наследодателя.

С целью надлежащего оформления своих прав (путем заключения соглашения о замене стороны по Договору в связи со смертью покупателя) наследник неоднократно обращался в ООО «Л1-1». В июне 2017 года при посещении Южного офиса продаж сотруднику компании ФИО3 была передана справка о том, что Коптяева Н.Р. является единственным наследником всего имущества, а также имущественных прав и обязанностей наследодателя. Указанный сотрудник сообщил, что в течение 30 дней с момента обращения наследника юридическим отделом ответчика будет принято решение о возможности заключения соглашения о замене стороны по Договору, о чем Коптяеву Н.Р. обязались известить. Вместе с тем, никакого ответа о результатах рассмотрения переданных документов от ответчика истица не получила.

после предварительного согласования посещения истец повторно обратился к сотруднику ответчика ФИО4 с просьбой принять в целях переоформления Договора на надлежащее лицо справку от 05.07.2017 исх. № 47, содержащую сведения о том, что истец является наследником в отношении прав и обязанностей покупателя по Договору. В приеме справки указанным сотрудником истцу было отказано в связи с тем, что представленный документ якобы не подходит для осуществления замены стороны покупателя по Договору и не будет принят юридическим отделом ответчика, поскольку является ошибкой нотариуса.

Отсутствие свидетельства о праве на наследство, которое в связи со сложившейся нотариальной практикой и буквальным толкованием нотариусами норм закона выдается на принадлежащее наследодателю имущество, а также имущественные права и обязанности в силу прямого указания на них в законодательных актах не лишает наследника права на их получение. Истец вправе требовать перевода на себя прав обязанностей покупателя по Договору в порядке наследования по закону. В данном случае перевод прав и обязанностей должен был производиться в той же форме, в какой совершался договор, т.е. посредством подписания соответствующего соглашения. Отказ ответчика от заключения соглашения о замене стороны покупателя по Договору свидетельствует о нарушении прав истца как наследника, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В связи с нарушением ответчиком предусмотренного Договором срока заключения основного договора купли-продажи и передачи квартиры покупателю, на основании норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ у истца есть право требовать уплаты ответчиком законной неустойки, рассчитанной в пределах срока исковой давности. Указанное право принадлежит истцу как правопреемнику умершего покупателя в силу закона.

Пунктом 8 Договора предусмотрено, что стороны несут взаимную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

Исходя из совокупности норм частей 1, 2 статьи 1, части 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, начиная с 1 апреля 2005 г. Действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства) в случаях, когда с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве

Таким образом, предварительный договор, условиями которого предусмотрены строительство застройщиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту; внесшему денежные средства на строительство полностью или в большей части, следует рассматривать как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с распространением на него положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В связи с тем, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи жилого помещения содержит согласованные сторонами условия о предмете (индивидуально определенная квартира в строящемся жилом доме), стоимости, включая условие о стопроцентной предварительной оплате, сроке исполнения обязательств в отношении предмета Договора, с учетом сложившихся отношений он может быть квалифицирован как договор участия в долевом строительстве, заключение которого состоялось после 1 апреля 2005 г.

Законная неустойка за просрочку исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры истцу, рассчитанная за трехлетний период, предшествующий дате предъявления настоящего иска (статья 196 ГК РФ), то есть за период с 10.01.2015 по 09.01.2018 составляет 2564928,07 руб.

Согласно разъяснениям пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

К отношениям между истцом и ответчиком положения Закона о защите прав потребителей подлежат применению по аналогии, поскольку по своей сути связаны с привлечением денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и возникновением у истца права собственности на указанный объект.

В результате того, что ответчик допустил значительную просрочку исполнения принятых на себя обязательств, что привело к сильным эмоциональным переживаниям истца, лишению его возможности пользоваться и распоряжаться квартирой (покупатель по Договору скончался, не дождавшись реализации своих законных прав), ввиду необходимости регулярных обращений истца к ответчику, истцу причинен моральный вред, который он оценивает в размере 300 000 руб.

Пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В ходе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования, согласно уточненному исковому заявлению, поданному истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ в судебном заседании 26 июня 2018 года, истец просит взыскать неустойку в виде пени за период с 10.01.2015 по 28.05.2018 в размере 3771306 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300.000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7824 рублей 64 коп.

В обоснование уточненных исковых требований истица указывает, что 27.04.2018 по результатам осмотра квартиры совместно истцом и представителем ответчика истцом было составлено заявление о недостатках, препятствовавших приемке жилого помещения, принятое к исполнению отделом сопровождения договоров ответчика (заявление от 27.04.2018 вх. № 04-08-500). Посредством составления указанного заявления истец реализовал права, предоставленные ему действующим законодательством в части принятия Квартиры надлежащего качества (в порядке пункта 1 статьи 18, пункта 1 статьи 20 Закона РФ от 07.02.1992 7300-1 «О защите прав потребителей».

Повторный осмотр квартиры совместно представителями сторон был произведен требованию суда, зафиксированному протокольным определением от 15.05.2018, в ближайшие согласованные сторонами дату и время 11 час 00 мин 28.05.2018.

По результатам осмотра составлен акт приема-передачи квартиры, истец в лице представителя по доверенности Коптяевой Я.Ю. получил ключи от квартиры от уполномоченного представителя ответчика Шарапова Н.С., то есть фактически ее принял. Соответственно, с 28.05.2018 покупателю предоставлено право безвозмездного пользования объектом недвижимости, согласованным в Договоре. Ответчик исполнил обязательство по передаче квартиры истцу, предусмотренное пунктом 6 Договора. В заявлении от 28.05.2018 вх. № 04-08-646 истец указал на отсутствие в квартире подоконников, наличие которых предусмотрено дополнительным соглашением к Договору от 20.12.2007. Со слов представителя ответчика, стоимость подоконников может быть учтена (зачтена) при определении суммы к доплате по Договору в связи с увеличением площади квартиры.

Исходя из вышеизложенного, неустойка по пункту 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей за нарушение продавцом предусмотренного Договором срока передачи квартиры покупателю, рассчитанная за период просрочки с 10.01.2015 по 28.05.2018 (дата фактического исполнения ответчиком обязательства в порядке пункта 65 постановления Пленума Верховного уда РФ от 24.03.2016 №7), составляет 23 287 814,55 руб. (3771306,00 руб. * 0,5% * 1235 дней). Так как сумма взыскиваемой потребителем неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты истец имеет право на взыскание неустойки в сумме 3771306,00 руб.

    Определением суда от 31 июля 2018 года производство по делу в части требований о произведении замены стороны покупателя по предварительному договору № К5481-П/П-10 купли-продажи жилого помещения с ФИО1 на Коптяеву Н.Р. было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Ответчиком ООО «Л1-1» были предъявлены к истцу Коптяевой Н.Р. встречные исковые требования о взыскании в порядке зачета первоначального требования оплаты за увеличение площади квартиры по результатам обмеров ГУИОН ПИБ в размере 275306 рублей 88 копеек, об обязании в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного решения заключить договор купли-продажи квартиры, на условиях, предусмотренных предварительным договором № К5481-П/П-10 купли-продажи жилого помещения от 20.12.2007 года, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 5953 рублей 06 копеек.

В обоснование заявленных требований ООО «Л1-1» указывает, что Коптяева Н.Р. уклоняется от выполнения принятых на себя обязательств по предварительному договору, что подтверждается следующим.

     20 декабря 2007 года между ФИО1 и ООО «Л1-1» заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения № К5481-П/П-10, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, указанному в п. 1 Договора.

23 апреля 2018 года между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к Предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 20.12.2007 года № К5481-П/П-10, в соответствии с которым истцу перешли все права и обязанности по указанному договору.

Согласно п. 5 Предварительного договора в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий договора покупатель вносит единовременно или в рассрочку, денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры, составляющую 139 678 у.е.

Продавец устанавливает курс одной условной единицы равной рублевому эквиваленту одного доллара США по курсу Центрального Банка России на день оплаты.

Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию № 78-1411в-2015 было выдано службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 28 апреля 2015 года.

Уведомления о готовности к передаче спорного объекта ООО «Л1-1» направило наследодателю 29 февраля 2016 года, 06 мая 2016 года.

Обязанность ООО «Л1-1» заключить основной договор купли-продажи возникает в соответствии с условиями п. 4 предварительного договора, а также право безвозмездного пользования квартирой до момента заключения основного договора в соответствии с условиями п. 6 предварительного договора, лишь при условии полного исполнения покупателем обязательств по п. 5 указанного договора.

Согласно п. 5.2 предварительного договора, стоимость основного договора может быть изменена, в том числе на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационным Бюро, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры и площади балкона (лоджии) относительно данных п. 1.1 предварительного договора, исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту 3 189 у.е., и стоимости одного квадратного метра балкона (лоджии) по указанной в данном пункте цене с коэффициентом равным 0,3 (0,5).

По результатам обмера филиала ГУП «ГУИОН» Московского и Кировского районов Санкт- Петербурга площадь квартиры увеличилась на 1,4 кв.м. на основании следующего.

Согласно п. 1 предварительного договора стороной ответчика была оплачена площадь объекта -43,8 кв.м, согласно ведомости помещений и их площадей, общая площадь квартиры составляет 44,7 кв.м. и площадь балконов и лоджий составляет 0,5 кв.м., то есть общая площадь построенной квартиры, с учетом площади балконов и лоджий с коэффициентом, составляет 45,2.

Разница площадей, подлежащей доплате составляет 1,4 кв.м. (45,2-43,8 кв.м.), в связи с чем ответчику необходимо произвести окончательный расчет и полную оплату цены договора в соответствии с фактической площадью квартиры.

До настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства по оплате стоимости 1,4 кв.м, принимая во внимание п. 5 Договора, и курс доллара США на дату подачи иска, задолженность ответчика составляет 275306,88 рублей.

Продавец (истец) исполнил принятые на себя обязательства по Предварительному договору, а именно 01 марта 2018 года ООО «Л1-1» было зарегистрировано право собственности на квартиру № по <адрес>. В связи с чем ответчику неоднократно направлялись уведомления о готовности со стороны истца подписать с ответчиком основной Договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных предварительным договором от 20.12.2007 года.

В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445, а именно: если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Истица Коптяева Н.Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, доверила представление своих интересов представителям Коптяевой О.Ю. и Коптяевой Я.Ю.

Представители истца Коптяева О.Ю. и Коптяева Я.Ю., действующие на основании доверенности от 31.03.2017 г., в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, встречные исковые требования признали частично, полагая, что с учетом допущенной ответчиком просрочки передачи квартиры доплата должна быть рассчитана по курсу доллара США, действующему на дату, когда по условиям договора квартира должна была быть передана, полагали возможным произвести зачет встречных требований, не возражали против удовлетворения требований встречного иска об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, истица готова заключить договор.

Представитель ответчика ООО «Л1-1» Тищенко М.В., действующая на основании доверенности от 25.12.2017, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, поддержала представленные ранее письменные возражения на иск, пояснила, что до настоящего времени истец не произвел доплату увеличения жилой площади, в связи с чем взаиморасчеты сторонами не произведены. К спорным правоотношениям не подлежит применению законодательство об участии в долевом строительстве, поскольку разрешение на строительство было получено до вступления в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Истец не имел права отказываться от принятия квартиры, указанные недостатки не являлись существенными. Квартира была предложена изначально для принятия наследодателю ФИО1, о чем неоднократно направлялись уведомления, истец уклонялся от приемки квартиры.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 20.12.2007 г. между ООО «ЛЭК-1» (в настоящее время переименовано в ООО «Л1-1») и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № К5481-П/П-10, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес>, а покупатель обязуется купить указанную квартиру на условиях и в срок, установленные настоящим договором.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры ФИО1 оплатил 3771306 руб., что подтверждается платежными документами и не оспаривается ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер.

01.12.2017 года истицей в адрес ответчика по почте была направлена претензия с требованием о произведении замены стороны покупателя по предварительному договору и выплате неустойки за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи и передачи квартиры покупателю, которая осталась без ответа (л.д. 24-30).

В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от 12.03.2018 г., выданным нотариусом ФИО2, истица Коптяева Н.Р. является наследником имущества ФИО1, состоящего из прав и обязанностей по спорному предварительному договору.

23 апреля 2018 года между ООО «Л1-1» и Коптяевой Н.Р. было подписано дополнительное соглашение к указанному предварительному договору купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым стороны подтверждают переход всех прав и обязанностей по предварительному договору от ФИО1 к Коптяевой Н.Р.

Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе с разъяснением, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его положения распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Федерального закона (01.04.2005). Из материалов дела следует, что ответчик приобрел право на застройку земельного участка до этой даты.

10.09.2001 г. распоряжением Администрации Санкт-Петербурга № 761-ра ОАО «НПФ «Пигмент» было разрешено проектирование и строительство жилых домов и объектов инфраструктуры по адресу: <адрес>.

В пункте 2 предварительного договора указано, что продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с договором № 42-55/В66-Д от 11.03.2002 о финансировании проектирования и строительства жилых домов по адресу: <адрес>

Таким образом, ответчик не являлся застройщиком в данном строительстве, являлся инвестором. Разрешение на строительство было получено до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, к правоотношениям сторон положения данного Закона применены быть не могут.

Согласно п.3, п. 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Правоотношения сторон регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку в рассматриваемом случае истец приобретал квартиру для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара

Пунктом 2 предварительного договора, заключенного между сторонами, установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию III квартал 2008 года.

Согласно пункту 4 предварительного договора стороны обязались в период в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

Пунктом 2.1.1 проекта основного договора купли-продажи, условия которого согласованы в предварительном договоре, предусмотрено, что продавец обязуется передать квартиру покупателю по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента полной оплаты покупателем цены основного договора.

Согласно пункту 7 предварительного договора, заключенного между сторонами, продавец обязуется обеспечить регистрацию права собственности продавца на квартиру в ориентировочный срок - 90 дней с момента получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из условий договора, с учетом полной оплаты договора до наступления срока его исполнения ответчиком, истец вправе был рассчитывать на получение квартиры не позднее 30.01.2009 г. (30.09.2008 + 90 дней + 30 дней), в то время как квартира была передана истцу по акту приема-передачи 28.05.2018 г. (л.д. 168).

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик в установленный договором срок не исполнил принятое на себя обязательство по передаче предварительно оплаченного товара покупателю, с ответчика подлежит взысканию неустойка, предусмотренная пунктом 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Истец определяет период взыскания неустойки с 10.01.2015 г. (три года до момента обращения истца в суд) по 28.05.2018.

Истец обратился в суд исковым заявлением 09 января 2018 года, направив его по почте, что подтверждается штемпелем на почтовом конверте.

Размер неустойки за период с 10.01.2015 г. по 28.05.2018 г. составляет 23.287.814 рублей 55 копеек, исходя из следующего расчета: 3771306 руб. х 0,5% х 1235 дней.

Истец просит взыскать неустойку в размере 3771306 рублей, уменьшив ее до суммы предварительной оплаты по договору.

Неустойка, рассчитанная в соответствии с положениями пункта 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", значительно превышает сумму уплаченных истцом по договору денежных средств.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указано в п. 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О указал, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Применение санкций, направленных на восстановление прав потребителя, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, должно соответствовать последствиям нарушения, но не должно служить средством обогащения потребителя.

Учитывая наличие заявления ответчика о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении штрафа, конкретные обстоятельства дела, соотношение суммы неустойки к сумме, выплаченной истцом по договору, отсутствие доказательств несения истцом каких-либо негативных последствий вследствие нарушения ответчиком сроков возврата денежных средств, суд считает сумму неустойки в размере 3771306 рублей не соответствующей последствиям допущенного ответчиком нарушения, в связи с чем приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера до 1.000.000 рублей.

При этом доводы ответчика о том, что истцом не в полном объеме оплачена стоимость переданной квартиры, не принимаются судом, поскольку положения ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» не предусматривают данного условия для взыскания неустойки.

Довод ответчика об уклонении истца от приемки квартиры суд признает несостоятельным, поскольку как следует из представленных доказательств, 19 августа 2016 года сторонами был составлен передаточный акт, в котором представитель истицы указал на недостатки, выявленные при приемке помещения, а также указал, что ключи не получает, квартиру не принимает (л.д. 85-86).

27 апреля 2018 года истицей в адрес ответчика было подано заявление о том, что при осмотре квартиры были выявлены недостатки при проведении общестроительных работ, в том числе отсутствие подоконников, предусмотренных в договоре (л.д. 104).

03 мая 2018 года комиссией ответчика был составлен акт осмотра квартиры, в котором указано, что замечания, указанные клиентом в заявлении от 27.04.2018, устранены в полном объеме (л.д. 149).

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Ответчиком не представлено доказательств того, что 19 августа 2016 года предаваемая истцу квартира соответствовала условиям договора, в связи с чем оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки после 19 августа 2016 года суд не усматривает.

      Согласно п. 1 ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

      В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом в каждом конкретном случае с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

     Судом установлен факт нарушения прав истца (потребителя), выразившегося в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства. Определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает отсутствие последствий этих нарушений, степень вины ответчика, в связи с чем, руководствуясь принципами разумности и справедливости, устанавливает размер компенсации в сумме 10 000 рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку ответчиком не было в добровольном порядке удовлетворено требование истца о выплате неустойки ни в порядке досудебного урегулирования спора, ни в ходе судебного разбирательства, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Размер штрафа составляет 505 000 руб., исходя из следующего расчета: (1000 000 + 10 000) / 2.

Разрешая встречные исковые требования ООО «Л1-1», суд исходит из следующих установленных обстоятельств.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 28.04.2015 г.

ООО «Л1-1» в адрес ФИО1 были направлены 18.02.2016 уведомление № 04-06-476 и 26.04.2016 уведомление № 04-06-884 о готовности передать спорный объект, которые не были им получены.

01.03.2018 г. ответчик зарегистрировал право собственности на спорную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 142-145).

27.04.2018 ООО «Л1-1» в адрес Коптяевой Н.Р. было направлено уведомление № 04-06-1361 с предложением подписать основной договор купли-продажи и провести расчеты между сторонами в связи с увеличением площади квартиры.

В соответствии с положениями п. 5.2 предварительного договора стоимость основного договора может быть изменена, в том числе на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационного Бюро, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) общей площади квартиры и площади балконов (лоджии) относительно данных п. 1.1 предварительного договора, исходя из стоимости одного квадратного метра жилой площади, равного рублевому эквиваленту 3189 у.е., и стоимости одного квадратного метра балкона (лоджии) по указанной в данном пункте цене с коэффициентом равным 0,3 (0,5).

Как следует из ведомости помещений и их площадей по адресу: <адрес>, по результатам обмера ПИБ площадь квартиры истца № увеличилась на 1,4 кв.м. и составляет 44,7 кв.м., площадь лоджии 0,5 кв.м.

В то же время согласно п. 1 предварительного договора истцом была оплачена площадь объект 43,8 кв.м., разница площадей, подлежащая доплате, составляет 1,4 кв.м.(45,2-43,8).

Ответчик рассчитывает сумму доплаты, применяя курс доллара США на дату подачи встречного иска 25 апреля 2018 года - 61,6644 руб.

Суд не согласен с расчетом ответчика, полагая, что при расчете подлежит применению курс доллара США на дату наступления по договору обязанности ответчика по передаче квартиры истцу - 30 января 2009 года по следующим основаниям.

В силу положений п. 2 ст. 140 и п. 3 ст. 317 ГК РФ допускается использование на территории РФ иностранной валюты в случаях, в порядке и на условиях, определяемых законом или в установленном им порядке.

В силу п. 1 ст. 317 ГК РФ, денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).

Согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

При определении дня платежа и, соответственно, курса валюты следует иметь в виду, что согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 406 ГК РФ установлено, что кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Обязательство о доплате, в том числе за увеличение площади квартиры, истец не могла исполнить до завершения ответчиком строительства и производства обмеров.

Заключая договор, предусматривающий платежи в рублях в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, а также дополнительное соглашение к нему, стороны предусмотрели, что ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2008 года, после чего квартира по договору купли-продажи будет передана истцу в течение 120 дней, то есть не позднее 30 января 2009 года.

Из установленных судом обстоятельств следует, что со стороны ответчика имела место просрочка в строительстве подлежащего передаче истцу жилого помещения. До окончания строительства платежи истцом совершены быть не могли.

В силу приведенных положений п. 1 ст. 406 ГК РФ убытки, вызванные просрочкой исполнения обязательств, в том числе обусловленные изменением в этот период курса валют, должны быть отнесены на сторону, допустившую такую просрочку, а день платежа должен определяться исходя из условий договора при надлежащем исполнении его стороной, являющейся кредитором в таком денежном обязательстве.

По смыслу приведенных норм права, истец не должна быть поставлена в более худшее положение, а допустивший просрочку ответчик - в более лучшее по сравнению с тем, как если бы ответчик исполнил обязательство добросовестно и в срок.

Таким образом, учитывая условия, изложенные в п.п. 5, 5.2, п. 6 предварительного договора, с Коптяевой Н.Р. в пользу ООО «Л1-1» подлежит взысканию сумма доплаты по договору за увеличение площади квартиры в размере 154853 рублей 31 коп., исходя из следующего расчета: 1,4 кв.м х 3189 у.е. х 34,6847 руб. (курс у.е. на 30.01.2009 - дату наступления по договору обязанности ответчика по передаче квартиры истцу).

Доказательств того, что Коптяевой Н.Р. выполнена обязанность по оплате увеличения жилой площади суду не представлено.

Заявленное ответчиком требование встречного иска об обязании истицы заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи жилого помещения № К5481-П/П-10 суд находит подлежащим удовлетворению.

Согласно п.1, п. 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязанность ООО «Л1-1» заключить основной договор купли-продажи в соответствии с условиями п. 4 предварительного договора, а также право безвозмездного пользования квартирой до момента заключения основного договора возникает в соответствии с условиями п. 6 предварительного договора при условии полного исполнения покупателем обязательств по п. 5 указанного договора.

Учитывая, что ООО «Л1-1» были исполнены все обязательства по предварительному договору купли-продажи, а Коптяевой Н.Р. не исполнена обязанность по доплате стоимости площадей, основной договор до настоящего времени не подписан, что свидетельствует о ее уклонении от подписания договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Согласно п. 3 указанной статьи, при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений, содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1.000.000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1.000.000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1.000.000 рублей.

Согласно положениям ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 103 ГПК РФ при отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены.

При обращении в суд с настоящим иском истцом была уплачена государственная пошлина в размере 7824 рублей 64 копеек.

Размер государственной пошлины от заявленной истцом цены иска 3771306 рублей составляет 27056 рублей 53 копейки.

С ответчика ООО «Л1-1» в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 7824 рублей 64 копеек.

С ответчика ООО «Л1-1» подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Санкт-Петербурга исходя из размера имущественных требований 19231,89 руб. (27056,53-7824,64), исходя из неимущественных требований - 300 рублей, а всего 19531 рубль 89 копеек.

Поскольку встречные исковые требования к истцу удовлетворены в размере 154853 рублей 31 коп., то есть в размере 56,2 % (154853,31:275306,88 х 100%), а ответчиком при подаче встречного иска была уплачена государственная пошлина в размере 5593,06 руб. (л.д. 105), с Коптяевой Н.Р. в пользу ООО «Л1-1» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 3345 рублей 62 копеек и расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, исходя из неимущественного требования, всего подлежит взысканию 3645 рублей 62 коп.

С учетом положений ст. 138 ГПК РФ, ст. 410 ГК РФ, поскольку судом удовлетворены встречные денежные требования сторон, они подлежат взаимозачету, в результате которого итоговая сумма, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составит 1364325,71 руб. (1.000.000+10.000+505.000+7824,64)-158498,93).

На основании ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

                                                        Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Л1-1» в пользу Коптяевой Н.Р. неустойку в размере 1.000.000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10.000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 505.000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7824 рублей 64 копеек, а всего 1.522.824 рубля 64 копейки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Коптяевой Н.Р. в пользу ООО «Л1-1» сумму доплаты по договору в размере 154853 рублей 31 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3645 рублей 62 копеек, а всего 158498 рублей 93 копейки.

Обязать Коптяеву Н.Р. в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «Л1-1» договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи жилого помещения № К5481-П/П-10 от 20 декабря 2007 года.

В остальной части встречного иска отказать.

Произвести взаимозачет сумм, подлежащих взысканию с ООО «Л1-1» в пользу Коптяевой Н.Р. и с Коптяевой Н.Р. в пользу ООО «Л1-1», окончательно взыскать с ООО «Л1-1» в пользу Коптяевой Н.Р. сумму в размере 1.364.325 рублей 71 копейки.

    Взыскать с ООО «Л1-1» государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 19531 рубля 89 копеек.

    Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

           Судья                                                                                  М.О. Яковлева